地產(chǎn)“救市”新招不斷 6月居民中長期貸款迎修復(fù)

　　剛剛過去的6月，樓市“新招兒”不斷，從小麥、大蒜、西瓜、水蜜桃換房，到房票安置和“一人購房全家?guī)汀保簧偃木€城市一邊拉農(nóng)民進(jìn)城，一邊鼓勵城內(nèi)職工用自己的公積金幫助直系親屬購房。一二線城市中，對公積金貸款支持、限購和限售松綁等政策還在持續(xù)。

　　居民的購房意愿除了在各大房企銷售數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，也反映在銀行的貸款規(guī)模中。今年以來，央行每月公布的金融數(shù)據(jù)中，企業(yè)、居民中長期貸款持續(xù)承壓，而后者的主要構(gòu)成就是居民按揭貸款。隨著6月幾個(gè)主要城市的疫情緩解，年中沖量壓力下的房企銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)環(huán)比好轉(zhuǎn)，市場對6月信貸數(shù)據(jù)的預(yù)期也有所升溫。

　　浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔、邱冠華認(rèn)為，考慮到地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖，6月居民中長期貸款有望降幅收窄。另有機(jī)構(gòu)分析，考慮到6月為沖量節(jié)點(diǎn)，未來走勢還需要繼續(xù)觀察。

　　群策群力助樓市

　　6月29日，一份網(wǎng)傳海報(bào)顯示，江蘇無錫陽山一樓盤推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”的購房活動，成為繼河南某樓盤“小麥換房”“大蒜換房”，以及江蘇南京某項(xiàng)目“西瓜換房”之后，又一“房子下鄉(xiāng)”活動。盡管這些活動中水果、糧食最高抵扣金額不超過20萬元，但反映的事實(shí)是，部分三四線城市近郊區(qū)域“拉”農(nóng)民進(jìn)城去庫存的意愿強(qiáng)烈。

　　銷售壓力下，除了開發(fā)商吸引購房者的“新花招兒”，各地支持合理住房需求的“點(diǎn)子”也越來越多。

　　克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，6月共有58個(gè)省市出臺68次“救市”政策，其中鄭州、南京溧水、溫州等9城落地了房票安置政策，至此房票安置政策擴(kuò)展至19個(gè)城市。其中，鄭州房票政策力度較強(qiáng)，中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造被征收人使用房票購買商品住房時(shí)，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額的8%獎勵，而且不計(jì)入家庭限購套數(shù)。

　　“房票”這一在2015年棚改貨幣化中風(fēng)靡一時(shí)的去庫存工具，主要目的在于鼓勵“拆遷戶”在當(dāng)?shù)刭I房。除鄭州外，今年以來推出該制度的城市還有信陽、宜賓、溫州、常熟、許昌、江陰、邵武、寧波奉化、溫嶺、紹興、海寧、麗水、鄂州、張家港鳳凰鎮(zhèn)、宜興、南京溧水等。

　　除房票外，各地放松限購、限貸、限售，提高公積金貸款支持、減免交易稅費(fèi)、提供購房補(bǔ)貼等政策還在持續(xù)。而在公積金貸款支持方面，“一人購房全家?guī)汀钡恼咭苍谌木€城市逐漸“熱”了起來，可謂既幫“城外人”，也幫“城內(nèi)人”。

　　以河北唐山近期推出的“一人購房全家?guī)汀闭邽槔?，單身職?已婚職工貸款購房的，父母/雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助；父母貸款購房，子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。父母或子女在唐山市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款購房，在自身還貸能力不足的情況下，作為公積金繳存職工的子女或父母均可作為共同還款人，參與還貸能力計(jì)算，最大限度滿足繳存職工貸款額度需求。

　　記者注意到，這一“喚醒‘睡眠資金’，將家庭的‘暗補(bǔ)’變?yōu)槭褂米》抗e金‘明補(bǔ)’”的方式，不僅受到安徽六安、福建泉州、江西贛州、河北滄州、廣東珠海等十余個(gè)三四線或弱二線城市的青睞，也吸引了一線城市深圳的加入。

　　深圳市住房和建設(shè)局在7月6日發(fā)布的《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)明確，申請人的配偶、父母、子女可以作為共同申請人。申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請人。

