“中國房地產(chǎn)崩盤論”是危言聳聽

上世紀(jì)90年代就開始預(yù)言中國房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的資深“預(yù)言家”謝國忠近日再放“豪言”，他預(yù)測(cè)中國樓市將“又一次”崩盤，并用“恐怖片”一詞來形容即將到來的崩盤過程。

　　像謝先生一樣預(yù)言中國樓市崩潰的專家還有不少，他們“以史為鑒”，經(jīng)常以日本、美國、香港等地遭遇的房地產(chǎn)崩潰為佐證。他們雖然每次說的頭頭是道，但細(xì)究起來，正是歷史上的這三個(gè)樓市崩潰案例能從反面證明中國樓市不太可能崩盤。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前幾年的“瘋狂”之后的確在遭遇困境。全國范圍內(nèi)，新建住房?jī)r(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積的增幅均明顯回落，房屋銷售面積持續(xù)下滑。由此催生的對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂是自然而然的。

　　然而，多位權(quán)威專家近日接受采訪時(shí)表示，與眾多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)所走過的路徑相比，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是發(fā)展過程中的波折，更多的是一種具有區(qū)域特點(diǎn)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，值得警惕，但并非世界末日。

　　細(xì)究日本、美國、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的過程和根源，更能從反面佐證這樣的判斷。

　　日本的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代后期。由于同樣伴隨地價(jià)飆升、貨幣升值和經(jīng)濟(jì)增速放緩，常常被拿來對(duì)比當(dāng)下的中國樓市。然而，中國并非日本，包括剛需、幣值變化以及經(jīng)濟(jì)基本面在內(nèi)的多個(gè)關(guān)鍵因素與30年前的日本都有根本差異。

　　首先，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已接近尾聲，房產(chǎn)需求持續(xù)疲軟。與之相反，中國的城鎮(zhèn)化還有很大的提升空間。截至去年底，中國城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅為35.7%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家平均水平。而中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程猶在穩(wěn)步推進(jìn)，每年新增城鎮(zhèn)人口超過1000萬人，這為中國樓市提供了穩(wěn)定的住房需求。

　　1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后，日元的持續(xù)快速升值也是日本房地產(chǎn)崩潰的導(dǎo)火索。而人民幣從2005年匯改以來，雖然總體升值，但步伐穩(wěn)健、可控。截至去年年底，人民幣累計(jì)升值36%，升值幅度遠(yuǎn)低于日元，雖然也有國際熱錢一度流入中國樓市，但由于人民幣已經(jīng)處在均衡水平，流入樓市的熱錢已非常有限。

　　除此之外，中國一直保持著穩(wěn)定的中高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，輔以低通脹和及時(shí)的調(diào)控政策，這都是經(jīng)濟(jì)泡沫中的日本所不具備的優(yōu)勢(shì)。

　　再者，以美國樓市崩潰為例，住房按揭貸款的急劇膨脹是導(dǎo)致泡沫破裂的重要原因。然而，政府對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)密管控使得中國的住房按揭貸款處于可控水平。

　　美聯(lián)儲(chǔ)圣路易斯儲(chǔ)備銀行近期發(fā)布的一個(gè)報(bào)告顯示，2006年美國房地產(chǎn)泡沫破裂前，住房按揭貸款高達(dá)美國當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的80%多，而在2012年的中國，這一比例還不到20%。中國的購房人要獲得按揭，其首付比例通常要達(dá)到甚至超過50%。

　　美國當(dāng)局對(duì)金融監(jiān)管的放松以及對(duì)金融衍生品的放任，使得銀行愿意并且能夠“鋌而走險(xiǎn)”持續(xù)向低收入或者低信譽(yù)的購房者放貸。這不僅在很長(zhǎng)一段時(shí)間掩蓋了風(fēng)險(xiǎn)而且也吹大了泡沫。而這一美國特色在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不存在。

　　美國宏觀調(diào)控政策的失誤對(duì)樓市崩潰也難辭其咎。美聯(lián)儲(chǔ)先是自2000年起連續(xù)幾年采取低利率政策，大大推高房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求。此后，又于2004年后的三年連續(xù)大幅提高利率，致使購房成本大漲，銀行流動(dòng)性驟緊，導(dǎo)致泡沫破裂。

　　中國官方雖然為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)出臺(tái)大規(guī)模刺激計(jì)劃，也間接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的暴漲，但是此后中國立即對(duì)宏觀政策進(jìn)行調(diào)控。更為重要的是，中國政府一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管嚴(yán)密，并根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策。

　　再以香港為例。炒房成風(fēng)是香港房地產(chǎn)泡沫破裂的重要原因。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)研究所曾經(jīng)做的一項(xiàng)研究顯示，1991年，55%以上的現(xiàn)房購買是炒房行為，期房則高達(dá)70%。而內(nèi)地的投資和投機(jī)性購房需求在強(qiáng)力調(diào)控下已經(jīng)被擠壓殆盡。

　　亞洲金融海嘯來襲也是加速香港樓市崩盤的重要原因，而內(nèi)地目前則有一個(gè)有效調(diào)控樓市的良好外部環(huán)境。美歐兩大經(jīng)濟(jì)體各自經(jīng)歷過金融危機(jī)和債務(wù)危機(jī)后，汲取了教訓(xùn)，經(jīng)濟(jì)也在復(fù)蘇，其他新興經(jīng)濟(jì)體近期爆發(fā)大規(guī)模金融危機(jī)的可能性也很小。

　　雖說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的處境與上述三個(gè)案例都有根本不同，但也不能就此判定中國樓市將安然無恙，而且中國也應(yīng)從案例中吸取教訓(xùn)。然而，回顧這三個(gè)典型案例，確實(shí)能讓人看到中國樓市至少在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)重蹈它們的覆轍。（張正富 馬述昆 方棟 徐興堂）

來源：新華網(wǎng)

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