國(guó)內(nèi)樓市庫(kù)存快速增加，開(kāi)發(fā)商緊急“促銷(xiāo)”

　　弦響，鳥(niǎo)落。2月下旬，國(guó)內(nèi)樓市不斷有降價(jià)聲音傳出。去年尚且供不應(yīng)求，一夜間仿佛180度逆轉(zhuǎn)。究竟是驚弓之鳥(niǎo)，還是熊市初臨？向來(lái)風(fēng)光無(wú)限的國(guó)內(nèi)樓市，又何以走到這一步？

　　杭州第一降

　　2月24日，A股市場(chǎng)9只個(gè)股跌停，均為二三線(xiàn)地產(chǎn)股；同一時(shí)間，6只香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股也下挫7%以上。2月25日，A股市場(chǎng)有10只地產(chǎn)股跌停，保利、招商、金地等一線(xiàn)龍頭地產(chǎn)股均下跌近8%。是日，九成地產(chǎn)股下跌，地產(chǎn)板塊暴跌5.21%，成交額較前一交易日放大五成。

　　令A(yù)股、港股地產(chǎn)板塊暴跌者，源于杭州兩個(gè)未上市房企的促銷(xiāo)活動(dòng)。首先降價(jià)的樓盤(pán)是德信·北海公園，2月18日，該盤(pán)宣布以15800元/平方米的價(jià)格清盤(pán)，比之前售價(jià)下降近3000元/平方米，這次降價(jià)也包括了最后推出的樓王。兩天后距離該盤(pán)不遠(yuǎn)的天鴻·香榭里接過(guò)了降價(jià)的旗幟，此項(xiàng)目在原先均價(jià)17200元/平方米的基礎(chǔ)上，以起價(jià)11800元/平方米、均價(jià)13800元/平方米的價(jià)格開(kāi)售。

　　項(xiàng)目處于尾盤(pán)階段，朝向、戶(hù)型均非佳品，因此干脆降價(jià)回籠資金，開(kāi)發(fā)商德信集團(tuán)常務(wù)副總裁費(fèi)忠敏如是道。在上述樓盤(pán)降價(jià)的同一天，德信集團(tuán)又在杭州城東拿下了一塊14萬(wàn)平方米的住宅地?！俺潜苯祪r(jià)，城東拿地”，其表示“依然看好杭州市場(chǎng)”。

　　開(kāi)發(fā)商的官方回復(fù)顯然有所保留，因?yàn)閲?guó)內(nèi)新盤(pán)降價(jià)從來(lái)都不是簡(jiǎn)單的事情。就在天鴻·香榭里宣布降價(jià)后不到24小時(shí)，近百名該盤(pán)業(yè)主包圍了售樓部，拉橫幅、砸沙盤(pán)。要求開(kāi)發(fā)商賠償早期業(yè)主的損失，顯然這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌影響不小。

　　而對(duì)房?jī)r(jià)敏感的“房鬧”事件，甚至已經(jīng)延伸到尚未正式降價(jià)的項(xiàng)目。2月23日萬(wàn)科杭州項(xiàng)目，北宸之光也迎來(lái)了一眾舊業(yè)主維權(quán)。實(shí)際上該樓盤(pán)二期要到三月中旬才開(kāi)盤(pán)，但“維權(quán)”行動(dòng)已經(jīng)提前到來(lái)。據(jù)了解，該項(xiàng)目二期“吹風(fēng)價(jià)”是1.3萬(wàn)元/平方米，比此前的均價(jià)下降近3000元/平方米。最后開(kāi)發(fā)商同意為舊業(yè)主的住宅提升質(zhì)量，包括安裝太陽(yáng)能熱水器等附加條件。如此看來(lái)，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)似乎已是勢(shì)在必行。

　　據(jù)了解，杭州的降價(jià)潮已經(jīng)延伸到整個(gè)城北區(qū)域。截至2月26日，該區(qū)域除了上述三個(gè)項(xiàng)目，在售的5個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，均有每平方米2000元~3000元的折讓。

　　去化率普遍減弱

　　杭州的故事并非孤例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，常州、寧波、天津等城市均有或明或暗地打折銷(xiāo)售。但在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，這只是個(gè)別供求失衡城市的個(gè)別案例，不具有全國(guó)性。易居中國(guó)總裁周忻就在其實(shí)名微博上表示，這只是“房企年初先跑量求穩(wěn)，以及城市供求關(guān)系”的正常反應(yīng)。

