部分開發(fā)商捂盤漲價 認定國五條將刺激新盤銷售

　　3月24日，位于北京通州區(qū)的金地格林項目開盤當天，484套房源當日售罄。據報道，當天足有四千余人到場參與搖號。在“國五條”細則落地前，日光盤的奇跡仍在上演。

　　《每日經濟新聞》記者走訪多個在售項目后發(fā)現，漲價預期似乎愈來愈濃。

　　搜房網近日調查數據顯示：北京在售的185個樓盤，漲價的有69個，占37%。據鏈家地產統(tǒng)計，2013年3月第三周，新建商品住宅扣除保障房成交均價為23570元/平方米，環(huán)比上漲25.6%，比1月同期上漲4.6%。

　　“國五條”對開發(fā)商來說似乎成為售房助推劑，多數開發(fā)商都判斷，“國五條”對行業(yè)的影響會比較小，甚至對于新盤銷售有促進作用。由于二手房交易環(huán)節(jié)稅收增加，很可能會將一部分剛需購房者擠至新房市場。

　　開發(fā)商相繼提價/

　　“項目暫定3月25日價格上調500元~1000元?！比涨?，《每日經濟新聞》記者收到了北京通州區(qū)一在售項目銷售員發(fā)來的短信，而距該項目本期開盤不足一個月。

　　該項目開盤當天，記者曾以購房者身份來到該項目銷售中心，正值“國五條”出臺次日，項目銷售似乎并未受到影響。相反，銷售人員對于未來價格上漲信心十足。

　　“我們這次特意留了五棟樓沒有出售，就是打算后期提價?！狈可絽^(qū)的一在售項目銷售人員同樣告訴記者，目前項目均價是1.8萬元/平方米，后期預計單價會提至2.2萬元。

　　值得注意的是，3月份開盤的這9個項目，除金地格林格林和順鑫·山語溪為純新項目首次推盤以外，其他6個項目均為老項目后期加推。這些開盤的老項目中多個項目都不同程度地上調開盤定價，最高漲幅達10%。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，位于朝陽區(qū)廣渠路的金茂府·悅公館商住小戶型18號樓以5萬元/平方米價格入市，比去年10月份相同戶型的19號樓開盤時的價格每平方米上漲了5000元。此外，房山金域緹香項目開盤價格達2.1萬元/平方米，比去年12月15日開盤時價格上漲了4000元/平方米。

　　據搜房網數據監(jiān)控中心調查顯示，在69個價格上漲的樓盤中，京郊樓盤表現最為搶眼，平均上漲近2000元/平方米。值得注意的是，房山上漲樓盤所占比重最多，在上漲的69個樓盤中有近兩成樓盤屬于房山。

　　供需之間存在矛盾？/

　　不光是在北京，《每日經濟新聞》記者在走訪中發(fā)現，包括北京周邊的香河、燕郊等地的樓盤，成交都十分火爆。

　　“目前我們排號已經結束，您只能等下期開盤再通知了?！敝苣╅_盤的河北香河一樓盤的銷售人員告訴記者。記者在當天開盤現場看到，售樓處擠得水泄不通，當天推出的兩百多套房源也在開盤后半天，認購了一半以上。

　　根據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至3月24日，全國54個主要城市，新建住宅簽約套數達到了238968套。相比之前的2012年均有所上漲，這一成交量也創(chuàng)造了2011年來的同期新高，3月也有望創(chuàng)造調控后月度成交量新高。

　　“3月初也就是‘國五條’剛剛發(fā)布時候，房山看房團報名人數達382人，短短兩周，搜房網房山看房專線報名人數已經漲至1000人?！彼逊烤W相關工作人員對記者表示，隨著政策的臨近，不少購房者加快置業(yè)腳步。

　　成交火爆的背后凸顯的是供需雙方的矛盾。

　　“去年北京成交土地的規(guī)劃建筑面積大概是560萬平方米，其中30%是保障房，10%是商業(yè)辦公，剩下60%是住宅，規(guī)劃建筑面積也就是大概350萬平方米?！比f科北京公司副總經理肖勁告訴 《每日經濟新聞》記者，如果按照每套100平方米計算，也就是說去年的土地供應如果轉換到今年的商品房供應就是3.5萬套。

　　肖勁補充到：“北京一年有多少人結婚呢？”據北京市民政局公布一年平均有20萬對新人結婚，即便其中只有一部分是剛需購房者，也足足能占到12萬~13萬對，“我們目前客戶數跟房子數量買房比例也是10:1”。

