商業(yè)地產(chǎn)投資年增長速度有望連續(xù)五年超住宅

　　日前，盈石發(fā)布的報告稱，2013年房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，前11個月房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)超過去年總量，同比增速達19.5%。此前密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策也被市場消化，活躍的剛性需求推動住宅市場量價齊漲。而為了給市場降溫，年末一二線城市陸續(xù)出臺地方調(diào)控政策，包括嚴格限購、提高二套房的首付比例等。預計短期內(nèi)針對住宅市場的調(diào)控仍將持續(xù)。

　　過去幾年不少開發(fā)商在住宅調(diào)控重壓之下轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)營業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重已從2008年的10%上升至現(xiàn)在的14%。2013年商業(yè)用房開發(fā)投資的年增長速度有望連續(xù)第五年超過住宅開發(fā)投資，前11個月同比增速達27.6%，總量達到10，739億元。大量資金的進入推動商業(yè)營業(yè)用房的新開工面積持續(xù)增加，這也意味著商業(yè)項目新供應將保持增長。

　　回顧：傳統(tǒng)房企紛紛轉(zhuǎn)型

　　盈石表示，政府延續(xù)住宅市場的調(diào)控政策，同時明確了加速土地流轉(zhuǎn)和提高城鎮(zhèn)化率的發(fā)展方向。受此推動，開發(fā)商們也加快了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的步伐。其中如萬科、招商地產(chǎn)[微博]、龍湖地產(chǎn)等傳統(tǒng)房企都加碼商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。同時萬達、蘇寧等商業(yè)地產(chǎn)領頭羊繼續(xù)擴大其購物中心數(shù)量和分布，鞏固市場份額。預計地產(chǎn)開發(fā)多元化發(fā)展的趨勢將在2014年中延續(xù)發(fā)酵。

　　截止2013底，盈石集團研究中心跟蹤數(shù)據(jù)顯示中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達到6，461萬平方米。 預計在2014年，20城市總體新增供應還將增加1，500萬平方米。而到2016年底時，三年新增供應量總計將接近3，500萬平方米，占目前總體存量的54%。相比之下，寫字樓物業(yè)三年后的增量將超過5，800平方米，占目前存量的173%。

　　由此盈石認為，雖然商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模有過快的趨勢，但比較寫字樓市場而言則相對更為健康。

　　盈石表示：在傳統(tǒng)零售業(yè)整體表現(xiàn)低迷的情況下，電商發(fā)展依然保持活力。淘寶、天貓[微博]、京東、蘇寧等十大網(wǎng)絡電商雙十一當日銷售額預計達800億，超過2012連鎖百強排名第五位的大潤發(fā)全年銷售額。2013年全國網(wǎng)絡銷售總額預計將突破1.8萬億元，同比上漲38%，占社會消費品零售總額也將至8%，與中國連鎖百強企業(yè)銷售額不相伯仲。

　　相對集中的供應和專業(yè)人才的缺乏使目前購物中心在功能和商戶品牌上缺乏差異化，加之電商平臺的沖擊，對未來購物中心的發(fā)展和運營埋下隱患。針對目前困境，購物中心普遍提高了餐飲、娛樂、兒童等業(yè)態(tài)的比重來提升顧客的消費體驗。而未來隨著新科技的運用，以及藝術(shù)、人文等元素的融入，將會看到更多獨特性的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)零售業(yè)觸網(wǎng)。目前已有蘇寧、國美、銀泰等成功案例。雖然也有萬家摩爾、卜蜂蓮花、武漢中商等因水土不服而退出關停，但這不足以阻擋開發(fā)商和品牌商尋求線上線下空間以加強優(yōu)勢彌補短板這一趨勢，預計2014年將會出現(xiàn)更多合作模式。而缺乏專業(yè)人才儲備將是雙方都面臨的挑戰(zhàn)。

　　展望 ：差異化競爭成關鍵

　　盈石還認為，關于土地制度改革的決定將進一步加速城鎮(zhèn)化進程，而城鎮(zhèn)化的推進將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要助力，本屆政府強調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將以人為核心，以往粗放建設的方式將被拋棄。購物中心、社區(qū)商業(yè)中心等也將演化為新城鎮(zhèn)人口重要的消費載體空間。這對開發(fā)商在建和運營的項目就提出了更高的要求，超大型城市中隨商業(yè)項目日趨飽和，差異化經(jīng)營以及更重視消費體驗的項目更能脫穎而出，新型城市和區(qū)域中，項目應更重視生活功能的高度集合。

　　2014電商將保持高速發(fā)展的趨勢，O2O模式將被更多零售商、運營商所采用，加強線上線下聯(lián)動，利用O2O實現(xiàn)優(yōu)勢互補。加之物流網(wǎng)絡的大力建設投入，電商觸及的受眾人群會進一步擴大。

　　面對未來商業(yè)物業(yè)市場大量新增供應，結(jié)合自身資源打造特色體驗式消費將成為差異化競爭的有效途徑。未來的項目將更加重視打造消費者購物過程中的感官體驗以及氛圍營造。同時，隨著技術(shù)運用的推陳出新，未來的購物中心也將邁入更為科技化的時代。

　　目前移動技術(shù)的升級給予商場更多與購物者溝通以及采納信息的機會。商場能通過無線技術(shù)達到幫助購物者進行路徑搜索、排隊等位、商戶促銷等互交行為。同時通過數(shù)據(jù)整合分析，商場也將能辨別購物者的消費偏好和習慣，有效的推送相關商戶的動態(tài)信息給予購物者更大的便利，從而創(chuàng)造出更強的客戶粘度。

來源：新華網(wǎng)

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