　　平安證券認(rèn)為，此次杭州降價(jià)的樓盤(pán)大多集中在拱墅區(qū)。該區(qū)域庫(kù)存達(dá)到1.06萬(wàn)套，去化時(shí)間即某地區(qū)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)到銷(xiāo)售結(jié)束時(shí)間達(dá)17.6個(gè)月。如果考慮區(qū)域去年土地供應(yīng)達(dá)到218萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)184%，未來(lái)潛在的供應(yīng)較大。同樣杭州市區(qū)的庫(kù)存量也達(dá)到11.3萬(wàn)套，如果按照過(guò)去3個(gè)月平均銷(xiāo)售面積計(jì)算，去化時(shí)間為15.6個(gè)月，處于相對(duì)較高的位置。

　　如果這只是杭州的特殊案例，全國(guó)的基本情況又如何呢？保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英是“鐵漲派”，其公開(kāi)表示：“2014年上半年是投資買(mǎi)房最佳時(shí)機(jī)”，其理由是，今年新拍土地的樓面地價(jià)基本和正在銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)持平，這些地王的房子最快年底才能入市，到時(shí)房?jī)r(jià)肯定會(huì)翻番。而2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，這批貨上漲不多，預(yù)計(jì)下半年尾盤(pán)會(huì)上漲接軌2015年新房?jī)r(jià)格。

　　但從世聯(lián)地產(chǎn)獲得的監(jiān)測(cè)看，情況卻不容樂(lè)觀。10大重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存情況從11月底不斷增加。截至今年1月底，10大城市商品房待售面積為8337.22萬(wàn)平方米，比去年11月底增加了317.43萬(wàn)平方米，去化時(shí)間由11月底的9.41個(gè)月攀升到10.87個(gè)月。其中一線(xiàn)城市存銷(xiāo)比由6.82個(gè)月攀升到7.97個(gè)月，二線(xiàn)城市則由11.8個(gè)月攀升到13.28個(gè)月。

　　同時(shí)，庫(kù)存增加的速度非常快。以率先降價(jià)的杭州為例，去年年底，該市去化周期達(dá)到9.8個(gè)月，到今年1月份驟然上升到13.3個(gè)月。從全國(guó)的角度看，杭州并非去化周期最長(zhǎng)的城市，在CRIC研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至1月底長(zhǎng)春的去庫(kù)存化周期也達(dá)到15.9個(gè)月。一方面源于供應(yīng)量的增加，另一方面則是銷(xiāo)售情況的停滯。

　　房子賣(mài)不動(dòng)？

　　今年1月北京商品住宅共成交6908套，比去年同期下降44%，是近9年來(lái)1月銷(xiāo)量的第二低。不過(guò)由于北京1月的供應(yīng)增加也不高，這也使得北京的庫(kù)存情況變化并不大。

　　但廣州的情況卻有所不同，2013年廣州樓市的庫(kù)存消化周期長(zhǎng)期徘徊在6個(gè)半月左右，樓市供不應(yīng)求。但到了今年年初，消化周期上升到9個(gè)月左右，到了2月底更是上升到10個(gè)月左右的水平。

　　同樣，上海的數(shù)據(jù)也顯示截至2月上旬，全市共有32個(gè)項(xiàng)目入市，克爾瑞預(yù)計(jì)供應(yīng)面積為92.9萬(wàn)平方米，是去年同期供應(yīng)量的2.6倍。但今年14個(gè)入市純新盤(pán)中，11個(gè)樓盤(pán)的去化率不足三成。

　　對(duì)于今年開(kāi)年的銷(xiāo)售不順，大部分業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為是季節(jié)性因素。有分析認(rèn)為今年的供應(yīng)增加有限，去化率居高不下的情況不會(huì)長(zhǎng)期出現(xiàn)。瑞銀證券的研究報(bào)告顯示：“2013年新開(kāi)工面積僅增長(zhǎng)14%，我們認(rèn)為不足以使供需區(qū)域平衡或偏緊的局面在短期內(nèi)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?！逼渑袛嘟祪r(jià)銷(xiāo)售現(xiàn)象不會(huì)蔓延至整個(gè)一二線(xiàn)城市。

