首單土地流轉(zhuǎn)信托破冰 大市場仍待政策發(fā)力

　　在經(jīng)歷通道類業(yè)務(wù)受擠壓、產(chǎn)品風(fēng)險進入暴露高峰期的長期磨煉之后，缺乏方向的信托公司開始重新找回屬于自己的“藍?！?。

　　10月11日，中信信托發(fā)布公告稱：“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”下稱“1301期計劃”于本月10日正式成立。1301期信托計劃的服務(wù)商為安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司。

　　這是首單信托公司參與的土地流轉(zhuǎn)信托。所謂土地流轉(zhuǎn)信托，是指農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個人將合法擁有或具有處置權(quán)限的農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托給信托公司進行經(jīng)營管理，實現(xiàn)保值增值，使農(nóng)民定期獲得穩(wěn)定的信托收益。

　　上述土地流轉(zhuǎn)信托的成立，拉開了信托公司參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的序幕。在安排土地流轉(zhuǎn)相關(guān)各方利益上，該信托計劃有諸多可資借鑒之處，是對現(xiàn)有各類土地流轉(zhuǎn)模式的一次升級。多位信托業(yè)內(nèi)人士均表示，由于城鎮(zhèn)化空間廣闊，土地流轉(zhuǎn)信托或?qū)⒊蔀樾磐泄疚磥戆l(fā)展的“藍?！?。

　　不過，信托業(yè)人士亦對本報記者表示，現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)信托的試驗意義大于實際作用，其大量推廣還需土地登記制度方面的政策進一步明確。

　　信托公司搶灘城鎮(zhèn)化

　　中信信托業(yè)務(wù)負責(zé)人吳超杰表示，上述信托計劃的期限為12年，A 類委托人為安徽省宿州市橋區(qū)人民政府，信托計劃成立時發(fā)行A類信托單位5400萬份。信托受益權(quán)采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達5400畝。

　　“1301期信托計劃是一個復(fù)合型的信托計劃，進行了分層設(shè)計，其中既包括財產(chǎn)權(quán)又包括資金受益權(quán)。目前公告成立的是財產(chǎn)權(quán)部分，尚未進入到資金募集階段?！敝行判磐卸聲嚓P(guān)負責(zé)人對中國經(jīng)濟時報記者表示，涉及到的土地都是農(nóng)民的承包用地，不牽涉宅基地和建設(shè)用地。未來如果情況不錯，還可能會分期募集來擴充規(guī)模，募集期的確定根據(jù)市場的具體需要。

　　據(jù)介紹，流轉(zhuǎn)后土地擬建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園，由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司作為服務(wù)商提供服務(wù)。園區(qū)規(guī)劃為五大板塊，涉及到二十多個子項目，具體包括：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植及水資源保護工程、現(xiàn)代化養(yǎng)殖、生物質(zhì)能源和基質(zhì)肥項目、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)科研平臺五大板塊，形成完整的農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　一位信托公司高管對本報記者表示，采用信托模式進行土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)點在于能將土地集中起來進行使用，進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作。

　　“農(nóng)民工進城打工，很多把土地委托給鄰居，或者家里面的老人在耕種，有的簡單委托給了第三方。這不利于土地產(chǎn)值的有效利用。這是現(xiàn)實存在的需求，也是全國普遍存在的現(xiàn)象?；谶@個需求，在當?shù)卣珜?dǎo)下，我們金融機構(gòu)介入。”上述中信信托人士表示，信托公司在介入后可以通過真正發(fā)揮信托制度的優(yōu)勢，成為土地看護人，不改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)。另外，可以實現(xiàn)集約化經(jīng)營，把土地盤活，通過引入農(nóng)業(yè)科技提高整個土地的產(chǎn)值。上述中信信托人士說。

　　多家信托公司都對土地流轉(zhuǎn)信托表現(xiàn)出了興趣。此前，北京信托成立的“富民系列”信托計劃就涉及到對農(nóng)民拆遷補償款的管理，離設(shè)計成財產(chǎn)權(quán)信托模式對農(nóng)村土地使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)只有一步之遙。據(jù)了解，目前，北京信托、安信信托都在籌備土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的項目。

　　“我們也一直在關(guān)注土地流轉(zhuǎn)信托的最新情況，也進行了相關(guān)研究。推出土地流轉(zhuǎn)信托將是明年的工作重點?！蹦持行托磐泄靖吖軐Ρ緢笥浾弑硎?。

