樓市限購(gòu)松綁切勿“一刀切”

　　在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的背景下，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期出現(xiàn)變化。近日有消息稱，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀，包括松綁限購(gòu)和降低二套房貸款門(mén)檻等。今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無(wú)疑是大方向，取消限購(gòu)等手段可能只是時(shí)間問(wèn)題。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制尚未完善的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”不應(yīng)一刀切。

　　限購(gòu)政策始于2010年4月出臺(tái)的“新國(guó)十條”。在北京等一線城市率先“吃螃蟹”后，越來(lái)越多的城市加入到限購(gòu)行列中來(lái)。如今，全國(guó)共有40多個(gè)城市推出“限購(gòu)令”，以直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市為主。其中，北上廣深四個(gè)一線城市限購(gòu)門(mén)檻最高，對(duì)購(gòu)房資格審核最嚴(yán)格。

　　作為一項(xiàng)行政色彩濃厚的調(diào)控手段，限購(gòu)政策自出臺(tái)以來(lái)就飽受爭(zhēng)議。如今，“取消限購(gòu)”的說(shuō)法尚未得到證實(shí)，就已被市場(chǎng)追捧。從邏輯上看，這種追捧背后是市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控思路已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，有必要采取措施“穩(wěn)增長(zhǎng)”。另一方面，在目前經(jīng)濟(jì)格局中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著不可替代的重要地位。在這種背景下，松綁限購(gòu)政策，就顯示出合理的一面。

　　因此，有必要對(duì)限購(gòu)政策效果做客觀的評(píng)估。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)3年限購(gòu)，當(dāng)前在熱點(diǎn)城市，投機(jī)需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實(shí)施限購(gòu)政策的城市中，“炒房團(tuán)”、“投資客”大幅減少。從擠泡沫角度看，限購(gòu)政策可謂較好地完成了使命。但是，“限購(gòu)令”對(duì)購(gòu)房門(mén)檻的設(shè)置，將一部分剛需擋在門(mén)外，抑制部分合理需求釋放。

　　與任何一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策一樣，“限購(gòu)令”是把“雙刃劍”，討論其去留的問(wèn)題，不能脫離客觀環(huán)境。目前來(lái)看，全面退出限購(gòu)政策并非明智之選。從供需關(guān)系看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況仍比較突出。此外，從“去投資”作用上看，限購(gòu)政策并無(wú)有效替代品。在這種情況下，貿(mào)然放開(kāi)限購(gòu)，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。

　　另一方面，在部分市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、房?jī)r(jià)上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購(gòu)政策已無(wú)繼續(xù)存在必要。正如在最先傳出取消限購(gòu)消息的溫州，在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌后，當(dāng)?shù)貥鞘信菽汛蟛糠直粩D出。此時(shí)，應(yīng)將調(diào)節(jié)主導(dǎo)權(quán)交還給市場(chǎng)。

　　在市場(chǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控思路下，限購(gòu)政策退出是大勢(shì)所趨。作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心內(nèi)容，限購(gòu)政策的任何調(diào)整，都將產(chǎn)生重大影響。對(duì)此，有三個(gè)問(wèn)題尤其值得注意。

　　首先，切勿助長(zhǎng)發(fā)展“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的風(fēng)氣。在很多城市，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的“房地產(chǎn)獨(dú)大”現(xiàn)象由來(lái)已久，不僅對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，而且不利于地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)“調(diào)結(jié)構(gòu)”關(guān)鍵階段，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)的沖動(dòng)仍存在。因此，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”過(guò)程需緩步推進(jìn)，切勿因動(dòng)作過(guò)大而演變成房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號(hào)。

　　其次，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。容納一攬子政策的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，是限購(gòu)政策最好的替代品。對(duì)此，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅立法、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)等工作需加快推進(jìn)，在加快房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”步伐的同時(shí)，減小限購(gòu)政策退出對(duì)市場(chǎng)影響。

　　第三，不應(yīng)“一刀切”取消限購(gòu)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)加劇，限購(gòu)政策調(diào)整需考慮不同區(qū)域的市場(chǎng)特征，做到定向調(diào)節(jié)。限購(gòu)政策調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期影響較大?！耙坏肚小钡恼哒{(diào)整向來(lái)不利于市場(chǎng)預(yù)期管理，極可能引發(fā)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。（張敏）

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