樓市金九銀十料成色不足

以價換量策略生變剛需后續(xù)乏力

　　經(jīng)過連續(xù)幾個月的旺盛交易后，樓市成交上升趨勢有所放緩。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，北京市共成交商品住宅新房和二手房18052套，比上月同期下降1.9%?！耙詢r換量”策略的轉(zhuǎn)變和剛需釋放的乏力，被認為是主要原因。加之樓市新政出臺的強烈預(yù)期，這些因素將成為影響今年房地產(chǎn)“金九銀十”市場形勢的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在限購“紅線”仍存的情況下，剛性需求的后續(xù)釋放能力仍存疑問，開發(fā)商的供應(yīng)節(jié)奏也可能因新政預(yù)期受到影響，這可能導(dǎo)致“金九銀十”的市場交易不容樂觀。

　　兩大需求呈現(xiàn)頹勢

　　在70個大中城市房價止跌回升后，近期市場交易量似乎有探頭向下勢頭。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，8月中上旬，全國54個城市簽約新建住宅165930套，比7月同期下降8.9%。其中，大部分城市的新房交易量都有下調(diào)，上海下調(diào)幅度超過30%。二手房方面的交易同樣不容樂觀。以北京為例，8月中上旬北京共成交二手住宅8580套，比7月同期下降17.9%。

　　價格上升被認為是成交量下降的主要原因。一些商品房項目在經(jīng)過上半年的熱銷后，近期出現(xiàn)減少優(yōu)惠、提高價格的現(xiàn)象，導(dǎo)致新房價格提升明顯。而在二手房市場，部分區(qū)域的房屋坐地起價現(xiàn)象屢見不鮮。

　　除價格因素外，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，經(jīng)過連續(xù)多月的釋放，剛性需求已經(jīng)表現(xiàn)出乏力態(tài)勢，直接影響到交易量的繼續(xù)回升。曾一度“接棒”剛需的改善型需求，也在政策環(huán)境的影響下難以完全釋放。

　　兩大需求的頹勢，也與政策“靴子”遲遲沒有落地有關(guān)。據(jù)悉，在國務(wù)院督查組回京后，市場對樓市出臺新政的預(yù)期強烈。但截至目前，尚無新政推出，這也導(dǎo)致一部分需求轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)。

　　作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，或?qū)⒁驗樯鲜鲆蛩囟艿接绊?。在胡景暉看來，從三季度開始，首次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，很難再支撐下半年樓市繼續(xù)回暖。而豪宅購房需求的日漸匱乏，以及恐慌性購房心態(tài)將逐漸平復(fù)，也將影響到未來兩月的交易量。

　　他表示，對于比例逐漸提高的改善性購房需求，調(diào)控政策能否放寬其限制仍存變數(shù)。此外，投資投機類需求仍然是下半年樓市調(diào)控堅決限制的對象，這都將導(dǎo)致9、10月份的市場交易量難以大幅回暖。

　　供應(yīng)節(jié)奏或放緩

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月北上廣深四個一線城市共有104個商品住宅項目計劃入市，較8月計劃開盤量減少12個。其中，別墅和高端住宅的計劃入市量有所增加，這有可能拉高商品住宅成交均價。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認為，在進入“金九銀十”之前，供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)提前集中釋放。而由于部分新盤已經(jīng)提前預(yù)熱，相應(yīng)的9月開盤量不會明顯增長，部分城市甚至?xí)^前兩月有所減少。

　　他表示，近期政策預(yù)期發(fā)生變化，是否會再次明顯收緊調(diào)控政策還未知，開發(fā)商推盤態(tài)度較8月之前會更謹慎。

　　供應(yīng)節(jié)奏的放緩，與此前的市場熱銷也不無關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，截至22日，滬深兩市共有72家房企公布上半年年報。根據(jù)年報，72家房企上半年的總營業(yè)收入達到1120億，同比上漲18.7%。72家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額超過1700億元，高于去年同期。

　　有分析認為，經(jīng)過此前熱銷，大部分房企的資金狀況有所緩解，不再急于出貨。這不僅造成未來的推盤節(jié)奏放緩，也使得房地產(chǎn)項目不會重拾“以價換量”的銷售策略。

　　對于“金九銀十”的市場前景，開發(fā)企業(yè)也并不完全樂觀。北京某熱銷樓盤項目銷售總監(jiān)向中國證券報記者表示，為避免后期提價帶來的輿論和政策壓力，北京部分項目在結(jié)束前期銷售后，采取“封盤”策略，即暫緩拿證和開盤，這將在一定程度上影響未來市場的活躍程度。

　　事實上，在樓市調(diào)控等各項因素的影響下，近幾年來，9、10月份的市場交易量很少成為當年度最高點，“金九銀十”的成色也難免不足。也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，在政策出臺前后的重要時點，9、10月份市場交易表現(xiàn)出的“風向標”意義仍值得關(guān)注。

來源：中國證券報

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