時隔七年房貸支持證券化再度啟動

　　時隔七年，國內(nèi)第三單個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品即將發(fā)行。

　　郵政儲蓄銀行近日在債券信息網(wǎng)發(fā)布公告，將于7月22日在全國銀行間債券市場發(fā)行個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品RMBS：發(fā)行規(guī)模68.14億元，產(chǎn)品平均期限約15年。從利率價格區(qū)間來看，優(yōu)先A級證券為5.3%~5.8%，優(yōu)先B級證券6.3%~6.8%。

　　中誠信國際結(jié)構(gòu)融資部主管鈕楠向證券時報記者透露，此單RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)中的個人住房抵押貸款，涉及北京、天津、上海、廣東等10個省、市。

　　延遲抵質(zhì)押權(quán)變更登記

　　本單產(chǎn)品在基礎(chǔ)資產(chǎn)的設(shè)計上采用了延遲房貸變更抵質(zhì)押權(quán)登記。

　　這與國內(nèi)前兩單RMBS不同，此前建行發(fā)行的“建元2005-RMBS”和“建元2007-RMBS”均在產(chǎn)品發(fā)行前，就資產(chǎn)池中每筆個人住房抵押貸款，逐一向當(dāng)?shù)胤抗芫肿兏仲|(zhì)押權(quán)，并將基礎(chǔ)資產(chǎn)完全轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)特殊目的載體，簡稱SPV，以做到資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的真實銷售和風(fēng)險隔離。

　　此次郵儲銀行發(fā)行的RMBS，在基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至信托但在未發(fā)生權(quán)利完善事件的情況下，暫不辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。而“建元2007-RMBS”的基礎(chǔ)資產(chǎn)為在深圳、福建兩地試點(diǎn)的1.2萬余筆個人住房抵押貸款，加之各地房管局要求辦理的抵質(zhì)押權(quán)變更手續(xù)不同，該項工作耗時數(shù)月。

　　不過，郵儲銀行方面表示，如果出現(xiàn)貸款違約，為避免抵押權(quán)未變更登記可能導(dǎo)致的問題，當(dāng)任意一筆貸款違約后，郵儲銀行將在9個月內(nèi)辦理完抵押權(quán)的變更登記手續(xù)，以確保抵押權(quán)登記在信托名下；如果出現(xiàn)善意第三人對抵押房產(chǎn)主張權(quán)利，而信托所享有的抵押權(quán)無法對抗善意第三人，郵儲銀行將贖回該筆抵押貸款。

　　“郵儲銀行未將基礎(chǔ)資產(chǎn)中所有貸款逐一變更，理論上存有爭議，但從發(fā)行便利、成本節(jié)約的角度考慮卻是合理的?！币晃粎⑴cRMBS發(fā)行的人士說，“這單RMBS獲準(zhǔn)發(fā)行，也說明監(jiān)管部門和市場對房貸延遲抵質(zhì)押權(quán)變更登記的認(rèn)可?！?/p>

　　對沖提前償還風(fēng)險

　　證券時報記者了解到，不同于其他類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)的較大風(fēng)險來自于住房按揭借款人的提前償還。

　　中誠信國際一份針對RMBS的研報指出，借款人的提前還款會導(dǎo)致資產(chǎn)池的現(xiàn)金流不穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為：提前還款行為使得每期還款額發(fā)生變化，本金回收速度加快；提前還款情況下總現(xiàn)金流的流量會減少，一部分本金被提前償還，利息收入減少；前期償付本金額度增加可能會導(dǎo)致賠付本金額先增加后減少，或呈現(xiàn)遞減走勢。

　　上述報告指出，從目前國內(nèi)已發(fā)行的RMBS情況看，影響借款人提前還款行為的因素有利率水平、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、房地產(chǎn)市場走勢等，但最大的影響因素來自于住房轉(zhuǎn)手情況。按我國現(xiàn)行的法律要求，借款人對住房抵押貸款的還款義務(wù)不能由新的購房者繼續(xù)承擔(dān)，因此住房轉(zhuǎn)手時就需要借款人提前付清貸款余額。

　　“一些城市的二手房交易市場還是非?；钴S的，因此住房轉(zhuǎn)手率對借款人的提前還款行為會有很大影響。”中誠信國際相關(guān)人士表示。

　　值得關(guān)注的是，我國的提前還款率CPR呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性波動規(guī)律。

　　具體來說，通常在每年12月至次年1月CPR最高，此時正值春節(jié)，往往是居民一年中收入結(jié)余和儲蓄最高的時點(diǎn)，最有能力提前償付住房抵押貸款。隨后，又會在來年2月步入谷底，并在3~4月逐步上升，5月達(dá)到波峰后逐步下降，至8~9月份達(dá)到最低狀態(tài)，秋冬兩季CPR又會逐步回升，并于春節(jié)期間達(dá)到最高狀態(tài)。

　　為覆蓋提前償還帶來的現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險，該單RMBS優(yōu)先檔以過手形式支付，根據(jù)現(xiàn)金流的變化情況，按月還本付息。上述中誠信人士稱，此種支付形式有利于對沖因借款人提前償還對SPV帶來的風(fēng)險。此外，轉(zhuǎn)付形式支付作為另一種方式，對本息有固定額度，不因現(xiàn)金流波動而改變。

來源：證券時報

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