打好“組合拳” 房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化

供給側(cè)需求側(cè)齊發(fā)力 市場(chǎng)活躍度逐步回升

打好“組合拳” 房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化

　　2023年，為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，樓市相關(guān)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多，并明確了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作中，防范化解風(fēng)險(xiǎn)、加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的三大主線。

　　多地密集推出支持政策

　　放開(kāi)限購(gòu)限售、進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼、進(jìn)一步放寬信貸政策、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”……2023年以來(lái)，多地密集推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，僅2023年11月，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策就多達(dá)81條。其中，寬松性政策72條，內(nèi)容覆蓋優(yōu)化“四限”、加大住房公積金貸款支持、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化房企拿地和預(yù)售管理等；緊縮性政策3條，主要涉及商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃資金監(jiān)管等；中性政策6條，內(nèi)容主要圍繞保障性住房建設(shè)管理展開(kāi)。

　　多方努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年年底呈現(xiàn)翹尾行情。數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市11月二手房成交數(shù)據(jù)均有上漲：北京網(wǎng)簽回升至超1.2萬(wàn)套，環(huán)比上漲17.76%；上海成交16173套，環(huán)比上漲約7.12%；廣州成交10182套，環(huán)比上漲8.77%；深圳成交3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比更是大幅攀升44.5%。

　　IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，政策的不斷松綁和紓困舉措的出臺(tái)，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)諸多利好?！笆紫龋康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系將發(fā)生變化。需求可能會(huì)逐漸恢復(fù)，供應(yīng)量也將逐步增加，這將影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。其次，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，增加購(gòu)房者信心，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)的交易活躍度。再次，能夠吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是紓困政策，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力?！卑匚南脖硎?。

　　金融支持力度不斷加大

　　為加快解決企業(yè)合理訴求、改善房企融資環(huán)境，2023年以來(lái)，金融政策工具箱對(duì)房地產(chǎn)的支持力度也在不斷加大。

　　2月10日，央行召開(kāi)2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議，明確2023年重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)方面，提出因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

　　為持續(xù)改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，7月10日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，明確對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

　　10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

　　11月17日，央行等三部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)再次明確，金融機(jī)構(gòu)要一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”，支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門(mén)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。

　　近期，多家銀行與房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供包括信貸資金在內(nèi)的多種金融支持。以萬(wàn)科集團(tuán)為例，其與國(guó)有六大行均簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，中國(guó)銀行和交通銀行為其提供的授信額度均超2000億元。此外，與龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的銀行分別為5家和4家。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著利好政策的相繼落地，優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性壓力有望得到緩解，市場(chǎng)信心或進(jìn)一步提振。

　　2024年新模式逐步建立

　　專(zhuān)家表示，預(yù)計(jì)金融機(jī)構(gòu)2024年的信貸投放將更加積極主動(dòng)。在存量貸款利率調(diào)整后，各機(jī)構(gòu)按揭額度更加充分，“三個(gè)不低于”政策落地將有力改變行業(yè)資金流入速度。

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)而言，2024年是“先立后破”的一年。建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建認(rèn)為，新的一年，在供地、金融、開(kāi)發(fā)等三個(gè)層面，新發(fā)展模式的建立將初顯成效。

　　具體來(lái)看，在供地模式上，純商品住宅用地重回“價(jià)高者得”模式，高能級(jí)城市或土地稀缺區(qū)域仍有優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)o經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、資金狀況好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提供機(jī)會(huì)；另一方面，城市更新、保障性住房等更多開(kāi)發(fā)方式落地，有力促進(jìn)“三大工程”建設(shè)和“住房雙軌制”的實(shí)現(xiàn)。擁抱城市發(fā)展變遷，并與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政府訴求進(jìn)一步協(xié)同，將是房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

　　在金融模式上，以銀行貸款為主的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)信貸工具仍是主力，但REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）包括的資產(chǎn)類(lèi)別加大、不良資產(chǎn)處置更多采用主動(dòng)管理私募基金模式，進(jìn)一步促進(jìn)金融與房地產(chǎn)業(yè)的融合，在降低金融信貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)助力行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

　　在開(kāi)發(fā)模式上，保交樓、不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)持續(xù)涌現(xiàn)，隨著金融資本、地方平臺(tái)持有項(xiàng)目的增多，資金、土地等相關(guān)方與具備專(zhuān)業(yè)能力的運(yùn)營(yíng)方的業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)會(huì)更加普遍，真正具備復(fù)雜項(xiàng)目管控能力，以代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為特色的企業(yè)將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，2024年，在金融穩(wěn)定的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要從需求端的保障性住房和供給側(cè)的為高端消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、刺激需求的方面進(jìn)行相關(guān)努力，持續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，形成房地產(chǎn)拿地、運(yùn)營(yíng)、交付的閉環(huán)，形成現(xiàn)金流。

　　“同時(shí)，企業(yè)要盡快進(jìn)行分層。出險(xiǎn)企業(yè)的主要任務(wù)是保交付，未出險(xiǎn)企業(yè)要努力去化。風(fēng)險(xiǎn)仍存，要調(diào)整好信用，做好相關(guān)計(jì)劃。企業(yè)端、消費(fèi)端和供給端都要全面地進(jìn)行迎合新發(fā)展模式的相關(guān)調(diào)整，努力爭(zhēng)取在2024年下半年，特大型一線城市率先穩(wěn)定預(yù)期，然后逐步遞延到周邊城市?！标愱杀硎?。

　　“總體而言，2024年將是舊秩序進(jìn)一步消退、新模式逐步建立的一年，宏觀環(huán)境疊加政策發(fā)力改變各方預(yù)期和行業(yè)走向，底部徘徊有望在這一年成為歷史。”苑承建說(shuō)。(記者 王彤旭)

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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