　　對此，北京房協秘書長陳志則對記者表示，實際供應量絕不止只有3.5萬套，“至少去年年底說過保證12萬套供應沒有問題，即便是2009年、2010年成交最高的年份，住宅成交也是維持在十幾萬套”。

　　陳志告訴記者，目前北京市房協正在計劃推出100個項目作為信息監(jiān)測，重點觀測其交易的數量、面積、套型和價格。這也將是北京落實“國五條”、加強市場監(jiān)管的一個重要舉措。

　　高報價成捂盤之計/

　　開發(fā)商對未來房價的樂觀預期，在銷售策略上也有所體現。

　　有媒體就報道稱，北京大興某項目，開發(fā)商新一期開盤本想定在2萬元/平方米，相比前一期開盤價漲幅超過15%，因為提價太多，結果沒有申領到預售許可證，至今就不再提開盤的事了。

　　鏈家地產市場研究部數據顯示，3月24日，北京商品住宅庫存達到65863套，再創(chuàng)歷史新低。在這個背景下，開發(fā)商捂盤等待漲價。

　　但北京某知名房企的銷售小朱告訴《每日經濟新聞》記者，現在開發(fā)商的確不想開盤，但是捂盤也不那么簡單?！叭绻姹P的話，很可能引來客戶的投訴，本來預定好這兩個月要開的盤，如果遲遲不開，被追查下來肯定沒有好果子吃。”

　　“沒有人想當出頭鳥，在‘國五條’細則剛剛出來的敏感期入市，然后大肆漲價?！毙≈煺f，所以他們采取的策略就是等等看，辦法可以有很多，比如向住建委報價格的時候報高一些，那樣就得不到預售證，肯定就不用開盤了。

　　他還說道，“故意將價格報高被建委打回來”是一個捂盤的辦法，但這也只是一個緩兵之計，如果報價被三番五次打回，就算購房者不指責你沒有誠意，建委也不可能坐視不管。

　　另一個開發(fā)商的銷售總監(jiān)也與小朱的說法一致。他說，建委審批價格很復雜，要考慮周圍的房價以及開發(fā)商成本等，但現在調控風聲這么緊，即便捂盤幾個月，建委最終批下來的預售價格也不見得會提高太多，甚至不會有提高?！皩﹂_發(fā)商而言，房價調控的主要含義也就在于建委的審批價格。”該銷售總監(jiān)說。

　　既然如此，為何還會有個別捂盤的聲音傳出呢？小朱說，有個別房企利用一些手段來捂盤并非僅是“國五條”的原因，還有經營策略的考慮，比如某公司在同一地段有兩個項目都要入市，目前房價上漲的背景下，就可以先按下一個，將客源擠到另外一個盤上。既能保證現金回籠，又能在捂下的盤開時，價格也會有所提高。

　　開發(fā)商普遍較樂觀/

　　多家不同房企不約而同地向記者表示，“國五條”恐怕很難像原來幾次調控那樣，對房地產市場造成很大的影響，而且效果作用周期會十分短。

　　“預計這次調控過了3~4個月的見效期后，北京房地產市場就可能出現新房價格、二手房價格和租房價格上漲的情況?！北本┠持科蟮匿N售小朱如是說道，他所在的房企今年在北京要開兩次盤。

　　記者從多位房企人士處了解到，對于新的“國五條”調控，多數開發(fā)商并不懼怕，認為基本不會對他們造成很大的負面影響。

　　上述人士告訴記者，可能對主打投資投機型需求的大戶型有所影響，但是剛需小戶型并不會受損，反而有可能得利，“二手房交易環(huán)節(jié)稅收從嚴征收后，無疑需求會被擠到新盤中來?！?/p>

　　小朱所在的公司即將有一期項目要開盤，不到500套房子目前蓄客已經至3000多號，身為銷售的小朱每天上班時的主要工作就是篩選已經拿到號的顧客的購房資質和資金實力?！澳芎Y出去的也只是一小部分，對于個別資金可能短期存在問題，一時交不出首付的顧客，我們也只能說對不起了?！彼f。

　　當記者問及新盤開售后，會不會“日光”時，小朱大笑著說，可不能這樣說，現在正調控呢，容易被盯住啊。

　　鏈家地產研究部的數據顯示，萬科、保利、招商、金地、恒大、中海、華潤置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企在2012年銷售總額為6691.61億元，平均同比增幅25.6%。這其中，目前已有8家制定了2013年銷售目標，除中海以外，其余7家都有一定幅度上調，且平均上調幅度為12.8%。

來源：每日經濟新聞

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