結構性風險是當前樓市主要風險

　　房地產市場風險，正在成為今明兩年影響中國經濟的“首要風險”？

　　沒錯。至少一些經濟學家這么認為。

　　在他們看來，地方債務風險不足懼，借新還舊可以后移；產能過剩也不是問題，時間可以消化一切。

　　房地產市場風險就不一樣了。一方面，樓市體量太大，真要崩盤，誰也救不起；另一方面，很多行業(yè)都依賴房地產業(yè)發(fā)展，而且，去年有39%的財政收入來自房地產，其中25%是賣地收入，房地產信貸在銀行信貸規(guī)模中占比也較高，而最新公布的一季度數(shù)據(jù)也顯示，導致一季度GDP增速放緩的主要因素是工業(yè)和投資，尤其是房地產投資的降溫，因此，樓市對中國經濟的影響舉足輕重，樓市出問題，中國經濟難以承受。而事實上，現(xiàn)在樓市的泡沫較之2008年更大，也更容易破滅。一些地方的房價已開始跌跌不休，人們擔心，房價跌幅過大，會讓“剛需人群”捂緊錢包，使支撐房價的強大購買力“突然消失”，進而推動房價進一步下跌，影響中國經濟平穩(wěn)運行。

　　樓市會不會成為今明兩年影響中國經濟的“首要風險”，姑且不論。我們認為，要討論樓市風險，首先必須弄清風險的本質。

　　那么，當前樓市風險本質上是什么風險呢？答案是，結構性風險。這種結構性風險主要表現(xiàn)為：

　　首先是東西部地區(qū)對土地財政依賴存在結構性差異。一如不少經濟學家所言，房價下跌會帶來土地收入減少，這對依賴土地抵押獲取銀行貸款或影子銀行資金的地方政府，不是個好消息。如果賣地收入難以持續(xù)，一些地方政府財政收入就會入不敷出，地方債就會違約，需要資金持續(xù)投入的基礎設施項目就會爛尾，銀行信貸就會成為不良。不過，鑒于中國地區(qū)差異很大，對土地財政的依賴度各不相同，因此房價下跌對各地的影響也不一樣。一項研究顯示，從土地財政依賴度，即“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”來看，排名依次為浙江、天津、福建、海南、重慶、北京（估算）、江西、上海、湖北、四川、遼寧、廣西、山東、江蘇、安徽、黑龍江、湖南、廣東、陜西、吉林、甘肅、河北、山西。從排名中不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)達地區(qū)房地產火熱，土地出讓收入高。毫無疑問，這些地方政府的財政收入，更易受到房價下跌的沖擊。而西部地區(qū)，由于依賴度不高，即便房價崩盤，影響也不會很顯著。

　　有意思的是，數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，東部地區(qū)商品房銷售面積9699萬平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份擴大4個百分點；銷售額7981億元，下降11.5%。而中部地區(qū)商品房銷售面積5323萬平方米，增長6.8%；西部地區(qū)商品房銷售面積5089萬平方米，下降1.0%?？梢姡瑢ν恋刎斦鼮橐兄氐臇|部地區(qū)一二線城市，房價下滑勢頭更為明顯，面臨的樓市風險也更大。

　　其次是一二線城市與三四線城市的房價風險構成存在結構性差異。三四線城市由于缺乏持續(xù)的外來購買力，通常本地居民坐擁數(shù)套房產、購買力充分釋放后，繼續(xù)增加的供給就會過剩，并引發(fā)房價下跌，這些地方的房地產市場風險，主要體現(xiàn)為住宅供應量過剩，而非房價泡沫破裂；一二線城市房價有著更多外來購買力的支撐，而且這些地方的富人很多，加上一些官員與房地產商勾結，也容易占據(jù)更多成本低廉、價格漲跌對其影響甚微的腐敗房。因此，這些城市的房地產市場風險，更多表現(xiàn)為房價泡沫破裂，而非供應量過剩?？傮w上，一二線城市房價目前尚能高位橫盤，但三四線城市房價跌勢恐難阻擋。

　　再次是不同城市的購房資金存在結構性差異。從中國房地產市場最早開始下跌的浙江溫州，到內蒙古鄂爾多斯，到陜西神木，再到山西府谷，人們發(fā)現(xiàn)，引發(fā)這些地方房價崩塌的，無一不與當?shù)孛耖g借貸崩盤有關。隨著民間借貸資金鏈斷裂，民間借貸崩盤，“多米諾骨牌效應”最終殃及當?shù)胤績r。與這些地方不同的是，支撐一二線城市房價的更多是富人和官人這兩類“房多多”。富人不在乎錢，似乎不太關心房價漲跌；官人的房產是個秘密，除非因為政策倒逼其公開房產，加速其拋售，否則，房價漲跌對他們無所謂。因此，這些城市的房地產市場風險，不取決于流動性，而取決于反腐力度和增加持有成本的政策力度。萬科董事會主席王石不久前就曾表示，對于房地產行業(yè)來講，最大的調控就是反腐。反腐以后，高檔房需求立刻減少。王石認為，腐敗行為在房地產行業(yè)尤其明顯，權錢交易多數(shù)都會跟房子有關，有的官員擁有幾十套甚至上百套房子。反腐可以把這些非剛性需求的腐敗購買力予以消滅，也會將“房多多”手中的多余房產擠到市場。

　　由于中國地域差異巨大，不同城市房價支撐因素不同，因此，籠統(tǒng)談樓市風險對中國經濟增長的損害，只會引發(fā)預期混亂和市場誤判，對政策的“對癥下藥”毫無益處。因此，在樓市拐點將至、市場充滿悲觀情緒之際，有關方面需要仔細甄別樓市風險的結構性差異，以采取差異性對策，促進樓市持續(xù)健康發(fā)展。

來源：金融時報

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