二線城市醞釀提高基準(zhǔn)地價，難改開發(fā)商拿地節(jié)奏

　　2013年12月，鄭州、青島、?？谝约皬B門4個二線城市一同加入到調(diào)整基準(zhǔn)地價的大軍中。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中調(diào)整的原因，一是到了調(diào)整的年限；二是由于過去幾年的土地價格整體抬升。基準(zhǔn)地價是個參考值，過去的基準(zhǔn)地價偏低，新出讓的地塊就不太容易反映真實(shí)地價水平。

　　基準(zhǔn)地價的調(diào)整，對于進(jìn)軍二線城市的開發(fā)商有何影響？

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，會影響開發(fā)商的拿地成本，但不會改變其在二線城市的開發(fā)節(jié)奏。

　　4個二線城市醞釀提高基準(zhǔn)地價

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》梳理發(fā)現(xiàn)，鄭州、青島、?？?、廈門擬調(diào)整基準(zhǔn)地價，與之前相比都有不同程度的上漲。

　　公開資料顯示，?？谑斜据喐鲁晒c2009年基準(zhǔn)地價相比，整體水平上漲了164.23%；鄭州市與2009年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價相比，住宅用地整體平均上漲85%，商業(yè)用地平均上漲125%；廈門市本輪擬調(diào)整的基準(zhǔn)地價與2007年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價相比，部分片區(qū)漲幅超過100%。

　　值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從上一輪基準(zhǔn)地價實(shí)施時間到目前，上述4個二線城市房價均有所上漲，且漲幅均超過20%。

　　在2013年，4個城市中漲幅較為明顯的當(dāng)屬鄭州市和廈門市。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，鄭州市新建商品住宅環(huán)比上漲1.7%，居中部省會城市第一，在全部70個大中城市中排名第四。而同年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，廈門市新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅位居全國第六。

　　青島市國土資源和房屋管理局市場處處長元廷世告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)整基準(zhǔn)地價的評估有多種方法，包括用房價來倒推地價、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法，地價是隨著房價走的，因此地價滯后于房價。這樣就可以根據(jù)土地、房屋的交易價格，測算出基準(zhǔn)地價；鑒于國家要防止房地產(chǎn)過快增長，在這種前提下，基準(zhǔn)地價比土地市場平均價格要略低一些。

　　國土資源部2001年發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，各級土地行政主管部門要依照法律規(guī)定，建立和及時更新基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進(jìn)行調(diào)整。

　　值得注意的是，上述4城市地價調(diào)整都過了3年的期限。

　　廈門市截至2013年實(shí)施的基準(zhǔn)地價自2007年起施行，鄭州市基準(zhǔn)地價是2009年公布實(shí)施的，?？谑性鶞?zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)至本輪評估基準(zhǔn)日已逾3年。

　　“青島市在2007年調(diào)整過一次基準(zhǔn)地價?！痹⑹劳嘎?，2010年又調(diào)整過一次，也通過了上級國土部門的驗(yàn)收，但沒有實(shí)施。因此，當(dāng)前的情況相當(dāng)于6年才調(diào)整一次。

　　開發(fā)商節(jié)奏難受影響

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，隨著城市設(shè)施的完善，基準(zhǔn)地價肯定是不斷提高的。

　　但陳國強(qiáng)指出，基準(zhǔn)地價的提高，并不意味著之后地塊成交價格的提升。土地成交價格，取決于地塊性質(zhì)、地塊規(guī)模大小、區(qū)位條件以及參加競拍企業(yè)的多少等。

　　范小沖告訴記者，基準(zhǔn)地價的調(diào)整幅度是有限的?；鶞?zhǔn)地價調(diào)整，影響最大的是低價值、非熱點(diǎn)城市的土地，而對于一些熱門二線城市，影響并不大。

　　對于其中原因，范小沖分析，低價值、非熱點(diǎn)城市的土地往往是底價成交，提高基準(zhǔn)地價就提高了開發(fā)商的土地成本。而對于熱門二線城市，多家房企搶地、價高者得，成交價格遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京告訴記者，由于目前鄭州市土地稀缺，房企拿地已現(xiàn)分化，小型房企尚沒有能力在鄭州拿地，而標(biāo)桿房企拿地還是依據(jù)自身的戰(zhàn)略節(jié)奏，不會因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價的上升而改變拿地節(jié)奏。

　　建業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受記者采訪時表示，建業(yè)地產(chǎn)已在鄭州市有了大體量的土地儲備，對市場要繼續(xù)觀望，短期內(nèi)基本上不會去搶高價地。（每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京）

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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