樓市拐點(diǎn)已現(xiàn) 終結(jié)高增長(zhǎng)時(shí)代

2010至2012年間，全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售量平均增幅跌至6%，低于房改以來(lái)的年增幅水平。

　　據(jù)近日發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》統(tǒng)計(jì)，2010至2012年三年間，全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售量平均增幅跌至6%，顯著低于房改以來(lái)平均20%的年增幅水平。這是自1998年以來(lái)，第一次連續(xù)三年出現(xiàn)全國(guó)新房銷(xiāo)售量增幅下滑的趨勢(shì)，標(biāo)志著轉(zhuǎn)折的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，歷時(shí)十五年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代或已終結(jié)，一個(gè)均衡增長(zhǎng)的時(shí)代正在開(kāi)啟。

　　施工放緩上游行業(yè)受累

　　隨著調(diào)控持續(xù)，銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩，市場(chǎng)存量快速攀升。2012年初，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企存量接近2008年歷史高位。在城市層面，部分有存量數(shù)據(jù)公布的城市也接近或達(dá)到歷史最高水平。

　　在此情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛放緩施工建設(shè)活動(dòng)，減少新開(kāi)工量。2012年4月起，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

　　與新房銷(xiāo)售市場(chǎng)的放緩相比，施工建設(shè)活動(dòng)的放緩對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響更大。由于房地產(chǎn)行業(yè)影響面廣，諸多上游行業(yè)如鋼鐵、有色金屬、水泥、建筑機(jī)械等均受新開(kāi)工下降影響出現(xiàn)顯著下滑。而此時(shí)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)又遭遇外需疲弱、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等壓力，也出現(xiàn)放緩跡象。

　　以全國(guó)的鋼材、水泥價(jià)格為例，2012年初均出現(xiàn)大幅下降，趨勢(shì)與新開(kāi)工市場(chǎng)的下跌相同。隨著價(jià)格下降，市場(chǎng)需求低迷，上游行業(yè)的庫(kù)存也開(kāi)始快速上升，房地產(chǎn)新開(kāi)工的放緩開(kāi)始波及到上游行業(yè)。

　　正是在這一背景下，政策在年初即出現(xiàn)調(diào)整：一方面貨幣政策轉(zhuǎn)向，逐步放松流動(dòng)性，準(zhǔn)備金率、利率在2012年初分別下調(diào)。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，首套自住房需求受政策傾斜。但由于樓市整體仍在限購(gòu)、限貸的調(diào)控壓力下，新開(kāi)工持續(xù)回落的勢(shì)頭并未改變。

　　新開(kāi)工下滑復(fù)蘇有待時(shí)日

　　2012年初，庫(kù)存高企、新開(kāi)工下跌的局面與2008年末非常相似。2008年末，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)十家標(biāo)桿房企庫(kù)存消化率達(dá)到12-13個(gè)月的歷史高位，新房銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，因此全國(guó)新開(kāi)工面積自2009年2月起出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但在“四萬(wàn)億”、降息、減稅等一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的扶持下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅反彈，市場(chǎng)存量快速消化，8個(gè)月后新開(kāi)工面積恢復(fù)增長(zhǎng)。

　　據(jù)《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》統(tǒng)計(jì)，2012年初，十家標(biāo)桿房企庫(kù)存達(dá)到12個(gè)月，接近2008年峰值，但已不可能重回2009年寬松政策局面。政策微調(diào)下，市場(chǎng)雖有回升，但限購(gòu)、限貸壓力仍在，成交量回升速度遠(yuǎn)遜于3年前。臨近年末，市場(chǎng)庫(kù)存仍在相對(duì)高位，標(biāo)桿房企庫(kù)存率尚有9個(gè)月左右，部分城市庫(kù)存量仍處高位。按此趨勢(shì)推算，此輪新開(kāi)工下跌周期將長(zhǎng)于2009年。截至11月，全國(guó)新開(kāi)工面積已連續(xù)7個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)，尚未出現(xiàn)走出低谷的跡象。因此新開(kāi)工量的重新增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)還需要6個(gè)月左右時(shí)間。

展望后市將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展

　　2009年以前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)十年的高增長(zhǎng)，離不開(kāi)市場(chǎng)和政策兩方面的支撐。

　　市場(chǎng)方面，由于房改前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下較低的居住水平為后繼的高增長(zhǎng)提供了空間。房改后，市場(chǎng)取代了計(jì)劃?rùn)C(jī)制，成為資源配置的有效手段，推動(dòng)了全國(guó)市場(chǎng)的持續(xù)高速發(fā)展。而政策方面，在房改初期以支持、鼓勵(lì)住房消費(fèi)為主，同時(shí)信貸、交易稅費(fèi)等方面沒(méi)有額外限制，因此市場(chǎng)交易逐漸活躍。直到2005年以后，才陸續(xù)出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等調(diào)控政策抑制市場(chǎng)過(guò)快增長(zhǎng)。

　　從宏觀上看，過(guò)去改革開(kāi)放三十多年積累的社會(huì)財(cái)富，在僅有十多年歷史的房地產(chǎn)市場(chǎng)上集中體現(xiàn)，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高增長(zhǎng)。但展望未來(lái)，市場(chǎng)和政策面的支撐因素都在發(fā)生改變。

　　市場(chǎng)漸趨成熟增長(zhǎng)空間減小

　　據(jù)《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》介紹，由于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在差異，因此國(guó)內(nèi)樓市有一二三線(xiàn)城市的劃分。其中北上廣深四大一線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展起步最早，新房市場(chǎng)成交量在2005年即達(dá)到頂峰。隨后，由于可建土地面積減少，二手住宅市場(chǎng)日趨成熟，新房銷(xiāo)量逐步滑落。但同時(shí)，二三線(xiàn)城市仍處市場(chǎng)發(fā)展初期，依然保持穩(wěn)定的高增長(zhǎng)。在這一趨勢(shì)下，近兩年，一線(xiàn)城市占全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售面積的比重僅為5%，前30位主要城市則占20%，廣大二三線(xiàn)發(fā)展中城市成為全國(guó)樓市增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　但近兩年，在調(diào)控壓力下，此前一直保持高速增長(zhǎng)的發(fā)展中城市也出現(xiàn)了放緩的跡象。尤其是2012年，在一二線(xiàn)主要城市率先反彈后，其他發(fā)展中城市仍未走出低谷。對(duì)這些城市而言，一方面需要及時(shí)調(diào)整價(jià)格水平，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求；另一方面也需要時(shí)間來(lái)消化此前的過(guò)快發(fā)展。

　　隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，增長(zhǎng)速度放緩以及人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，未來(lái)支撐市場(chǎng)高增長(zhǎng)的外部因素將會(huì)減弱，樓市難以再現(xiàn)20%以上的高增長(zhǎng)。但同時(shí)該年刊也指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持著相對(duì)較快的增長(zhǎng)速度，城市化尚在進(jìn)行中，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然可保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。（劉曉穎）

來(lái)源：上海商報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