提振樓市 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵

　近期，地方救市全面鋪開(kāi)，手段五花八門，托市意味濃厚。不僅限購(gòu)面臨著全面取消的可能，而且前兩輪樓市調(diào)整期間被廣泛采用的減免契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶、降低公積金提取門檻、提高公積金貸款額度等，又重出江湖。更值得關(guān)注的是，近期地方救市舉措有很多新動(dòng)作，如財(cái)政補(bǔ)貼銀行首套房貸、允許公積金異地提取、二手房轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅、降低第二套房貸首付比例等。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的背景下，“分類調(diào)控”已經(jīng)出現(xiàn)一些微妙變化。

　　“分類調(diào)控”本意是房?jī)r(jià)上漲壓力較大、住房供求關(guān)系緊張的城市，要繼續(xù)堅(jiān)持既有的調(diào)控政策，特別是住房限購(gòu)的政策；同時(shí)，庫(kù)存壓力大、存在供應(yīng)過(guò)剩，甚至是面臨局部性崩塌風(fēng)險(xiǎn)的城市，可以適度放松調(diào)控政策。因此，分類調(diào)控的政策有兩個(gè)組成部分：主要城市繼續(xù)緊縮，其他城市酌情放松。至于哪些城市能放松，哪些政策能放松，特別是限購(gòu)政策是否能放松，在年初并未給出明確答復(fù)。

　　應(yīng)該說(shuō)，管理層對(duì)于適度松綁限購(gòu)堅(jiān)持三個(gè)原則：一是限購(gòu)政策總體上堅(jiān)持不放松的“底線”原則，即在調(diào)整樓市政策時(shí)，46個(gè)限購(gòu)城市中絕大多數(shù)不能在限購(gòu)上做任何文章；二是部分庫(kù)存特別大的城市，像天津、無(wú)錫和沈陽(yáng)等，可以適度松動(dòng)限購(gòu)；三是如果限購(gòu)政策松動(dòng)與戶籍制度改革、新型城鎮(zhèn)化方向一致，則布局調(diào)整將被默認(rèn)和鼓勵(lì)。

　　當(dāng)前樓市銷售疲軟并非完全歸結(jié)于“觀望性疲軟”，其實(shí)“結(jié)構(gòu)性疲軟”的成分更大。簡(jiǎn)單地說(shuō)，相比老百姓的需求，“高大上”、房?jī)r(jià)虛高的房子供應(yīng)的多，中低價(jià)位和中小戶型房子供應(yīng)的少；公共配套差的房子供應(yīng)的多，而配套完善的房子供應(yīng)的少；商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題更嚴(yán)重。

　　因此，若不在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、做實(shí)公共配套上做文章，樓市庫(kù)存將繼續(xù)攀升，甚至包括一線城市。繼續(xù)堅(jiān)持原有的調(diào)控政策，已經(jīng)無(wú)法給剛性需求創(chuàng)造穩(wěn)定的房?jī)r(jià)和預(yù)期環(huán)境，也就無(wú)法解決庫(kù)存問(wèn)題。而且，庫(kù)存攀升沖擊將接踵而至——開(kāi)發(fā)商緊縮拿地和開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)大幅度下滑，“穩(wěn)投資”短期策略無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　因此，針對(duì)樓市現(xiàn)狀，監(jiān)管層馬不停蹄地到各地調(diào)研，并指出今年下半年樓市政策要落實(shí)三個(gè)方面的工作：千方百計(jì)地消化庫(kù)存，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。由此，分類調(diào)控的政策向“酌情放松”的天平傾斜了。特別是，類似于廣州、天津、杭州等這些準(zhǔn)一線城市，也出現(xiàn)了供求結(jié)構(gòu)性疲軟的問(wèn)題。如廣州的南沙、天津的濱海新區(qū)、杭州的城北和下沙板塊，出現(xiàn)了明顯的過(guò)剩，甚至是“空城”的問(wèn)題，也歸入了“酌情放松”的范疇。

　　也就是說(shuō)，基于“穩(wěn)投資”，防范樓市局部性坍塌、局部性金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，進(jìn)而穩(wěn)增長(zhǎng)的考慮，分類調(diào)控政策向“酌情放松”天平傾斜是不得已選擇。但即便如此，“酌情放松”也并非是無(wú)原則的。

　　首先，盡管一線城市目前也存在消化庫(kù)存的問(wèn)題，平均庫(kù)存消化周期達(dá)到11個(gè)月，但長(zhǎng)期供求關(guān)系依舊緊張，不能放松限購(gòu)政策是底線。其次，重點(diǎn)二線城市，盡管可以調(diào)整限購(gòu)政策，但這種調(diào)整也要堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待的原則，主城區(qū)要繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)，外圍可根據(jù)供應(yīng)過(guò)剩程度做適度放松，這事實(shí)上也是分類調(diào)控的體現(xiàn)。最后，其他城市盡管可以放松，未來(lái)要將重點(diǎn)放在消化庫(kù)存上，但要與調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、完善住房公共配套服務(wù)緊密結(jié)合起來(lái)。只有這樣，才能解決房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題、供求結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，建立消化庫(kù)存的長(zhǎng)效機(jī)制，將樓市消化庫(kù)存、滿足住房需求、穩(wěn)定投資、長(zhǎng)期發(fā)展結(jié)合起來(lái)，將樓市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與新型城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革結(jié)合起來(lái)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)　

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