土地拍賣(mài)市場(chǎng)冷熱不均 區(qū)域分化加劇

　　88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價(jià)成交頻現(xiàn)、流拍現(xiàn)象仍存……近日，土地拍賣(mài)市場(chǎng)局部高熱與部分城市土地拍賣(mài)表現(xiàn)冷淡同時(shí)出現(xiàn)。當(dāng)前，土拍市場(chǎng)有什么新變化？反映了什么問(wèn)題？下半年土地拍賣(mài)市場(chǎng)走向如何？

　　區(qū)域分化加劇

　　土地拍賣(mài)市場(chǎng)素來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也是投資風(fēng)向標(biāo)。

　　今年以來(lái)，局部土拍市場(chǎng)高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價(jià)成交是主旋律；在廈門(mén)，144家房企競(jìng)拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高；在杭州，地塊觸頂成交率一度高達(dá)80%，民企拿地金額占比超六成。

　　整體而言，核心城市核心地塊溢價(jià)率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣(mài)至地價(jià)上限，但其非核心區(qū)域土地多以低價(jià)成交。此外，非核心城市底價(jià)成交則是主流，比如，無(wú)錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，22個(gè)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率為8.5%，較去年同期提升4.0個(gè)百分點(diǎn)。同周期內(nèi)，百?gòu)?qiáng)房企前5個(gè)月拿地總額同比下降8.4%，降幅進(jìn)一步收窄。

　　整體而言，城市分化及區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái)，這與樓市交易端的差異化表現(xiàn)有關(guān)系。

　　關(guān)榮雪表示，樓市需求穩(wěn)健、去化良好的城市，土拍表現(xiàn)相對(duì)火熱；相反，樓市去化壓力較大，土拍往往表現(xiàn)平平，區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤(rùn)空間較大、可操作性強(qiáng)的地塊，備受房企青睞；而開(kāi)發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀望為主。

　　“今年土地供應(yīng)端的一個(gè)重要變化是‘提質(zhì)縮量’，即增加供應(yīng)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，使得局部市場(chǎng)熱度提升，表現(xiàn)為‘多輪競(jìng)拍、觸頂搖號(hào)’、溢價(jià)率上升、流拍率降低等?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，這樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦為以銷定產(chǎn)，樓市銷售向好的城市、區(qū)域、項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)力拿地。

　　“當(dāng)前，土拍市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展新階段，規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)日益透明，瘋狂搶地不再，成交價(jià)整體趨于平穩(wěn)，局部市場(chǎng)漸趨活躍。這期間，企業(yè)競(jìng)拍門(mén)檻降低，核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，新企業(yè)拿地頻現(xiàn)?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，在行業(yè)經(jīng)過(guò)大浪淘沙后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于片區(qū)和地塊的研判已趨于一致，核心要求是把控風(fēng)險(xiǎn)以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤(rùn)空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊，往往難以吸引開(kāi)發(fā)商的注意。

　　保證去化率是關(guān)鍵

　　土拍市場(chǎng)持續(xù)分化，銷售市場(chǎng)分化加劇是主因。

　　“受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取‘以銷定投’，‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者表示，確定性的去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　“在市場(chǎng)調(diào)整期，一線及強(qiáng)二線城市的投資項(xiàng)目具有更強(qiáng)的安全性和流動(dòng)性，收益率也出現(xiàn)明顯回升?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事兼總裁黃俊燦在答投資者問(wèn)時(shí)這樣表示。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，今年以來(lái)，金地集團(tuán)已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項(xiàng)目，未來(lái)將繼續(xù)依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線和較高能級(jí)的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目。

　　在此前的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海曾提到，過(guò)去項(xiàng)目投資要研究城市的宏觀指標(biāo)，現(xiàn)在更關(guān)注市場(chǎng)板塊的典型特征，以便提升投資的精準(zhǔn)度。

　　龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠提到，龍湖集團(tuán)將嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會(huì)堅(jiān)持按照“20個(gè)主力城市+14個(gè)機(jī)會(huì)城市”來(lái)布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

　　“高品質(zhì)、高性價(jià)比土地被爭(zhēng)搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，具有較高的投資價(jià)值和升值空間?！崩枘顺硎?，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。

　　不難看出，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表，已成為房企投資拿地的新規(guī)律。

　　下半年市場(chǎng)如何走

　　下半年土地市場(chǎng)將會(huì)如何走？在黎乃超看來(lái)，首先，核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，觸頂成交地塊會(huì)繼續(xù)增加；其次，優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價(jià)表現(xiàn)較高，但商業(yè)辦公、工業(yè)類用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價(jià)或流拍現(xiàn)象或會(huì)出現(xiàn)。即便是熱點(diǎn)城市樓市，也存在不確定性和波動(dòng)性，房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過(guò)度投資。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果核心城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時(shí)部分三四線城市土拍或許會(huì)迎來(lái)活躍期。

　　“短期來(lái)看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或會(huì)延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)將更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，這些城市在供應(yīng)端改善下，樓市成交有望企穩(wěn)，而在銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市，土地拍賣(mài)市場(chǎng)或仍表現(xiàn)低迷?！标愇撵o表示，整體來(lái)看，今年以來(lái)，核心城市明顯回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修復(fù)，但多數(shù)城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍面臨較大壓力，未來(lái)能否全面回溫，有賴于房地產(chǎn)銷售的恢復(fù)程度。 （證券日?qǐng)?bào)記者 王麗新）

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