首批公募REITs上市三周年 千億市值規(guī)?！霸俪霭l(fā)”

首批公募REITs上市三周年

優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)營(yíng) 千億市值規(guī)模“再出發(fā)”

　　通過(guò)將成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成可上市交易的公募REITs份額，能有效銜接實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)，對(duì)資本市場(chǎng)助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局具有重要意義。2021年6月21日，首批公募REITs成功于滬深交易所上市。三年來(lái)，規(guī)則體系逐步完善，參與各方都在快速地學(xué)習(xí)和進(jìn)化，與市場(chǎng)一起共同成長(zhǎng)。截至2024年6月20日，上市公募REITs已近40只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模超千億元。

　　“過(guò)去三年，我們初步建立了中國(guó)實(shí)體資產(chǎn)的估值體系并豐富了上市品種；建立了二級(jí)市場(chǎng)管理的有效經(jīng)驗(yàn)與措施；進(jìn)行了投資者教育的普及，參與投資的機(jī)構(gòu)愈發(fā)豐富多元?？傮w來(lái)說(shuō)，為未來(lái)的高質(zhì)量發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)?！敝薪鸸狙芯坎縍EITs執(zhí)行小組負(fù)責(zé)人孫元祺回顧道。在不少參與機(jī)構(gòu)看來(lái)，2024年亦是REITs市場(chǎng)回歸理性，再次出發(fā)的一年。新發(fā)展形勢(shì)下，市場(chǎng)各方正抱有更多期待。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健　高頻分紅穩(wěn)定投資者收益

　　綜合來(lái)看，首批九單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目自上市以來(lái)整體保持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。各家基金還通過(guò)持續(xù)高頻率分紅，為投資人提供穩(wěn)定收益。

　　如博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT緊密?chē)@粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新需求，聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，重點(diǎn)布局蛇口、光明等大灣區(qū)科技創(chuàng)新發(fā)展熱土。目前該基金持有3個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總可出租面積逾20萬(wàn)平方米，未來(lái)還將持續(xù)擴(kuò)募。截至2024年5月末，上述3個(gè)園區(qū)出租率均在93%以上，整體出租率為94%，與一季度末持平。持續(xù)穩(wěn)定分紅，該基金自2021年6月21日上市至2023年12月31日，共計(jì)分紅6次，實(shí)際分紅金額約為2.55億元。

　　作為首批公募REITs項(xiàng)目，中航首鋼綠能REIT也通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理不斷提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2023年，中航首鋼綠能REIT分別實(shí)現(xiàn)收入2.36億元、4.30億元、4.28億元，均完成全年預(yù)測(cè)；分別實(shí)現(xiàn)可供分配金額1.73億元、1.37億元、1.07億元，上市各年均超額完成發(fā)行預(yù)測(cè)。上市至今，該基金已累計(jì)6次分紅超4.12億元，超額完成了發(fā)行時(shí)預(yù)測(cè)目標(biāo)，有效保障了投資者的現(xiàn)金收益。

　　盡管面對(duì)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的波動(dòng)，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT持有的兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司亦運(yùn)營(yíng)情況良好，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)整體好于預(yù)測(cè)情況。2021年至2023年，該基金分別實(shí)現(xiàn)收入6674萬(wàn)元、11766萬(wàn)元、13138萬(wàn)元，分別實(shí)現(xiàn)可供分配金額4731萬(wàn)元、8695萬(wàn)元、9718萬(wàn)元，可供分配金額較可比預(yù)測(cè)情況達(dá)成率分別為107%、107%、106%。同時(shí)，底層資產(chǎn)出租率保持高位穩(wěn)定，截至2024年一季度，首發(fā)資產(chǎn)出租率維持在91.16%，擴(kuò)募資產(chǎn)出租率保持在100%。上市以來(lái)該基金累計(jì)分紅金額達(dá)2.28億元。

　　市場(chǎng)認(rèn)知回歸理性　公募REITs權(quán)益屬性日漸明晰

　　今年2月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類(lèi)第4號(hào)》。根據(jù)該規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士表示，建立REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識(shí)是REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)，將進(jìn)一步影響市場(chǎng)投融資兩端建設(shè)、配套機(jī)制完善。

