非洲住房短缺難題待解

　　聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，撒哈拉以南非洲有2.3億人生活在貧民窟，約占非洲大陸城市總?cè)丝诘囊话?。新增人口考?yàn)著非洲城市承載力，質(zhì)量尚可、適合大眾收入水平的住房極度短缺。住房短缺問題正在考驗(yàn)非洲各國。

　　聯(lián)合國的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)之一是到2030年完成貧民窟改造，讓大眾能住進(jìn)合適的房子。要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，非洲需要在接下來的7年內(nèi)建造數(shù)億套住房，難度不言而喻。

　　關(guān)于住房危機(jī)的主要成因，業(yè)內(nèi)人士傾向于認(rèn)為當(dāng)前非洲房地產(chǎn)領(lǐng)域融資難問題限制了房屋供給。

　　有專家認(rèn)為，首要問題是非洲抵押貸款市場(chǎng)嚴(yán)重不發(fā)達(dá)。根據(jù)非洲經(jīng)濟(jì)適用房融資中心（CAHF）今年發(fā)布的《非洲住房融資年鑒》，絕大多數(shù)非洲國家的抵押貸款價(jià)值不到GDP的3%，相比之下，幾乎所有發(fā)達(dá)市場(chǎng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的50%。

　　融資難的另一個(gè)原因是國際資本對(duì)非洲房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度不足。CAHF執(zhí)行主任凱西亞·魯斯特感嘆道，“每個(gè)人都很關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施，但卻沒有人談?wù)撟》俊?。英國國際投資（BII）約翰內(nèi)斯堡辦事處負(fù)責(zé)人蒂蒂·庫赫拉塞—馬塞科日前表示，開發(fā)商和投資者對(duì)于投資非洲房地產(chǎn)領(lǐng)域的興趣有限，但人口增長將加速非洲城市化，推升居民對(duì)更實(shí)惠、更可持續(xù)且更安全住房的需求，這為投資者提供了受益的機(jī)會(huì)。

　　大規(guī)模融資離不開金融界政策支持，但金融政策扶持也需要可靠信譽(yù)作后盾，這是非洲政府改善普通大眾住房頑癥的又一大困擾。近期，肯尼亞一家房地產(chǎn)開發(fā)商的執(zhí)行董事杰森·霍西表示，“我們的行業(yè)聲譽(yù)不良，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常難以償還貸款”。根據(jù)肯尼亞中央銀行的數(shù)據(jù)，2023年3月，肯尼亞建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款率分別為24%和18%。

　　除融資外，BII技術(shù)和電信主管阿比納夫·辛哈強(qiáng)調(diào)，應(yīng)及時(shí)關(guān)注并妥善解決需求端存在的問題，“供需兩端都存在挑戰(zhàn)，想解決需求端的問題，首先要提高收入水平，同時(shí)降低抵押貸款的利率”。BII在南非某經(jīng)濟(jì)適用房平臺(tái)上投資了3600萬美元，旨在開發(fā)迎合該國中低收入家庭購房需求的項(xiàng)目。杰森·霍西則認(rèn)為，非洲各國居民總體上缺乏儲(chǔ)蓄，這一問題并非靠單純的利率舉措可以解決。

　　一些非洲國家政府正在推動(dòng)建設(shè)保障性住房。疫情期間，塞內(nèi)加爾政府制定了振興經(jīng)濟(jì)的有力舉措，推出“10萬套住房建設(shè)”計(jì)劃，近來市場(chǎng)房屋供給明顯提高，為老百姓實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)辦了實(shí)事。

　　在傳統(tǒng)建房模式之外，長期的融資困難讓越來越多的公司開始轉(zhuǎn)向嘗試創(chuàng)新建筑方法和應(yīng)用非常規(guī)建筑材料，這些有別于傳統(tǒng)的模式更為高效且綠色，開發(fā)商和技術(shù)人員希望以此來吸引更多投資，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，跟上非洲大陸城市人口快速增長的步伐。

　　隨著環(huán)保理念深入人心，非常規(guī)建筑材料正在走進(jìn)人們的視野。國際能源署本年度發(fā)布的《二氧化碳排放》報(bào)告顯示，全球范圍內(nèi)制造混凝土和鋼鐵等建筑材料產(chǎn)生的二氧化碳排放量占排放總量的11%。相比之下，木制建筑則不會(huì)導(dǎo)致如此巨量的碳排放，“樹木生長時(shí)從大氣中吸收二氧化碳并儲(chǔ)存起來，在加工過程中不會(huì)將其釋放”。荷蘭工程師沃爾夫·比爾倫斯說。

　　當(dāng)然，解決住房危機(jī)的答案絕不是大量伐木，畢竟樹木是遏制二氧化碳的綠色屏障。一家烏干達(dá)房屋建造公司正在探索從可持續(xù)渠道獲取木材，該公司在其車間生產(chǎn)房屋組件，后運(yùn)至宅基地現(xiàn)場(chǎng)組裝，這種做法效率更高且節(jié)約木材?！拔覀冇幸粋€(gè)大膽的宏偉目標(biāo)——到2030年建造100萬套房屋?！惫矩?fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，盡管目前僅建造了幾幢房屋，但木結(jié)構(gòu)房屋在烏干達(dá)等國家終會(huì)打開市場(chǎng)。未來，公司還計(jì)劃將技術(shù)轉(zhuǎn)讓給合作伙伴，從而擴(kuò)大木屋的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)。

　　新技術(shù)正被不斷普及。2021年6月，世界上第一所使用3D打印技術(shù)建造的學(xué)校誕生在馬拉維中部的卡隆加村，得益于計(jì)算機(jī)精確且快速的運(yùn)算與控制能力，施工全程僅僅耗時(shí)18個(gè)小時(shí)。項(xiàng)目實(shí)施方——14Trees公司的總經(jīng)理弗朗索瓦·佩羅認(rèn)為，依賴驚人的速度，3D打印技術(shù)在解決非洲住房和其他重要設(shè)施短缺方面可以發(fā)揮關(guān)鍵作用。該公司研究結(jié)果顯示，3D打印技術(shù)的建造速度是傳統(tǒng)建造技術(shù)的7倍。便宜是3D打印的另一大優(yōu)勢(shì)。佩羅表示，現(xiàn)在，14Trees公司使用本地建造團(tuán)隊(duì)和建筑材料，建筑成本相較于傳統(tǒng)方法便宜了20%。

　　該公司最近推出了新款打印機(jī)，設(shè)備框架輕巧，易于運(yùn)輸和組裝，同時(shí)使用激光系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)更精確的品控，預(yù)計(jì)將成為后續(xù)建造工作的主力。

　　木屋和3D打印房屋的建造者認(rèn)為，這些“新秀”將在非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)中大放異彩，其關(guān)鍵原因之一是金融機(jī)構(gòu)可能更愿意為這類房屋提供貸款。佩羅說，3D打印可以實(shí)現(xiàn)的質(zhì)量保證有助于向銀行證明：他們的投資是安全且可持續(xù)的。與此同時(shí)，世界銀行等國際金融機(jī)構(gòu)和一些私營金融公司對(duì)綠色低碳的住房很感興趣，他們更傾向于為上述住房的開發(fā)商提供融資。 （作者：宋斌 林家全）

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