商業(yè)地產供應洪峰已至 部分城市空置率超警戒線

　　從2009年開始的商業(yè)地產開發(fā)熱潮，2013年將達到開業(yè)的高峰。

　　世聯(lián)地產研究數(shù)據(jù)顯示，由于開業(yè)面積遠遠大于零售商開店速度以及國內零售消費額的增長，商業(yè)地產尤其是購物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境。商業(yè)地產的項目投資回報周期也被迫拉長至8-10年。

　　世聯(lián)地產商業(yè)部總經理宋春生說，突破困境的最佳路徑是，商業(yè)地產要重新回歸到最基本的定位與經營上來，充分挖掘項目周邊消費者需求，以打造匹配消費者的商業(yè)物業(yè)。而不是好高騖遠，一味追求“地標 ”和高端。

　　多元力量下的供應洪峰

　　世聯(lián)地產數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，購物中心在近幾年受到追捧，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　2013年，上述商業(yè)地產計劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠遠超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，這必然導致空置率上升。

　　分析2013年商業(yè)地產放量原因，宋春生認為，2009年后商業(yè)地產開發(fā)逆市崛起，2-4年的開發(fā)期將使得大量項目于2013年竣工開業(yè)；此外，原計劃2012年開業(yè)的項目由于宏觀經濟形勢不好，被迫推遲至2013年開業(yè)。

　　從開發(fā)商方面來看，國內零售商如茂業(yè)、金鷹等，鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求，大力推動項目擴張；住宅開發(fā)商如萬科、保利、中海外、佳兆業(yè)，主動加大了商業(yè)配比，或者由于取地被迫增加商業(yè)數(shù)量；商業(yè)地產開發(fā)商如萬達、凱德、華潤和陽光新業(yè)，近兩年擴張的速度也明顯加快。

　　各個地方政府也是推動商業(yè)地產放量的主要力量。基于對城市發(fā)展的需求，政府主導城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對于開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為其拿地的競爭籌碼之一。

　　但商業(yè)地產的另一面，則是消費增長乏力。2012年，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)以商業(yè)物業(yè)的需求縮減，拓展謹慎，全年開店完成率普遍低于70%。

　　大部分零售品類在2012年同比降低，特別是電器類同比下降更快，同比增長僅僅1.79%；但是，也有些抵抗力相對較強，如日用品和食品類等，同比增長超過12%，高于平均值。

　　只有通訊器材消費是2012年的消費亮點，2012年前10月同比增長24.2%。

　　此外，商業(yè)地產還面臨電商的競爭壓力。2012年四季度，淘寶天貓電商零售銷售額首次突破1萬億元，增幅驚人，而當年來自于購物中心的零售銷售額為2萬億-3萬億元，電商對購物中心尤其是二三線城市的購物中心替代效應明顯。

　　空置率敲響警鐘

　　陽光新業(yè)副總裁沈葵說，從現(xiàn)實來看，我國很多城市的商業(yè)地產，這兩年其實是在補課。中國的國情是，有些領域的投資往往都是一涌而上，然后再進行整合。有些城市出現(xiàn)的商業(yè)地產熱，是商業(yè)地產發(fā)展過程中必經的階段。激進的擴張之后，必然要進行調整，也就是洗牌或者說并購、重組，這個過程正在加快到來。

　　宋春生指出，一些二三線城市商業(yè)供應遠超過需求。零售與商業(yè)面積增長速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應過快的最重要指標，從商業(yè)地產投資額與零售額數(shù)值來看，過去5年2007-2012年平均值，二、三線城市的商業(yè)地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。

　　其次則是經營風險，由于商業(yè)面積供應過量以及消費支撐力的限制，部分城市的商業(yè)市場已經出現(xiàn)風險，空置率敲響警鐘、租金收益不容樂觀。

　　一般而言，商業(yè)地產的空置率警戒值在6%左右，但目前一些城市遠超此數(shù)值。如北京、上海、廣州都在8%以上；而沈陽 、天津的空置率已經超過15%。連恒隆等知名發(fā)展商在沈陽都出現(xiàn)不同程度的開業(yè)難。

　　宋春生表示，綜合商業(yè)物業(yè)供應過快、零售品牌壓縮開店計劃、GDP增速下降、商業(yè)地產競爭加劇這幾方面的因素，使得招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終導致商業(yè)地產項目投資回報周期延長，由之前樂觀的5-6年普遍延長至8-10年。

　　他透露，一些開發(fā)商的資金實力和租金收益水平，根本無法覆蓋前期的綜合投資成本。以商業(yè)地產運營成功的樣本凱德為例，凱德旗下商業(yè)項目地價+造價的綜合成本約為5000-8000元/平方米之間，這是在二三線核心城市開發(fā)商業(yè)物業(yè)的合理水平，但其他很多開發(fā)商的項目綜合成本已高達15000-30000元/平方米之間，后續(xù)經營將備感吃力。

　　此外，國內商業(yè)地產目前的租金收益非常不樂觀。以萬達為例，它通過與地方政府的土地高議價能力、住宅先售的資金滾動模式以及商戶捆綁式開發(fā)，很快實現(xiàn)了資金自平衡。但是，萬達2011年商業(yè)平均租金只有32元/月/平方米，除去2011年新增面積免租的影響，也僅僅46.5元/月，這也僅僅是大賣場或大型超市的租金水平。

　　沈葵認為，兩三年后，人們就會發(fā)現(xiàn)，將有一批項目無法經營下去，要么關閉、轉讓，要么請更專業(yè)的公司或團隊來打理，我們叫它輕資產管理，也有人稱它是委托管理，我國商業(yè)地產要從數(shù)量多向高品質升級，這也是不可避免的階段。

來源：21世紀經濟報道

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