　　“從二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)看，過(guò)去三年，公募REITs歷經(jīng)了2021年市場(chǎng)的火熱，在2022年春節(jié)前后達(dá)到一個(gè)小高峰，而后2023年進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)承壓的階段。到2024年初，市場(chǎng)又有所修復(fù)，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段。”孫元祺表示，“這一表現(xiàn)的背后，從資本市場(chǎng)視角來(lái)看，最重要的一點(diǎn)就是：經(jīng)過(guò)三年的打磨，中國(guó)投資人對(duì)REITs的認(rèn)知更加成熟，REITs在大類(lèi)資產(chǎn)中的位置逐漸擺得更正了，這也是將來(lái)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展的一個(gè)必要基礎(chǔ)?！?/p>

　　“首批項(xiàng)目上市至今，參與其中的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該都經(jīng)歷了起起伏伏。經(jīng)歷了三年的市場(chǎng)走勢(shì)之后，參與者的變化是多方面的?！比鹚疾粍?dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉也表示。

　　從資產(chǎn)方來(lái)看，朱元偉進(jìn)一步指出，對(duì)于REITs這一比較創(chuàng)新的金融工具每一家企業(yè)大概都經(jīng)歷從陌生到熟悉，從激動(dòng)到淡定的情緒變化。對(duì)每一個(gè)成功發(fā)行REITs的企業(yè)而言，申報(bào)過(guò)程都是難忘回憶，但如何理解和應(yīng)用，也有很大差別。有的企業(yè)是把它當(dāng)作一次性的創(chuàng)新融資的試水，發(fā)行之后更多處于觀(guān)望狀態(tài)；有的企業(yè)是把它當(dāng)作資本平臺(tái)，在謀劃如何以REITs為牽引，把私募基金Pre-REITs、上市公司輕重資產(chǎn)平臺(tái)等都統(tǒng)籌用好，發(fā)揮最大價(jià)值；有的企業(yè)則把它當(dāng)成企業(yè)轉(zhuǎn)型和管理提升的契機(jī)。諸如普洛斯、東久新宜、越秀交通等都把REITs提升到了企業(yè)戰(zhàn)略的層面，而不僅僅作為融資工具。

　　此前，公募基金對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理的參與相對(duì)有限。三年來(lái)，各家基金管理人對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)在逐漸加深，與原始權(quán)益人的配合愈發(fā)成熟穩(wěn)定，REITs業(yè)務(wù)也在其公司內(nèi)部的優(yōu)先級(jí)和重視程度亦有顯著提升。同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部趨于分化，如華夏、中金、中航、嘉實(shí)等一批優(yōu)秀基金管理人逐漸形成。

　　對(duì)于投資方來(lái)說(shuō)，三年來(lái)市場(chǎng)的一系列變化給他們帶來(lái)了豐富的體驗(yàn)。“一開(kāi)始有些投資機(jī)構(gòu)是看到了打新的賺錢(qián)效應(yīng)，或者認(rèn)為REITs就是固定收益產(chǎn)品，所以跟風(fēng)涌入。但實(shí)際上，他們對(duì)于市場(chǎng)基本面和發(fā)展趨勢(shì)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的研究和判斷，對(duì)REITs產(chǎn)品與自身資金屬性的匹配度也缺乏理解。在經(jīng)歷了市場(chǎng)的陣痛之后，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)開(kāi)始回歸理性，開(kāi)始更加注重對(duì)于行業(yè)基本面的研究，也更加注重把REITs放在大類(lèi)資產(chǎn)配置組合里面的考量?！敝煸獋ジ嬖V記者，在這個(gè)過(guò)程中，一批投資者積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)和投研體系。同時(shí)，有更多的機(jī)構(gòu)開(kāi)始關(guān)注REITs市場(chǎng)，啟動(dòng)研究覆蓋并準(zhǔn)備擇機(jī)進(jìn)場(chǎng)。

　　首批公募REITs上市滿(mǎn)三年之際，多只產(chǎn)品在近日公告原始權(quán)益人持有的份額將于6月21日解除限售。與此同時(shí)，多只基金公告，原始權(quán)益人短時(shí)間內(nèi)將“不減持”。如中航基金公告稱(chēng)，基于對(duì)本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，首鋼基金承諾將繼續(xù)持有本次解除限售的份額，自本次解除限售之日起36個(gè)月內(nèi)不減持；招商基金也公告，招商蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司將繼續(xù)持有即將解除限售的基金份額，暫無(wú)賣(mài)出計(jì)劃。

