今年上半年,環(huán)京地區(qū)陸續(xù)出臺多項樓市調(diào)控政策,抑制房價過快上漲。臨近年終,中國證券報社記者對環(huán)京樓市進行了調(diào)研。燕郊鎮(zhèn)京榆大街上的“售樓一條街”已不復往日熱鬧,不少售樓處關門歇業(yè),仍在開業(yè)的門店售樓員寥寥無幾。“最多時這里賣樓的有四五萬人。”燕郊一家房產(chǎn)中介有關人士對中國證券報社記者說。
(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
燕郊房價接近腰斬
從國貿(mào)出發(fā),沿通燕高速向東駛過潮白河,只需要40分鐘就可以到達燕郊鎮(zhèn)。由于具備區(qū)位優(yōu)勢,燕郊一直是環(huán)京置業(yè)熱點區(qū)域。
中國證券報記者注意到,燕郊鎮(zhèn)京榆大街上的“售樓一條街”已不復往日熱鬧,部分售樓處關門歇業(yè),有的門口貼著轉租告示。一位房產(chǎn)中介說:“好多人轉行了,限購之后幾乎沒多少成交量。”
我愛我家的置業(yè)顧問告訴記者,去年好多投資客全款買三四套房。
3月22日,在北京“3·17”限購政策發(fā)布后,廊坊市出臺了針對市區(qū)、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣和永清縣的限購政策,規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購一套住房,且購房首付款比例不低于50%,包括新建商品住宅和二手住房。6月2日,限購升級,非本地戶籍家庭需要提供3年及以上社?;蛘呒{稅證明。
目前,每平方米降幅近萬元是燕郊二手房市場的常態(tài)。上述我愛我家置業(yè)顧問稱:“燕郊整體均價大概在2.4萬元/平方米。首爾甜城小區(qū)一套房子40500元/平方米的成交價成為今年該地區(qū)的最高價。”
中國證券報記者走訪多家中介機構了解到,作為燕郊的主要住宅區(qū),與通州一河之隔燕順路沿線的價格在2.3萬元/平方米左右,較為老舊的福成小區(qū)價格最低,大約為1.6萬元/平方米。
根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù),燕郊二手房價格月均成交價格從年初的3萬元/平方米以上,跌至不足2萬元/平方米,近乎腰斬,且議價空間從最初的1%左右,達到了現(xiàn)在的5%左右。
除燕郊外,限購之后,固安區(qū)域樓市價以及成交量同樣一路下滑。
在固安某新房售樓處,記者進來之后,銷售人員才將燈打開。該銷售人員告訴記者,目前外地人在這里購房需要社保和納稅證明,現(xiàn)房銷售,均價在1.7萬元/平方米左右,如果加上贈送面積,在1.5萬元/平方米左右。
多位固安當?shù)厥蹣菃T告訴記者,目前固安房價大概在1.5萬元/平方米左右,比今年最高時每平方米便宜近1萬元。盡管如此,成交量仍無起色。
根據(jù)易居研究院發(fā)布的80城住宅庫存報告,7月燕郊、香河、大廠、固安等地月成交面積環(huán)比減少超過50%以上,到11月比去年同期減少76%以上。其中,大廠地區(qū)11月成交面積不足1萬平方米,環(huán)比下降90%,同比下降98%。
對于未來樓市的調(diào)控,近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設會議上,住建部部長王蒙徽提出,2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,針對各類需求實行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
多位接受記者采訪的專家學者表示,雖然環(huán)京周邊部分地區(qū)多屬于三四線城市,但這些地區(qū)受北京房價影響較大。未來環(huán)京區(qū)域的調(diào)控可能仍將跟隨北京的調(diào)控節(jié)奏。
“房票”消失
臨近北京的天津武清區(qū)同樣是此前的樓市熱點區(qū)域。乘坐高鐵,北京南站到武清僅需要26分鐘。由于通勤時間相對較短,不少在北京工作的白領選擇在這里置業(yè)。
