房企資金狀況普遍向好，全年銷售情況樂觀

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)商品房銷售面積84383萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%，今年以來(lái)持續(xù)高增速。但相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積仍維持負(fù)增長(zhǎng)，從全國(guó)形勢(shì)來(lái)看，供應(yīng)速度落后于消化進(jìn)度。

　　分析人士認(rèn)為，進(jìn)入四季度，銷售情況可能由于季節(jié)因素有所降溫。但由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)接近完成全年的銷售任務(wù)，加之房企資金狀況普遍向好，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力，部分城市恐難完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　分化加劇

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積84383萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%。盡管增速比1-8月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到今年最低值，但這種持續(xù)的高增速仍在近年少見。同期，全國(guó)商品房銷售額為54028億元，同比增長(zhǎng)33.9%，增速比1-8月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增幅達(dá)34.5%。

　　分析人士認(rèn)為，隨著“新國(guó)五條”的出臺(tái)，市場(chǎng)出現(xiàn)追趕政策窗口的集中成交現(xiàn)象，將成交數(shù)據(jù)推向高峰。進(jìn)入二季度以來(lái)，此前壓抑的剛需和改善型需求開始釋放，進(jìn)一步將成交量維持在高位。同時(shí)，由于資金狀況的改善，房企普遍醞釀提價(jià)，買漲情緒也在推動(dòng)市場(chǎng)成交。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61120億元，同比名義增長(zhǎng)19.7%，增速比1-8月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，增速回落至固定資產(chǎn)投資增速以下。但在短期供應(yīng)方面，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)施工面積、新開工面積和竣工面積增速均有擴(kuò)大，短期供應(yīng)有所增加。

　　長(zhǎng)期的土地供應(yīng)形勢(shì)并不樂觀。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25167萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。今年以來(lái)，土地購(gòu)置面積增速始終為負(fù)。土地成交價(jià)款6082億元，增長(zhǎng)14.6%，增速提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在市場(chǎng)總體去化的形勢(shì)背后，不同區(qū)域市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)正在擴(kuò)大。從各地的數(shù)據(jù)不難看出，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房屋供不應(yīng)求形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)具有上漲動(dòng)力。但不少三四線城市由于此前大量供地，目前存在去化壓力。因此，從今后的投資形勢(shì)看，房地產(chǎn)投資向一二線城市回歸的態(tài)勢(shì)還將延續(xù)。

　　銷售情況樂觀

　　前三季度的銷售形勢(shì)恐難延續(xù)。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市“金九”和“銀十”的成色不容置疑。但從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，在四季度最后幾個(gè)月開始追求高利潤(rùn)，而且很可能會(huì)惜售。

　　他表示，為了完成調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)，部分城市可能在四季度出臺(tái)部分微調(diào)政策，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制也可能出臺(tái)，加之季節(jié)因素的影響，四季度的成交量可能回調(diào)。

　　但從全年來(lái)看，今年房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑迎來(lái)銷售“豐收年”。上市房企公告顯示，截至今年前三季度，已有數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)完成了全年的銷售目標(biāo)，另有多家房企接近完成銷售任務(wù)。有分析認(rèn)為，今年可能有不少企業(yè)創(chuàng)下銷售額的新紀(jì)錄。

　　近期，在國(guó)土資源管理部門的要求下，北京、杭州等部分城市推遲出讓一些熱門地塊，以期穩(wěn)定地價(jià)信號(hào)，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。因此，在未來(lái)一段時(shí)間，高價(jià)地出現(xiàn)的頻率將可能降低。同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市也可能推出微調(diào)政策穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述政策仍然難以抑制房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長(zhǎng)28.7%。其中，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)36.1%；個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)45.8%。房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍然維持較好的水平。

　　張大偉認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的8月房?jī)r(jià)指數(shù)看，新建商品住宅價(jià)格不含保障房同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達(dá)到10個(gè)，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、沈陽(yáng)、福州、長(zhǎng)沙。對(duì)于上述城市來(lái)說，完成年內(nèi)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)非常困難。

　　分析人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，在多項(xiàng)短期手段的壓制下，房?jī)r(jià)漲幅將趨緩。但對(duì)于一線城市和熱點(diǎn)二線城市來(lái)說，在市場(chǎng)供需尚未真正達(dá)到平衡的情況下，房?jī)r(jià)仍將處在上漲通道。（本報(bào)記者 張敏）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)

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