　　二級(jí)市場(chǎng)有所回暖　市場(chǎng)期待引入多元長(zhǎng)期資金

　　“今年春節(jié)之后，應(yīng)該說(shuō)二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)有所企穩(wěn)和回升。其中，資產(chǎn)基本面的改善、會(huì)計(jì)記賬4號(hào)文和一系列利好政策都起到了支撐作用，投資者對(duì)于市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展的預(yù)期有顯著改善。隨著后續(xù)提質(zhì)擴(kuò)容和常態(tài)化等一系列利好政策的推出，預(yù)計(jì)市場(chǎng)情緒會(huì)進(jìn)一步改善。”朱元偉表示，當(dāng)然，目前REITs市場(chǎng)的規(guī)模還相對(duì)有限，流動(dòng)性也有待提高。

　　為了進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)的流動(dòng)性，朱元偉建議，應(yīng)采取多種措施鼓勵(lì)資產(chǎn)擴(kuò)容，只有市場(chǎng)的廣度和深度上去了，才可以更好地吸引投資人參與其中，市場(chǎng)的流動(dòng)性才會(huì)得到有效改善。

　　同時(shí)，積極吸引增量投資人。一方面引入養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金更多的機(jī)構(gòu)投資者，這類(lèi)配置型資金有利于提高市場(chǎng)的穩(wěn)定性；另一方面，也需要引入一些交易性資金，有助于增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，讓投資者結(jié)構(gòu)更加多元化。另外，還可以吸引外資投資人以及一些合格的散戶(hù)投資者進(jìn)場(chǎng)，避免機(jī)構(gòu)行為的同質(zhì)化傾向，提高市場(chǎng)的流動(dòng)性。此前，財(cái)政部就聯(lián)合人力資源和社會(huì)保障部起草了《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，擬將公募REITs正式納入社?；鹜顿Y范圍。

　　“要加強(qiáng)REITs的投資者教育，引導(dǎo)投資人正確認(rèn)識(shí)REITs的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)，只有投資者對(duì)于市場(chǎng)的理解加深了，才會(huì)更愿意把投研資源配置到REITs市場(chǎng)。”朱元偉同時(shí)強(qiáng)調(diào)。記者了解到，各家基金管理人與原始權(quán)益人也正積極推進(jìn)投資者教育工作。如博時(shí)基金方面介紹，團(tuán)隊(duì)通過(guò)線(xiàn)上直播、現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)、投資機(jī)構(gòu)溝通群、公眾號(hào)等多種渠道積極溝通市場(chǎng)，在信息披露范圍內(nèi)積極回應(yīng)投資人關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況、市場(chǎng)情況、競(jìng)品情況及運(yùn)營(yíng)策略等問(wèn)題。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在2023年也組織線(xiàn)上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)及現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)5次、帶領(lǐng)投資機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)逾10次、公眾號(hào)發(fā)文近30篇。

　　“經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，各基金管理人高度重視投資者需求，通過(guò)各種形式集約化地開(kāi)展相關(guān)工作，舉辦多種形式的投資者關(guān)系活動(dòng)，增強(qiáng)與投資者互動(dòng)的深度和廣度。相較首發(fā)階段，投資者較為關(guān)注擴(kuò)募資產(chǎn)的盈利模式、發(fā)展前景、對(duì)產(chǎn)品整體收益的影響，擴(kuò)募方式對(duì)新老份額持有人利益的影響等；對(duì)于已經(jīng)上市的REIT產(chǎn)品，投資者多關(guān)注存續(xù)期底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，尤為關(guān)注信披口徑的統(tǒng)一性、業(yè)績(jī)歸因等?！敝泻交鸱矫娼榻B。

　　另外，朱元偉建議采取多種措施優(yōu)化做市商制度，希望盡快推出相關(guān)指數(shù)和ETF產(chǎn)品，為市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)提供風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的工具，也會(huì)有助于吸引更多的機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)，提升流動(dòng)性。

