去年以來，多個城市先后發(fā)布了多項樓市調(diào)控政策。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，傳統(tǒng)“紅五月”風光不再。截至6月7日，已有內(nèi)地、香港多家上市房企發(fā)布5月銷售數(shù)據(jù)，龍頭房企5月銷售增速普遍放緩，萬科、碧桂園等5月銷售金額更是環(huán)比出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認為，3月開始的新一輪調(diào)控政策逐漸影響市場，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，壓力開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上，預(yù)計房企銷售數(shù)據(jù)在二季度會有明顯的回落。同時，2017年房地產(chǎn)周期走弱，前期激進融資擴張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的流動性壓力。
銷售速度明顯放緩
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括萬科等在內(nèi)的房企銷售速度均有所放緩。16家已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企，5月份合計銷售1900億元，環(huán)比下調(diào)7.8%，這也是今年以來銷售業(yè)績最差的月份。整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始，一二線城市發(fā)布信貸調(diào)控政策后，房企銷售速度明顯放緩。
從單個公司來看，碧桂園、萬科和恒大的三甲格局并未發(fā)生變化。碧桂園5月實現(xiàn)銷售金額400.6億元，相較于4月535億元的銷售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯(lián)營公司，今年前5個月實現(xiàn)合同銷售金額約2442.2億元，合同銷售面積約2727萬平方米。其中，碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占合同銷售金額及合同銷售建筑面積，分別約為1765億元及2031萬平方米。
萬科5月份實現(xiàn)銷售金額358.9億元，同比、環(huán)比分別下滑1.35%和14.32%，銷售面積242萬平方米；2017年前5個月累計實現(xiàn)銷售金額2280.5億元，銷售面積1520.1萬平方米，同比分別增長54.43%及40.41%。
中國恒大也公告了其銷售數(shù)據(jù)，5月份的合約銷售金額為381.9億元，略高于4月銷售金額，合約銷售面積為371.9萬平方米，合約銷售均價為10269元/平方米。此外，數(shù)據(jù)顯示，新城控股、綠城中國等5月銷售金額環(huán)比均有所下降。盡管融創(chuàng)中國、世茂地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等公司5月銷售金額環(huán)比上漲，但漲幅不大且銷售規(guī)模與第一梯隊差距較大，這也難改5月行業(yè)銷售疲弱的大勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，預(yù)計年內(nèi)房企較高的業(yè)績目標可能很難完成。從目前來看，2017年一季度很多公司銷售業(yè)績數(shù)據(jù)更多是因為2016年的結(jié)轉(zhuǎn)，當前市場二季度繼續(xù)沖高可能性越來越小。
此前，有多家龍頭房企表示，上半年將采取加緊出貨的態(tài)勢，同時預(yù)計下半年銷售勢頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會上表示，去年公司管理層已預(yù)見到政策加碼會對市場產(chǎn)生影響，因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中表示，調(diào)控政策越來越緊，上半年銷售漲幅翻倍是非常態(tài)，下半年應(yīng)該弱于上半年。
熱點城市成交萎縮
在“因城施策”的調(diào)控背景下，城市間樓市表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，5月大部分熱點城市銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比與同比調(diào)整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場分化趨勢加快。
與此同時，房企分化也在加劇。一線和核心二線城市銷售面積在深度收縮，二線限購與非限購城市呈現(xiàn)兩極分化。從目前記者采訪了解到的情況來看，受新房限價、商住受限等政策影響，主要項目集中于一二線核心城市的房企營收和凈利潤受影響較大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市新房成交套數(shù)同比下調(diào)幅度達到37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%，三線城市則上升28%。
某大型房地產(chǎn)公司人士對記者表示，除了限購和限售政策外，自去年“930”調(diào)控以來，多個一二線核心城市對新盤項目定價、預(yù)售證的發(fā)放加強了監(jiān)管，包括項目二期均價不得明顯高于前期銷售項目售價，否則不予發(fā)放預(yù)售證等。該人士表示，在限制定價的政策下，北京、上海一些新樓盤價格甚至低于附近區(qū)域二手房，產(chǎn)生了10%至20%的折價，因此出現(xiàn)搖號買房、一房難求的局面。盡管銷售順利，但由于均價受到限制，房地產(chǎn)公司利潤水平也受到影響。
記者了解到，今年以來，位于北京城六區(qū)的數(shù)個開盤項目價格，較此前計劃的價格有10%至20%的下調(diào)。盡管沒有明確的政策，但從目前市場上的項目來看，8萬元/平方米成為一個重要門檻。
另一方面，北京、上海嚴格實施的商住限售政策對開發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后，成交直接降至冰點。云房資訊的數(shù)據(jù)顯示，5月北京簽約商住房僅為44套，而一些已經(jīng)或正在銷售的商住項目還面臨著解約退款風險。
受益于一二線城市調(diào)控后的溢出需求，三四線城市今年以來銷售情況火爆，這也使得主要布局三四線城市的地產(chǎn)商上半年銷售情況表現(xiàn)不錯。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項目，就包括位于徐州、惠州等多個未限購的三線城市項目。深圳某大型房企的負責人對記者表示，未來仍然看好京津冀、長三角以及珠三角地區(qū)環(huán)一線城市的發(fā)展前景，不過隨著更嚴格限購政策的實施，環(huán)一線城市間樓市預(yù)計也將出現(xiàn)分化。
融資壓力逐漸增加
張大偉認為，在調(diào)控政策下，2017年樓市降溫明顯，由此帶來了一定的經(jīng)營風險。一部分房企在2016年拿了一些高價地，在這種情況下，對未來房價上漲預(yù)期很高，而調(diào)控又導致房價上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升，各種融資渠道壓力逐漸增加，對很多房企而言，資金鏈風險正逐漸積累。
云房數(shù)據(jù)分析師指出，在房企融資難、融資貴的背景下，銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式。2017年4月，銷售回款占房地產(chǎn)資金來源的51.2%，環(huán)比上升1.1個百分點，同比上升4.2個百分點。隨著市場成交下滑，房企銷售回款壓力上升，同時由于境內(nèi)外發(fā)債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴格監(jiān)管，預(yù)計房企將面臨更大的資金壓力和更高的財務(wù)成本。
不過，張大偉認為，大型房企憑借規(guī)模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢，仍然有較大的騰挪空間。2016年，不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢，已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負債。而標桿企業(yè)則可以通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備，并布局多元化投資。
中國恒大6月5日發(fā)布公告稱，公司繼5月贖回永續(xù)債561.8億元人民幣后，再次贖回永續(xù)債243.8億元人民幣，已累計贖回永續(xù)債805.6億元人民幣，并計劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續(xù)債。
碧桂園總裁莫斌表示，上半年盡量提前推盤是為了獲得更多的現(xiàn)金流，應(yīng)對可能到來的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機會。而保利方面則在投資者電話會議中表示，因預(yù)計下半年流動性收緊之后可能會對銷售造成影響，主觀上會在上半年加快推貨進度。
而中小房企預(yù)計面臨更加艱難的局面。盡管銷售結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)收入還有一定的時間差，但在調(diào)控背景下，部分項目儲備少、資金成本高的中小房企業(yè)績已經(jīng)顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，不少中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損。
國泰君安固定收益分析師指出，2017年房地產(chǎn)周期走弱，內(nèi)外部流動性堪憂，外部融資收縮動向更需要密切關(guān)注，尤其是前期激進融資擴張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。
轉(zhuǎn)自：中國證券報
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