　　問(wèn)題是，房子賣(mài)不動(dòng)的現(xiàn)象會(huì)持續(xù)多久？“今年國(guó)內(nèi)繼續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策的可能性已經(jīng)非常小，”亞銀國(guó)際的首席分析師李大偉表示，這些年超發(fā)的貨幣已經(jīng)帶來(lái)一系列的負(fù)面影響，“近期央行一系列的正回購(gòu)，顯示管理層不擴(kuò)大市場(chǎng)貨幣投放的決心?！逼浔硎荆@會(huì)讓銀行惜貸的情況加劇，也進(jìn)一步抑制購(gòu)房需求。

　　其實(shí)自去年銀行鬧“錢(qián)荒”以來(lái)，個(gè)人房貸一直處于持續(xù)收緊的狀態(tài)中?！艾F(xiàn)在銀行做的保本理財(cái)產(chǎn)品，給投資者的回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到6.2%，而個(gè)人按揭貸款按基準(zhǔn)利率算才6.55%?！币还煞葜粕虡I(yè)銀行的分行行長(zhǎng)向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，如果再加上各種成本，個(gè)人房貸可獲收益已經(jīng)非常低，因此在額度緊張的情況下，銀行放房貸的動(dòng)力不足。

　　而銀行不惜高息攬儲(chǔ)，也一步步推高房貸利率。2月下旬，記者電話(huà)調(diào)查了8家廣深兩地的商業(yè)銀行，首套房房貸利率已經(jīng)普遍上浮到10%以上，部分銀行的首套房利率更上浮至20%，這無(wú)疑進(jìn)一步增加了購(gòu)房者的資金成本。

　　銷(xiāo)量下跌15%是觸發(fā)點(diǎn)

　　“購(gòu)房者的購(gòu)房需求還是很強(qiáng)烈，杭州兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)之后去化率一周不到就達(dá)到了八成?！痹诤贾萦许?xiàng)目的某上市地產(chǎn)商銷(xiāo)售總監(jiān)向記者表示，他認(rèn)為購(gòu)房需求不成問(wèn)題，他們也會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)，“去化率肯定是今年最重要的數(shù)據(jù)”。

　　另一方面，該銷(xiāo)售總監(jiān)認(rèn)為大型開(kāi)發(fā)商的資金鏈并不緊張，“這些年銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，我們手頭的現(xiàn)金是近5年最多的”，而近期一直傳言收緊的開(kāi)發(fā)貸“并未出現(xiàn)，一切如?！薄Ｉ虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2013年上半年房企的資金狀況，是自2010年以來(lái)首次步入寬松區(qū)間。

　　銷(xiāo)售勢(shì)頭良好使多數(shù)房企手上的現(xiàn)金變得寬裕起來(lái)。保利地產(chǎn)2013年半年報(bào)顯示，其上半年貨幣資金為351.5億元，同比增長(zhǎng)39.6%；招商地產(chǎn)同期貨幣資金為234.5億元，同比增長(zhǎng)30.7%；金科股份去年上半年貨幣資金為109.4億元，同比增長(zhǎng)36.4%。而去年上半年十大標(biāo)桿房企的國(guó)內(nèi)外融資額超過(guò)495.6億元，同比增長(zhǎng)75.6%。

　　對(duì)于2014年開(kāi)發(fā)商的資金鏈，分析師似乎態(tài)度樂(lè)觀。申銀萬(wàn)國(guó)證券認(rèn)為，預(yù)計(jì)2014年整體資金余缺將略差于2013年，全年行業(yè)資金流入10萬(wàn)億元，剛性流出7.6萬(wàn)億元，行業(yè)資金余缺2.3萬(wàn)億元，較2013年的2.5萬(wàn)億元低6.8%，但仍處于歷史較高位，與2009年和2010年相當(dāng)，并遠(yuǎn)高于2011年及2012年1萬(wàn)億元左右的水平。

　　而申銀萬(wàn)國(guó)測(cè)算，即使銀行不再新增開(kāi)發(fā)貸款，在信貸增速為零增長(zhǎng)的極端情況下，2014年會(huì)遇到資金余缺的拐點(diǎn)，行業(yè)銷(xiāo)售額要下降15%以上。而該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2014年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額會(huì)增長(zhǎng)17%，所以其結(jié)論是“發(fā)生資金拐點(diǎn)的可能性甚低”。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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