各地跟風(fēng)樓市調(diào)控，關(guān)鍵仍在建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　業(yè)界曾預(yù)期，十八屆三中全會(huì)之后，限購(gòu)或退出樓市調(diào)控，但從近期各城市密集推出的房產(chǎn)政策來(lái)看，短期調(diào)控政策仍將持續(xù)。

　　供需結(jié)構(gòu)難以緩解

　　繼廈門(mén)、南昌和沈陽(yáng)之后，昨日，又有南京、長(zhǎng)沙和杭州三個(gè)城市加入到樓市調(diào)控行列。

　　此前，已有至少8個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控新政。其中，早在三中全會(huì)召開(kāi)之前，北京、上海、深圳等地就先后收緊了調(diào)控措施。11月18日，廣州推出了樓市調(diào)控的 “穗五條”。

　　在四大一線城市出齊樓市新政，部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市也在近期密集跟進(jìn)。22日晚，武漢市房管局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的七條意見(jiàn)。25日，廈門(mén)、南昌和沈陽(yáng)三個(gè)城市加入調(diào)控大軍。再加上長(zhǎng)沙、南京和杭州，本輪出臺(tái)樓市調(diào)控新政的城市已至少達(dá)到11個(gè)。這些城市包括了四個(gè)一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，類似南京這種站隊(duì)的臨時(shí)調(diào)控措施還將在未來(lái)幾天在很多城市公布，會(huì)對(duì)市場(chǎng)、特別是年底市場(chǎng)有一定影響，但如果供應(yīng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性增加的舉措，2014年供需結(jié)構(gòu)依然難以緩解。

　　以南京為例，之所以出臺(tái)新政，乃是源于其高漲的房?jī)r(jià)壓力。其中，南京10 月份新建商品住宅的價(jià)格上漲幅度和今年9月份相比上漲了0.9%，和2012年10月份相比，漲幅更是達(dá)到了15.3%。根據(jù)這一上漲幅度，南京今年以來(lái)的前10個(gè)月，新建商品住宅的房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)累計(jì)達(dá)到了14.12%。這也遠(yuǎn)超今年該市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，即不高于南京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅。

　　廣州市房協(xié)專家委員、廣州市社科院研究員彭澎告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，三中全會(huì)后，這么多城市密集提出樓市新政，在很大程度上正是源于難以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力?！俺鰝€(gè)樓市新政，起碼責(zé)任要小一些，畢竟該做的都做了?！?/p>

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，由于政府年初制定的目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在要對(duì)外有個(gè)交代，通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)的辦法，遏止住均價(jià)的上漲，但實(shí)質(zhì)性的降價(jià)從目前的市場(chǎng)情況看很難做到。

　　彭澎認(rèn)為，這些城市要完成年初公布的房控目標(biāo)已基本沒(méi)有可能?！俺撬麄償?shù)據(jù)造假，或者采取類似把限價(jià)房納入統(tǒng)計(jì)的方式，否則根本難以完成。”

　　但在張大偉看來(lái)，一些城市努力一把還是可以達(dá)到控制目標(biāo)的，比如這兩個(gè)月通過(guò)限制高價(jià)房的交易，只允許低價(jià)房交易，從而拉低整體的房?jī)r(jià)水平。

　　不過(guò)，這樣的舉措并不能從根本上控制住房?jī)r(jià)。宋丁說(shuō)，深圳出臺(tái)的“深八條”對(duì)深圳樓市的影響十分有限。在實(shí)質(zhì)性降價(jià)方面很難做到，所謂降價(jià)更多體現(xiàn)在形式上。比如在結(jié)構(gòu)上，對(duì)開(kāi)發(fā)商約定在剩下兩三個(gè)月加大對(duì)中小戶型、關(guān)外樓盤(pán)的供應(yīng)，收縮重點(diǎn)地區(qū)的高檔、豪宅供應(yīng)，“這種均價(jià)的降低不是因?yàn)闃莾r(jià)真的下降，而是樓盤(pán)銷售主要跑到關(guān)外去了?！?/p>

　　關(guān)鍵在建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　張大偉說(shuō)，之前大家認(rèn)為三中全會(huì)后限購(gòu)等政策會(huì)退出，但現(xiàn)在看來(lái)這種短效的調(diào)控政策仍將持續(xù)。尤其是一二線城市房?jī)r(jià)上漲仍比較快，后續(xù)的短效機(jī)制仍將起到很重要的作用。他認(rèn)為，明年的走勢(shì)關(guān)鍵還在于供應(yīng)，如果加大供應(yīng)的措施能夠得到落實(shí)，對(duì)明年市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。

　　彭澎也指出，許多城市都提出在供應(yīng)方面，尤其是增加中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，這些措施如果能真正推出，影響會(huì)比較大，具有滯后性，至少要到明年以后才可能顯現(xiàn)。他認(rèn)為，一方面確實(shí)要抑制不合理的需求，另一方面也要通過(guò)加大供應(yīng)滿足真正的剛性需求。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市調(diào)控關(guān)鍵還是必須建立一個(gè)具有穩(wěn)定預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制，而這個(gè)機(jī)制一方面是擴(kuò)大市場(chǎng)的供應(yīng)，另一方面是房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)、實(shí)施真正意義上的房產(chǎn)稅等舉措，讓房子回歸到應(yīng)有的居住屬性上。

　　在廈門(mén)市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授看來(lái)，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅在技術(shù)上并沒(méi)有問(wèn)題，最大的難點(diǎn)在于觸及到既得利益者的利益?！案母锔牡阶约旱念^上來(lái)，這就會(huì)有很大的困難，動(dòng)力也就明顯不足?！保ㄗ髡撸毫中≌?王培霖）

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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