　　同時(shí)，需要監(jiān)管部門(mén)持續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)行為，防止出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)和操縱等不良行為。

　　“公募REITs是一種不同于現(xiàn)金、股票、債券的新產(chǎn)品，收益現(xiàn)金流、分紅較為穩(wěn)定，理論上價(jià)格波動(dòng)應(yīng)相對(duì)較小。未來(lái)，隨著公募REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大以及配套制度的不斷完善、多空平衡機(jī)制的展開(kāi)、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，影響市場(chǎng)發(fā)展的短期因素將有望得到改善?！辈r(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄指出，拉長(zhǎng)投資周期來(lái)看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況、分紅情況、宏觀(guān)市場(chǎng)等基本面因素而波動(dòng)，長(zhǎng)期看市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)過(guò)多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值回歸。

　　“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)　產(chǎn)品類(lèi)型多元迸發(fā)

　　“公募REITs市場(chǎng)首發(fā)加擴(kuò)募‘兩條腿走路’才能更快、更穩(wěn)健地發(fā)展?！眲⑿J(rèn)為。邁入2024年，常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)。項(xiàng)目擴(kuò)募進(jìn)度持續(xù)更新，更豐富的資產(chǎn)類(lèi)型也進(jìn)入投資人視野。有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，今年REITs發(fā)行上市項(xiàng)目數(shù)量或達(dá)50單至60單。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有6單公募REITs成功上市，其中涉及4單商業(yè)消費(fèi)類(lèi)REITs。6月17日，又有底層資產(chǎn)為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的華夏深國(guó)際REIT正式發(fā)售并將登陸深交所。新的資產(chǎn)類(lèi)別中，水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也正在“候場(chǎng)中”，目前已獲深交所受理。

　　“據(jù)我們了解，供熱供暖、文旅景區(qū)、數(shù)據(jù)中心和智能算力中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、奧特萊斯、停車(chē)場(chǎng)、特高壓等此前政策文件中已經(jīng)列明的類(lèi)別，都有對(duì)應(yīng)的REITs在申報(bào)發(fā)行的不同階段，會(huì)陸續(xù)落地并與投資人見(jiàn)面?！敝煸獋ケ硎?。據(jù)悉，監(jiān)管部門(mén)也在對(duì)REITs相關(guān)的政策文件進(jìn)行修訂更新，有望進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入的資產(chǎn)類(lèi)別，并出臺(tái)一些更有利于市場(chǎng)建設(shè)的舉措。

　　建信基金此前介紹，公司在已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園類(lèi)資產(chǎn)、申報(bào)新能源和保租房類(lèi)資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步拓展消費(fèi)、港口、景區(qū)、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）等其他資產(chǎn)類(lèi)型，并密切關(guān)注政策動(dòng)向及時(shí)布局新類(lèi)型資產(chǎn)。劉玄也指出，根據(jù)現(xiàn)行政策分類(lèi)，目前已上市的公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等類(lèi)別，七大類(lèi)資產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)資產(chǎn)也有待進(jìn)一步挖掘。

　　擴(kuò)募進(jìn)展方面，華夏基金近期公告擬擴(kuò)募購(gòu)入的資產(chǎn)項(xiàng)目涉及北京市房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機(jī)電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園等；中航京能光伏REIT擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并已于4月初獲上交所受理；國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、紅土深圳安居REIT也發(fā)布了擬擴(kuò)募公告。業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到目前大部分已上市產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)較穩(wěn)健、業(yè)績(jī)達(dá)預(yù)期，通過(guò)擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)分散投資和穩(wěn)定分紅水平，預(yù)計(jì)將是更多公募REITs的選擇。

　　“中國(guó)REITs市場(chǎng)還處于起步階段，當(dāng)前最核心的任務(wù)還是規(guī)模拓展。我們預(yù)計(jì)今年發(fā)行上市項(xiàng)目數(shù)量或有比較明顯的增長(zhǎng)，相比過(guò)去幾年，整體發(fā)行節(jié)奏可能變快?！睂O元祺認(rèn)為。來(lái)自中金公司研究部一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月7日，全市場(chǎng)當(dāng)前約有220個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)和經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目均較為豐富。（記者 韋夏怡）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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