日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，針對(duì)目前一些地方棚改推進(jìn)難度加大、配套建設(shè)滯后、融資困難等問題，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成今年再開工改造600萬套的棚改任務(wù)。此外，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從社會(huì)層面來講，棚戶區(qū)改造有利于營(yíng)造公平公正的生存環(huán)境；從經(jīng)濟(jì)角度而言，對(duì)于拉動(dòng)投資、去庫(kù)存等方面都有積極的作用；從企業(yè)角度來看，也能利用棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)，而不簡(jiǎn)單是房屋增量開發(fā)的這樣一個(gè)角色轉(zhuǎn)變。
棚改進(jìn)程加快但資金壓力凸顯
作為我國(guó)保障房建設(shè)的主力類型，近年來棚改任務(wù)逐年加碼。
數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)棚戶區(qū)改造計(jì)劃數(shù)量由2009年的80萬戶增長(zhǎng)到2014年的470萬戶，增速較快。到了2015年，這一棚改計(jì)劃上調(diào)至580萬戶；而2016年和2017年的棚改計(jì)劃均為600萬戶；隨后3年(2018至2020年)，我國(guó)將再改造各類棚戶區(qū)1500萬戶。
分析人士認(rèn)為，棚改任務(wù)逐年加碼，一方面是改善相關(guān)民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置的方式，幫助解決一些城市的樓市庫(kù)存問題。
然而記者注意到，在早前棚改任務(wù)逐年加碼期間，國(guó)務(wù)院在2013年發(fā)布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中，將2013年的棚改目標(biāo)由此前提出的304萬戶降低為232萬戶。其下調(diào)的主要原因，就是棚改面臨的巨大資金壓力。
“資金來源是棚改繞不過的難題。”方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，一直以來，棚改依托中央、省、市(縣)三級(jí)財(cái)政統(tǒng)籌，資金壓力大，特別是市(縣)一級(jí)，本身財(cái)政收入非常有限，對(duì)棚改的投入捉襟見肘。尤其是新預(yù)算法實(shí)施后，棚改融資機(jī)制亟待創(chuàng)新，也在一定程度上加劇了“融資難”。
為解決棚改融資難問題，國(guó)務(wù)院第95次常務(wù)會(huì)議明確，首先要?jiǎng)?chuàng)新融資體制機(jī)制，推動(dòng)政府購(gòu)買棚改服務(wù)方式，鼓勵(lì)多種所有制企業(yè)成為棚改實(shí)施主體，開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)可依據(jù)政府購(gòu)買棚改服務(wù)協(xié)議對(duì)棚改實(shí)施給予貸款。其次鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)加大對(duì)符合條件的實(shí)施主體給予貸款支持。再者進(jìn)一步加大中央預(yù)算內(nèi)投資和中央財(cái)政支持力度。此外，還要鼓勵(lì)商業(yè)銀行、企業(yè)等社會(huì)主體積極參與。
貨幣化安置搭起去庫(kù)存與基礎(chǔ)貨幣投放橋梁
事實(shí)上，自2015年以來，房地產(chǎn)高庫(kù)存、高風(fēng)險(xiǎn)的問題就已屢屢被提及。與此同時(shí)，2015年房地產(chǎn)投資增速?gòu)哪瓿醯?0.4%一路下滑到1%，部分城市的商品房積壓?jiǎn)栴}開始暴露。
夏磊認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大的背后，是過去幾年三線、四線房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂拿地增加供給，與三線、四線人口持續(xù)流出的需求減少的矛盾，因此，如何增加有效需求成為主要難題。
在2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，去庫(kù)存是2016年的主要任務(wù)，其中最重要的就是去房地產(chǎn)的庫(kù)存，在這之中，棚戶區(qū)改造貨幣化去庫(kù)存又是其實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要方式之一。
“三線、四線房地產(chǎn)最核心的問題是沒有需求，與之相對(duì)的是大量棚戶區(qū)居民有住房需求，沒有購(gòu)買能力，同時(shí)市場(chǎng)上大量的商品房又在積壓?？梢哉f，棚改貨幣化就是架起商品房去庫(kù)存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁。”夏磊告訴記者，棚改貨幣化安置主要有三種形式：一是政府引導(dǎo)開發(fā)商，將普通商品房轉(zhuǎn)為安置房，讓居民自行購(gòu)買；二是政府購(gòu)買商品房，轉(zhuǎn)賣給棚改戶；三是政府直接給予貨幣補(bǔ)償。前兩種屬于定向安置，第三種屬于非定向安置。
按夏磊所說，棚改貨幣化安置所需資金，大部分來自于國(guó)開行的支持，這實(shí)際上相當(dāng)于創(chuàng)新了基礎(chǔ)貨幣的供應(yīng)渠道，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的同時(shí)增加貨幣供應(yīng)量，提振經(jīng)濟(jì)。
那么在去庫(kù)存方面，棚改貨幣化的貢獻(xiàn)又是多少呢？
方正證券提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2020年通過貨幣化安置一共推動(dòng)商品房去庫(kù)存14.7億平方米。
“總的來說，棚改具有一石三鳥的經(jīng)濟(jì)意義。”夏磊告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，一是拉動(dòng)商品房銷售，二是央行運(yùn)用PSL向政策性銀行投放基礎(chǔ)貨幣，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，三是創(chuàng)造上萬億元投資。具體來看，棚改會(huì)通過三個(gè)渠道穩(wěn)投資，首先是直接增加房地產(chǎn)投資，包括安置房投資和通過去庫(kù)存帶動(dòng)的商品房投資；其次是棚改配套的基建投資；最后是拉動(dòng)房地產(chǎn)40多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資。據(jù)測(cè)算，2017年至2020年，棚改將拉動(dòng)投資12.9萬億元。
轉(zhuǎn)自：證券日?qǐng)?bào)
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