毫不夸張,當下是史上樓市最嚴調(diào)控期。
近來幾乎每天都傳出有地方限購,而且限購的政策更是“五花八門”:限貸、限購、認房認貸又認離……甚至開始限賣。
買了房,需要在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2~3年后才能出讓,這在中國房地產(chǎn)歷史上可以說絕無僅有。目前,成都、廈門、福州、廣州、珠海等14個城市已經(jīng)率先出臺限賣政策。
首批14城“限賣”
4月13日,成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政,明確在市內(nèi)住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
據(jù)證券時報記者統(tǒng)計,今年3月以來,全國已有14個城市發(fā)布住房“限賣”政策,嚴厲打擊短期炒房客。
據(jù)證券時報梳理14城相關(guān)政策發(fā)現(xiàn):杭州“限賣”的對象明確僅為企業(yè);保定白溝新城、啟東等城市“限賣”政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);常州、揚州、廈門、長樂、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對象;福州、成都則對交易住房所在區(qū)域進行了限制。在“限賣”年限上,保定白溝新城定為“五年”,時間最長。
“限賣”背后,是樓市當前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫,以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,“限賣”正成為當前各地樓市調(diào)控的新思路,也成為這輪從3月開始的全國多城市調(diào)控新的特點。預計未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。執(zhí)行“限賣”的是部分熱點城市,一定年限的限制轉(zhuǎn)讓,可以有效地降低投機行為。樓市調(diào)控在繼續(xù),但今年調(diào)控多了很多創(chuàng)新名詞、創(chuàng)新措施,很多政策都顛覆了過去的游戲規(guī)則。
樓市調(diào)控三點新特征
自2016年9月30日以來,全國已經(jīng)有超過45個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策,累計140余次。
張大偉認為,當下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點:
一是大城市圈全面封堵,比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主,當下有很多三四線城市也加入限購范疇。在過去一年多,全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區(qū)域,因為價格絕對值較低,各種利好因素集中,導致投資需求旺盛,在過去一年多房價上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。
二是歷史首次開始系列城市限制持有年限,“T+N年”限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴厲打擊短期游資炒作行為。
三是一、二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。從政策預期看,本輪房價調(diào)控全面再升級,遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是,本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀錄,多輪調(diào)控政策輪番出臺可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場發(fā)展看,預計還有更多的城市會加入調(diào)控行列。
房價走向何去何從
新一輪調(diào)控后,房價走向會是怎樣的呢?
經(jīng)濟學家郭士英認為,如果說“限購”是迫不得已的話,那么“限賣”就離市場化更遠了,這是要在回撤貨幣流動性的同時,降低房產(chǎn)本身的流動性,已經(jīng)有點“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場的味道了。如果這么下去,房地產(chǎn)市場的跌勢會加快加大。
郭士英稱,給房價剎車,這次的力度非常大,后期還要看貨幣政策的力度,預計持續(xù)的信用收縮給市場帶來的感受將會是“拔涼拔涼”的。雖然市場的降溫有一個過程,但其實很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無法出手了,只是我們還沒有看到報道和數(shù)據(jù)出來。
民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠認為,思考房價的問題,關(guān)鍵在于掌握三個維度的邏輯:
一是政策的維度。中國房地產(chǎn)市場周期受制于政策周期的影響,房價的表現(xiàn)也受制于政策的變化,在政策一松一緊之間,房價都會出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動真格,每次都是見效的。
二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國房地產(chǎn)市場長期趨勢的最基本邏輯。經(jīng)過近20年的發(fā)展,住宅市場供需基本平衡,但因為中國大城市與其他城市之間的資源鴻溝,必然出現(xiàn)中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。庫存不是中國房地產(chǎn)的真問題,真問題是資源錯配,是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律,從而導致出現(xiàn)人為的短缺。
三是價格的邏輯。房價的絕對值已經(jīng)很高,這是不爭的事實?,F(xiàn)在北京房價均價過了6萬,如果按照人均收入,房價中位數(shù),房價收入比,租售比等一系列的指標看,目前的房價不僅絕對值處于高位,而且按照很多指標來權(quán)衡,泡沫化程度已經(jīng)很高。
當房地產(chǎn)政策的目標從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風險的時候,短期出現(xiàn)降溫是必然的,在限購限貸等政策的影響下,一些熱點城市價格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。
轉(zhuǎn)自:證券時報
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