美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息加重美國(guó)房屋銷售壓力

　　新冠肺炎疫情暴發(fā)后，由于美聯(lián)儲(chǔ)以及美國(guó)政府實(shí)施了大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)支持措施，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推動(dòng)了美國(guó)住房需求的回暖，疊加房屋供應(yīng)不足以及較低的抵押貸款利率，美國(guó)房屋銷售十分火爆。然而，隨著今年3月美聯(lián)儲(chǔ)開始加息，目前已累計(jì)加息375個(gè)基點(diǎn)，美國(guó)抵押貸款利率出現(xiàn)明顯攀升，上行的抵押貸款利率在一定程度上削弱了消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。再加上經(jīng)濟(jì)不確定性的增加以及通脹水平的飆升，美國(guó)房屋銷售持續(xù)下滑。

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10月成屋銷售量較9月下降5.9%，連續(xù)第9個(gè)月下降，較上年同期下降28.4%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后按年率計(jì)算為443萬(wàn)套，為2020年5月以來(lái)的最低水平。抵押貸款利率的持續(xù)攀升繼續(xù)打擊著美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。NAR首席分析師勞倫斯·云表示，在10月份有更多潛在購(gòu)房者因抵押貸款利率攀升而無(wú)法獲得貸款。在美國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)和近年來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲的市場(chǎng)中，這種影響更大。

　　值得注意的是，美國(guó)房屋銷售自2月以來(lái)逐步下降，創(chuàng)下1999年有數(shù)據(jù)以來(lái)最長(zhǎng)連降。美聯(lián)儲(chǔ)為抗擊通脹而進(jìn)行的連續(xù)加息，導(dǎo)致美國(guó)的抵押貸款利率迅速攀升，打擊了消費(fèi)者購(gòu)房需求，成為美國(guó)房屋銷售面臨的關(guān)鍵下行壓力。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，房產(chǎn)在市場(chǎng)上的停留時(shí)間通常為21天，高于9月的19天和2021年10月的18天。

　　美聯(lián)儲(chǔ)在11月的貨幣政策會(huì)議上宣布加息75個(gè)基點(diǎn)，符合市場(chǎng)預(yù)期。由于美國(guó)10月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)同比增速下降至7.7%，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在12月的貨幣政策會(huì)議上放緩加息節(jié)奏，加息幅度預(yù)計(jì)將降至50個(gè)基點(diǎn)。近期，也有多位美聯(lián)儲(chǔ)官員在講話中透露美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)將放緩加息節(jié)奏的信號(hào)，不過這些決策者們同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，抗擊通脹依然是美聯(lián)儲(chǔ)的首要任務(wù)。美聯(lián)儲(chǔ)距離暫停加息還有一段距離，而這也意味著美國(guó)抵押貸款利率很難出現(xiàn)大幅度的下跌。

　　對(duì)于目前的美國(guó)房屋銷售情況而言，有一個(gè)好消息是，近一周，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率以及15年期固定抵押貸款利率已有所下降。根據(jù)房地美(Freddie Mac)公布的數(shù)據(jù)，截至11月17日當(dāng)周，美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率為6.61%，低于上周的7.08%。而在一年前的同一時(shí)期，美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率為3.10%。另外，美國(guó)15年期固定抵押貸款平均利率為5.98%，低于上周的6.38%。而在一年前的同一時(shí)期，美國(guó)15年期的固定抵押貸款的平均利率為2.39%。

　　房地美首席分析師山姆·卡特表示，雖然抵押貸款利率下降是好消息，但住房市場(chǎng)擺脫高利率陰云仍有很長(zhǎng)的路要走。通貨膨脹率仍然居高不下，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)維持高利率，消費(fèi)者將繼續(xù)感受到影響。而勞倫斯·云表示，抵押貸款利率自11月中旬見頂以來(lái)已經(jīng)下降，因此房屋銷量在當(dāng)前周期中可能接近觸底。

　　另外，從美國(guó)成屋買家的構(gòu)成來(lái)看，根據(jù)《2022年美國(guó)住宅房地產(chǎn)國(guó)際交易概況》報(bào)告，在2021年4月至2022年3月的12個(gè)月期間，外國(guó)買家購(gòu)買住宅的金額達(dá)到590億美元，占美國(guó)成屋銷售額的2.6%，外國(guó)買家現(xiàn)房購(gòu)買數(shù)量為9.86萬(wàn)套，占現(xiàn)房銷售總量的1.6%。從買家國(guó)家排名來(lái)看，加拿大買家占外國(guó)買家的11%，交易額達(dá)55億美元；墨西哥買家占外國(guó)買家的8%，交易額達(dá)29億美元。

　　值得注意的是，雖然從房屋銷售的角度看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，但美國(guó)的房?jī)r(jià)總體而言依然處于較高水平。而高企的房?jī)r(jià)也是阻礙消費(fèi)者購(gòu)房意愿的重要因素。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10月份所有住房類型的現(xiàn)房?jī)r(jià)格中值為379100美元，比2021年10月上漲了6.6%。

　　美聯(lián)儲(chǔ)在11月發(fā)布的金融穩(wěn)定報(bào)告中指出，盡管房?jī)r(jià)的同比增長(zhǎng)已經(jīng)出現(xiàn)放緩，但整體估值依然很高。在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)與租金比趨于平穩(wěn)，但仍高于本世紀(jì)初的峰值水平。另外，紐約聯(lián)儲(chǔ)日前公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，10月美國(guó)消費(fèi)者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將小幅上漲2%，與9月預(yù)期持平，為2020年6月以來(lái)的最低漲幅。

　　轉(zhuǎn)自：金融時(shí)報(bào)

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