武清的房價常與天津市戶口捆綁在一起。從之前的40萬元買房辦藍印戶口、100萬元買房辦藍印戶口到積分落戶,房子一直是落戶的關鍵因素之一。
3月31日,天津發(fā)布“限購令”,非津籍人士在天津購房需提供“3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明,補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證”。這些措施將外地購房者擋在門外。
一位熟悉當?shù)厥袌龅娜耸拷邮苤袊C券報記者采訪時表示,之前戶口政策寬松,武清多數(shù)項目都有外地購買者,不少屬于投資性購房。不過,由于武清“京津衛(wèi)星城”的價值凸顯,限購之后天津市本地人在這里的置業(yè)熱情并未明顯減弱。
從2016年開始,武清的房地產(chǎn)市場從買房變成了“搶房”,并衍生出買房需要“房票”的怪象。
此“房票”并不是指購房資格,是指需要在房屋銷售價格上另外多交的一部分錢。一張“房票”少則幾萬元,最高的有幾十萬元。
在一房難求的背后,除了投資者驅動外,更是武清市場一二手房嚴重倒掛的亂象。6月記者調(diào)研武清房地產(chǎn)市場時注意到,在高鐵站附近的一個新開盤的項目價格在1.5萬元/平方米左右,而周邊的二手房都在2萬元/平方米以上,倒掛差價在5000元以上。
在這一市場環(huán)境下,出現(xiàn)“房票”、開發(fā)商捂盤、拖延不拿證開盤也就不奇怪了。
臨近年終,記者在走訪調(diào)查中注意到,曾經(jīng)活躍于武清市場的“房票”消失不見。
記者來到此前一直未建成售樓處、未正式開盤的某小區(qū),今年中購買該小區(qū)房子只能通過在中介那里購入“房票”,加價購入。而現(xiàn)在該項目正式開門迎客,可自由選房。
在武清城區(qū)剛剛開售的某知名開發(fā)商樓盤,記者看到咨詢者絡繹不絕。這里的置業(yè)顧問表示,目前價格在2萬元/平方米左右,來選房的基本都是本地改善型需求人群。
值得注意的是,雖然投資者被擋在武清樓市“門外”,但這里的二手房價并未出現(xiàn)大幅下滑,即便成交依舊低迷。
開發(fā)商墊資首付
為了緩解限購帶來的成交低迷的態(tài)勢,不少開發(fā)商進行“低首付”促銷,部分樓盤可10%首付“鎖定房源”。針對外地戶口不能購房的政策,部分樓盤銷售給出“先購房再繳社保”或“花錢落戶”等辦法。
一位售樓員坦言,目前可以做首付分期,主要因為時值年底,開發(fā)商著急回籠資金。購房者需先與開發(fā)商簽署一份“購房合同”,購房者在當?shù)乩U納社保,待三年之后滿足社保繳納要求之后,再辦理正式的網(wǎng)簽備案手續(xù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,應對這種行為嚴查。雖然現(xiàn)在看上去問題不大,但是不確定因素很多,未來可能會出現(xiàn)很多問題。
多位銷售人員向中國證券報記者表示,按照規(guī)定,外地人購房首付最低50%。為鼓勵外地人購房,目前最低可以首付10%“壓房”,剩余的部分由開發(fā)商墊付,墊付部分資金可在三年內(nèi)分批返還給開發(fā)商,中間不收取利息。
銷售人員宣稱,并不一定繳納3年社保后才進行網(wǎng)簽,期間如遇政策松動,就可以馬上網(wǎng)簽,或者選擇出售房屋賺取差價。
“首付10%”并不是一種新現(xiàn)象。公開信息顯示,早在2008年,這種促銷方式就出現(xiàn)在燕郊樓盤廣告中,因為墊付方式違反相關法規(guī),在當年5月遭監(jiān)管部門嚴查而被叫停。
一位在環(huán)京地區(qū)工作多年的銷售員告訴記者,樓市不景氣的時候,10%的首付這種情況就會出現(xiàn)。之前有些樓盤打著“首付10%”,余下則分期免息還清。但往往在交完錢之后會發(fā)生變動,比如又收取利息,或者臨時加價。(實習記者 馮穎祎)
轉自:中國證券報
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