　　信托模式增厚農(nóng)民收入

　　上述中信信托人士透露，通過信托計劃的安排，參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民收益將包括“地租收益+工資”兩個部分。

　　地租收益包括兩個部分：一是基本地租，二是浮動收益。首先是以地租的形式，以三等小麥的畝產(chǎn)值作為基本地租。另外，由于服務(wù)商經(jīng)營的主要是經(jīng)濟作物，小麥沒有經(jīng)濟作物的收益高，因此農(nóng)民還有浮動的收益。服務(wù)商經(jīng)營收益在扣除成本之后，70%都要返歸給農(nóng)民。

　　除此之外，當?shù)卣诨I建一個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，是在做整體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃，流轉(zhuǎn)的土地就在范圍之內(nèi)。由于里面會創(chuàng)造就業(yè)機會，農(nóng)民可以在產(chǎn)業(yè)園工作獲取工資收益。

　　“這是一個多贏的局面。作為農(nóng)戶，獲得了穩(wěn)定可發(fā)展的收益；作為當?shù)卣瑒?chuàng)造了就業(yè)，帶來直接稅收；對農(nóng)業(yè)企業(yè)，也能找到合適自己發(fā)展的一片區(qū)域?！鄙鲜鲋行判磐腥耸空J為，這種在政府引導(dǎo)下，協(xié)調(diào)各方權(quán)益的模式是可以推廣和探討的。

　　隨著城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的強化，如何對其中最為重要的制度——土地制度進行創(chuàng)新成為了至關(guān)重要的問題。

　　今年伊始，國務(wù)院頒發(fā)的“一號文件”提出，要用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作。此舉也被看作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)鋪路。

　　對于最大化農(nóng)民利益而言，較之現(xiàn)在比較普遍的流轉(zhuǎn)方式諸如轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、繼承、代耕等，信托模式因為可流轉(zhuǎn)土地的規(guī)模更大，收益空間因而更加可期。

　　“這種項目將是未來新的增長點?！庇靡嫘磐惺紫治鰩熇顣D對中國經(jīng)濟時報記者表示，由于國家的土地政策、城鎮(zhèn)化政策在三中全會之后可能會發(fā)生變化，變化之后可能會對信托公司帶來一些機會。在土地處置上面，信托可以有所作為，為以后大面積鋪開來做提供經(jīng)驗。

　　土地登記制度仍待明確

　　“我們選擇安徽，一是因為當?shù)赜袑嶋H需求，當?shù)厮拗莸恼疇款^，農(nóng)民也積極配合。第二，30多年前家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是從安徽開始的，30年后，我們也希望從安徽開始。這種模式畢竟也是一個先行試點，希望能進一步推廣。”上述中信信托人士表示，中信信托目前已經(jīng)儲備了一部分項目，而對土地流轉(zhuǎn)信托的研究自兩三年以前就已經(jīng)開始。

　　不過，前述中型信托公司的高管認為，與目前已經(jīng)存在的政府專門信托機構(gòu)相比，信托公司如果僅僅做進行管理的事務(wù)型信托并無優(yōu)勢。他表示，由于信托法并不只針對金融機構(gòu)，因而政府也可以利用信托原理通過設(shè)立專門機構(gòu)成為民事信托的受托人，“沙縣模式”就是其中一例。

　　他猜測，中信信托涉足此款信托計劃，事實上是想通過土地收益權(quán)進行融資，這也是信托公司的利潤和動力所在。如果單純做進行管理的事務(wù)型信托，地方政府主導(dǎo)的模式或許更有優(yōu)勢，而如果沒有更多利潤，對信托公司也無多少吸引力。

　　事實上，中信信托方面設(shè)計的土地流轉(zhuǎn)信托的結(jié)構(gòu)中也包含了資金募集的可能。

　　“按照道理說，進行土地流轉(zhuǎn)，設(shè)計成財產(chǎn)信托最好，但是受國情所限，現(xiàn)在只能做成財產(chǎn)權(quán)信托?！鄙鲜鲋行托磐泄靖吖鼙硎荆恋氐怯浿贫刃枰鞔_，如果加以明確信托公司會有更高熱情參與。

　　“目前來看，障礙主要是在政策方面和法律方面?，F(xiàn)有法律和政策對農(nóng)村土地處置上沒有明確規(guī)定。但是這正是意義所在，因為，信托公司是比較善于抓住點滴機會的?！崩顣D說。（魏域濤）

來源：中國經(jīng)濟時報

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