千億資本扎堆西部物流地產(chǎn)，尚面臨多重考驗

經(jīng)濟全球化不斷深入，世界各國物流產(chǎn)業(yè)都在加速發(fā)展，電商突飛猛進之下，新一輪物流地產(chǎn)投資盛宴也正在我國各地上演。2011年以來，傳統(tǒng)物流巨頭、電商以及傳統(tǒng)房企，均在物流地產(chǎn)領域投下重注。隨著物流行業(yè)的競爭日趨激烈，整個行業(yè)也在積極探索，各種新的業(yè)務模式不斷涌現(xiàn)。明天，誰又會成為物流領域內投資者關注的新寵？明天，我們又將面對一個怎樣的新物流時代？

新一輪物流地產(chǎn)投資盛宴正在各地上演。

筆者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2011年以來，以普洛斯、嘉民集團為代表的傳統(tǒng)物流巨頭；京東商城、阿里巴巴等為代表的電商；以及華南城為代表的傳統(tǒng)房企，均在成都、重慶等西部城市的物流地產(chǎn)領域投下重注。其中，僅重慶物流地產(chǎn)市場就吸引了各路資本上千億元。

有業(yè)內人士指出，在資本狂熱布局物流地產(chǎn)的背后，蓬勃發(fā)展的電子商務刺激倉儲價格節(jié)節(jié)逼高，我國人均現(xiàn)代物流倉儲量較低，以及工業(yè)地產(chǎn)本身流動性較低、周期性相對長的特性等發(fā)揮了推手作用。

傳統(tǒng)地產(chǎn)商扎堆搶灘

2010年8月，重慶市巴南區(qū)政府決定拿出62億元在該區(qū)南彭鎮(zhèn)建設西部最大的公路物流基地。

今年3月，簽約入駐該基地的重慶華南城項目正式開工，其規(guī)劃總建筑面積達1350萬平方米，總投資額超過200億元。該項目建成后將集商貿交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創(chuàng)新促進、產(chǎn)業(yè)培育、特色旅游和城市化綜合配套等功能于一體，并涵蓋展示交易區(qū)、中央公園商業(yè)休閑區(qū)、配套生活區(qū)及物流倉儲區(qū)等四大功能板塊。

筆者在現(xiàn)場看到，如果以40碼車速前行，要走完重慶華南城占地的直線距離需用時2分鐘左右，由于面積較大，重慶華南城還特意修建了一個觀景臺。

不過，如果沒有公路兩邊豎起的巨幅廣告牌、觀景臺以及擺放著的幾輛挖掘機，也許很少有人會把這片還長滿雜草的土地，與“大型綜合商貿物流及商品交易中心”聯(lián)系在一起。

事實上，除了華南城以外，普洛斯等在該基地均擁有自己的地塊。

早在2011年2月，投資達6.8億元的普洛斯重慶城市物流配送中心項目便簽約入駐。按照規(guī)劃，該項目達產(chǎn)后可年上繳稅收3500萬元。“目前，該項目一期已經(jīng)建成，即將啟動二期建設?！敝貞c公路物流基地一名工作人員說。

在重慶，寄望于將商貿物流功能作為區(qū)域重要功能的還有兩江新區(qū)，目前美國安博、意大利維龍、澳大利亞嘉民集團等均已在該區(qū)投資建設物流園，而去年敲定的重慶西部物流園總投資高達1117億元。

此外，綠地集團、萬通控股、合生創(chuàng)展及萬科地產(chǎn)等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，近年來在物流地產(chǎn)領域也同樣動作不斷。

電商巨頭紛紛布局

事實上，重慶只是資本在物流地產(chǎn)領域表現(xiàn)狂熱的一個縮影。

據(jù)普洛斯中國官網(wǎng)顯示，其在中國34個城市擁有并管理著148個綜合性園區(qū)；嘉民集團中國區(qū)運營總經(jīng)理黃煒也公開表示，嘉民中國物流基金從4年前的1.5億美元增長至15億美元，其在上海、天津、成都和重慶等重點城市的在建項目總面積達80萬平米左右。

筆者在調查中發(fā)現(xiàn)，除了普洛斯、嘉民集團等物流巨頭外，傳統(tǒng)地產(chǎn)商和電商則是這場盛宴的另外兩股中堅力量。

根據(jù)艾瑞研究預測，2017年中國網(wǎng)絡零售額規(guī)模將達4.1萬億元，在電商競爭日漸白熱化趨勢下，搶奪物流“最后一公里”已是共識。

公開資料顯示，阿里巴巴便計劃用8～10年時間，依托菜鳥網(wǎng)絡打造一張能支撐日均300億元流通規(guī)模的“中國智能物流骨干網(wǎng)絡”，該計劃總投資高達3000億元，其中物流地產(chǎn)是大頭。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，目前京東商城在全國自購土地的規(guī)模已在200畝左右，卓越、當當?shù)染煌潭仍谖锪鞯禺a(chǎn)上有所布局。

2013年10月，京東集團也表示將投資20億～30億元，在上述公路物流基地興建占地約1000畝的“京東電商產(chǎn)業(yè)園”，不過值得注意的是，原本計劃最遲在今年初開工的一期工程目前仍然沒有動靜。

在多名業(yè)內人士看來，物流地產(chǎn)備受資本青睞的根本原因源于市場供需的緊俏狀態(tài)。

物流地產(chǎn)的優(yōu)勢和前景

筆者發(fā)現(xiàn)，在潛在的市場需求下，不少地方政府均啟動了建設商貿物流中心的戰(zhàn)略，并在招商政策上給予較大優(yōu)惠。

公開資料顯示，2013年初重慶便發(fā)布了《重慶市人民政府關于加快建設長江上游地區(qū)商貿物流中心的意見》，擬在5年內將重慶構建長江上游地區(qū)的會展之都、購物之都、美食之都和西部國際物流中心。

在上述《意見》框架下，流通企業(yè)建設配送中心所購置機械設備及建設信息化系統(tǒng)，按不超過投資額的50％給予財政貼息；對符合西部大開發(fā)政策條件的商貿物流企業(yè)，按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

而據(jù)重慶巴南區(qū)政府人士介紹，重慶巴南公路物流基地在吸引京東入駐時，便為其免費提供了兩棟辦公樓，京東僅需支付物業(yè)費用。

此外，除了優(yōu)惠財稅政策、減免租金以外，企業(yè)在拿地方面付出的成本也相對低廉。

但是，多名受訪的業(yè)內人士也表示，盡管物流地產(chǎn)具備市場基礎，但對于瘋狂介入的資本而言，其能否旗開得勝則還是未知數(shù)。

“首先招租就是一大難題，物流地產(chǎn)屬于操作類，如何控制設備的磨損，在可控成本內做到高效率的運營是一大挑戰(zhàn)。”仲量聯(lián)行北京區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)羅薔薔表示，運營物流地產(chǎn)在選址、拿地、開發(fā)、招租及運營等環(huán)節(jié)都面臨考驗，并非只是砸錢修房子。（鄢銀嬋）

來源：中華建筑報

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