　　《意見稿》規(guī)定，公積金貸款額度不高于單套住房的公積金貸款最高額度，即職工單獨(dú)申請公積金貸款最高額度為50萬元，共同申請的最高額度為90萬元。在符合前款規(guī)定要求下，申請人和計(jì)算可貸額度的共同申請人申請公積金貸款前連續(xù)三年以上未提取公積金，其公積金貸款可貸額度可以上浮10%。

　　信貸需求復(fù)蘇在何時(shí)

　　“我們認(rèn)為深圳今年首次明文放松限貸政策，或?qū)⑦M(jìn)一步打開一二線城市的‘四限’政策的放松空間，尤其是商貸首付比例及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等?！眹⒆C券分析師金晶在近日一份研報(bào)中分析。

　　不過從樓市熱度來看，深圳放松限貸的背景有一定特殊性。2022年上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，二手住宅成交9965套，同比下降65%。在新房價(jià)格和交易成本較低的情況下，深圳二手房壓力明顯大于新房。

　　從6月單月來看，據(jù)中銀證券數(shù)據(jù)，北京、上海在疫情之后新房市場迎來了補(bǔ)償性需求釋放，成交面積分別為84萬平方米、146萬平方米，環(huán)比增幅67%、1146%，廣州、深圳則分別成交111萬平方米、33萬平方米，環(huán)比增幅50%、75%。二手房方面，6月13個(gè)重點(diǎn)城市中僅深圳、廈門出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　除深圳外，強(qiáng)二線成都也進(jìn)一步放開限購，推出“以租換購”政策。居民自愿將住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易，住房進(jìn)入資源庫后居民即可申請?jiān)诔鲎庾》克谙拶弲^(qū)域取得新增購買一套住房資格。

　　雖然城市、房企之間的分化依然存在，但銷售整體回暖的趨勢已經(jīng)在加強(qiáng)?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，6月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%，同比降幅有所收窄。

　　另據(jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，6月14個(gè)重點(diǎn)城市新房去庫存周期出現(xiàn)環(huán)比下降，其中一、二、三線城市新房庫存去化周期環(huán)比增速分別為2.7%、-2.1%和-12.2%。

　　梁鳳潔、邱冠華認(rèn)為，考慮到6月地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖，居民中長期貸款有望降幅收窄。具體來看，二人給出的預(yù)測數(shù)據(jù)是：預(yù)計(jì)6月居民中長期貸款新增3500億元，同比少增1656億元。此前2月和4月，這一反映居民按揭需求的數(shù)據(jù)一度出現(xiàn)有記錄以來的罕見負(fù)增長，5月依然同比少增3379億元。

　　從原因來看，資金空轉(zhuǎn)除了居民對房企資金危機(jī)下房屋“爛尾”的擔(dān)憂，還有疫情反復(fù)對消費(fèi)意愿的干擾等。如今隨著疫情緩解，加上房企融資環(huán)境的改善，市場對信貸修復(fù)的預(yù)期逐漸升溫。但也有券商指出，6月居民中長期信貸有望修復(fù)，但正式反彈或?qū)⒈憩F(xiàn)在7月，且能否持續(xù)還有待觀察。

　　克而瑞研究中心指出，6月樓市成交反彈與行業(yè)內(nèi)規(guī)模房企沖刺半年度業(yè)績有關(guān)，其間加大推盤力度、營銷去化等作用明顯，目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。

　　此外，克而瑞研究中心還指出了當(dāng)前部分城市政策作用的長期擔(dān)憂。從其監(jiān)測的11個(gè)重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看，多數(shù)城市居民存在“交付焦慮”，加上“四限”調(diào)整和減稅降費(fèi)更側(cè)重二手房，從而對剛有起色的新房市場造成擠壓，這一模式是否可持續(xù)值得考慮，二三線城市可能面臨剛需新房去化壓力加大的趨勢。

　　億翰智庫研究員于小雨、王玲認(rèn)為，各地因城施策到發(fā)揮作用仍需要一定時(shí)間，即使政策已有松動，消費(fèi)者在獲得購房資格后具備購房能力可能仍然需要一定時(shí)間的積累。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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