房地產(chǎn)市場份額正向龍頭企業(yè)集中，中小房企利潤被擠

　　編者按 轉(zhuǎn)眼2012年已成為歷史，回顧這一年，保利、金地等龍頭房企年初十分疲軟的銷售表現(xiàn)讓市場無不擔(dān)心行業(yè)未來的前景。不過數(shù)月之后，市場用數(shù)據(jù)證明這個冬天并沒有想象的這么冷。萬科全年銷售突破1400億，綠地、保利加入“千億俱樂部”，全國銷售額前53名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”較2008年擴容5倍……地產(chǎn)市場還有哪些變化？

對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，2012年無疑是名副其實的“突破之年”。

萬科A（000002，SZ）公布的12月份銷售簡報顯示，12月公司銷售業(yè)績再度飄紅，銷售額同比大增141.75%，此前市場猜測的全年1400億元的銷售目標(biāo)也如愿實現(xiàn)。

值得注意的是，綠地集團和保利地產(chǎn)也躋身 “千億俱樂部”，中海、恒大、萬達(dá)等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。2012年，全國銷售額前52名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”較2008年擴容5倍。

在百億、千億俱樂部擴容的同時，房地產(chǎn)的市場份額正向龍頭房企集中，留給中小房企的機會將越來越少。多數(shù)觀察人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，部分中小房企將難逃被淘汰的命運。

　　恒大與千億俱樂部失之交臂

據(jù)萬科今日的最新公告披露，萬科去年12月實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，分別同比大增94.99%、141.75%，同比漲幅較11月繼續(xù)擴大，12月也是公司連續(xù)第八個月銷售破百億。2012年全年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，分別比2011年全年增長20.5%和16.2%，兩項增速均快于2011年。

與此同時，CRIC研究中心日前公布了《2012年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單。該榜單顯示，2012年，萬科的銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，連續(xù)三年蟬聯(lián)行業(yè)第一。

同時，地產(chǎn)“千億俱樂部”不再只有萬科一家，綠地集團、保利地產(chǎn)分別以1078億元和1018億元的銷售額躋身其中，中海、恒大、萬達(dá)等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。

1月7日，恒大地產(chǎn)（03333，HK）發(fā)布的2012年12月銷售簡報顯示，2012年恒大共計完成合約銷售923.2億元，距離千億元大關(guān)僅一步之遙。CRIC研究中心的榜單中，恒大則以1536萬平方米的銷售面積穩(wěn)居行業(yè)第一。

恒大最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，恒大實現(xiàn)合約銷售額76.9億元，合約銷售面積122.2萬平方米，合約銷售均價6292元/平方米。2012年全年，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額923.2億元，完成全年800億元合約銷售計劃的115.4%。同時，銷售額較2011年增長14.8%；2012年累計合約銷售面積1548.5萬平方米，較2011年增長26.9%；累計合約銷售均價5962元/平方米。2012年12月，恒大新開盤5個，全年累計新開盤58個，在售項目達(dá)到179個。

　隨著房地產(chǎn)市場銷售額不斷向龍頭房企靠攏，各階段銷售額業(yè)績也水漲船高。從企業(yè)入榜情況來看，2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP10銷售業(yè)績門檻分別達(dá)到460億元和411萬平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。除此之外，TOP20房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長至233億元，銷售面積從166萬平方米增長至249萬平方米。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年銷售額突破百億的房企已達(dá)到53家，其中包括越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、魯商置業(yè)等首次進(jìn)入“百億陣營”。

　　地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在房企銷售榜單變化的背后，凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的馬太效應(yīng)。萬科、保利等領(lǐng)銜的“千億陣營”與第二、三梯隊的差距進(jìn)一步拉大。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高了2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億～1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億～500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億～200億元的房企增速為20.5%，呈現(xiàn)下降趨勢。

從銷售排行來看，萬科、保利、綠地銷售額平均值達(dá)到1171億元，而年銷售額在500億～1000億元的房企平均值為754億元，500億元以下，300億元以上房企銷售額均值僅為373億元。

憑借著大型房企的品牌和規(guī)模效應(yīng)，資源整合能力以及與地方政府的良好關(guān)系，大型房企變得越來越強大，而資源也進(jìn)一步向大企業(yè)集中。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，這并不奇怪，中國房企規(guī)模效應(yīng)仍將繼續(xù)顯現(xiàn)，但中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)過去的粗放發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變，一些省屬房企將被淘汰或邊緣化。

　　細(xì)分市場仍未成型

激烈的市場競爭和風(fēng)險意識，讓過去單一住宅開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。與大型房企相比，中小房企面臨在市場規(guī)模、拿地能力、融資能力等多方面困境。多數(shù)觀察人士認(rèn)為，中小房企終將難逃被淘汰的命運。中房協(xié)此前發(fā)布的 《2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》就曾指出，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)下去，未來三年內(nèi)至少有30%的國內(nèi)房企出局，房企總數(shù)將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家。

據(jù)了解，2012年，萬科、保利、恒大、中海等大型房企紛紛在全國土地市場搶地，并凸顯出強強聯(lián)合的趨勢。截至12月份，萬科、保利、中海、恒大4家房企拿地總金額超過1040億元。但與2009年全行業(yè)瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地的現(xiàn)象并不多，土地儲備的能力也逐漸下降。

面對行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，再加上調(diào)控政策趨勢，一些中小房企被逼無奈或主動轉(zhuǎn)型，由單一住宅向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。深耕行業(yè)細(xì)分市場成為當(dāng)今中小房企暫避市場風(fēng)險和大型房企市場空間擠壓的選擇。

“國內(nèi)房企還未把專注細(xì)分市場作為長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略，僅僅作為企業(yè)品牌的補充?！毙鞐髡J(rèn)為，一些房企在轉(zhuǎn)型細(xì)分市場過程中，市場管理團隊仍然難以克服高利潤誘惑，使得細(xì)分市場發(fā)育緩慢。

現(xiàn)實情況也如此。一向以白領(lǐng)階層為主的萬科，在產(chǎn)品開發(fā)中，也有高端豪宅產(chǎn)品配比。而一向標(biāo)榜做文化旅游綜合服務(wù)的華僑城，在其旅游項目中也依靠住宅開發(fā)獲得收益。

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場的一大亮點。但從規(guī)模上看，一些新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未成型。一向?qū)Ｗa(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的華夏幸福基業(yè)，2011年全年銷售額為165億元，2012年1月～9月累計銷售額138.24億元，較2011年同期增長12.77％。但與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)動則數(shù)百億，上千億的銷售額相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍是襁褓中的嬰兒。（每經(jīng)記者 徐學(xué)成 胡廷鴻 王海慜發(fā)自廣州、深圳、上海）

來源：每日經(jīng)濟新聞

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