以改革視角看待“房貸新政”

　　2008年救市政策出臺后，銀行紛紛給出七折優(yōu)惠利率，但事實上，七折貸款利率已與存款利率形成倒掛，銀行是賠錢的。而最近幾年，在七折利率政策并未取消的情況下，商業(yè)銀行已紛紛主動將首套房貸利率優(yōu)惠取消，甚至上浮。經(jīng)歷過國際金融危機的歷練，逐步試水利率市場化大潮的金融機構(gòu)，已經(jīng)少了些許盲目，多了幾分理性。

　　國慶前夕，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，在低迷的房地產(chǎn)市場中激起一波漣漪。在各種聲音中，有一些人將政策簡單理解為“救市”，恐怕有失偏頗。上述文件雖有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的用意，但更重要的意義還是在于改革，房貸新政應(yīng)放在利率市場化背景下進行解讀。

　　房貸新政本質(zhì)上是利率市場化改革的一個步驟，是讓市場發(fā)揮決定性作用，減少不必要的監(jiān)管約束，讓金融機構(gòu)更多自主定價。比如政策中廣受關(guān)注的“七折利率”，其本身就是利率市場化過程中留的一個“尾巴”。2012年6月，央行調(diào)整利率浮動區(qū)間，存款利率允許上浮至1.1倍，貸款利率允許下浮至0.8倍，當時強調(diào)“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”。2013年7月，央行進一步推進利率市場化改革，取消金融機構(gòu)貸款利率下限，由金融機構(gòu)自主確定貸款利率水平，但同時又強調(diào)，“為繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整?！?/p>

　　可以看出，隨著利率市場化推進，存貸款利率浮動上限和下限的放松和取消是大勢所趨，“房貸利率七折下限”本身也是一種暫時的狀態(tài)，利率既然要市場化，自然就是商業(yè)銀行自主決定，今后如果這個“七折”下限取消也不應(yīng)奇怪，但不意味著就真的能拿到七折或更低的利率。目前，房貸以外的各種貸款利率下限均已取消，但商業(yè)銀行真給出七折、五折甚至零利率了嗎？并沒有，有的還要上浮，這就是市場在起決定作用。因此，重申房貸七折利率并非救市，而是利率市場化改革的一個環(huán)節(jié)，并且，今后仍有進一步改革空間。

　　同樣，這次政策中關(guān)于首套房標準（即“認貸不認房”）的調(diào)整，也是利率市場化進程中的階段性問題。當利率完全市場化時，給誰貸款、不給誰貸款，認什么、不認什么以及利率如何確定（比如現(xiàn)在對企業(yè)的貸款），就應(yīng)更多地由商業(yè)銀行自主決定。允許商業(yè)銀行放寬首套房認定標準，實際上是對銀行自主定價的進一步松綁。

　　有人將此次房貸新政與2008年的救市相類比，但卻忽略了，這6年間，經(jīng)濟金融環(huán)境已有很大不同，限貸雖放松，但與2008年已有太多不一樣。

　　首先是政策不一樣。中央多次強調(diào)不搞強刺激，只進行微刺激，貨幣政策沒有“適度寬松”，而依然堅持“穩(wěn)健”，這意味著，沒有4萬億元，沒有信貸的大規(guī)模增加，因此，房貸政策的調(diào)整更多還是調(diào)結(jié)構(gòu)，而非開閘放水。

　　其次是市場不一樣。近一年多，在沒有政策打壓的情況下，樓市出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整，海水退去，方知誰在裸泳，購房者看到了樓市蘊藏的風險，因此出手更加謹慎，不會因為信貸小幅調(diào)整就立即進入市場。畢竟，一旦房價下跌，利率的那點優(yōu)惠彌補不了房價本身的虧損。

　　再次是銀行不一樣。與6年前相比，利率市場化大幅推進，商業(yè)銀行有了更多自主權(quán)，也有了更多自擔風險的意識。2008年救市政策出臺后，銀行紛紛給出七折優(yōu)惠利率，但事實上，七折貸款利率已與存款利率形成倒掛，銀行是賠錢的。而最近幾年，在七折利率政策并未取消的情況下，商業(yè)銀行已紛紛主動將首套房貸利率優(yōu)惠取消，甚至上浮。經(jīng)歷過國際金融危機的歷練，逐步試水利率市場化大潮的金融機構(gòu)，已經(jīng)少了些許盲目，多了幾分理性。

　　以改革的視角來看待這次房貸新政，意味著在政策落地和執(zhí)行的過程中，有關(guān)各方最重要的就是做好一件事――尊重市場。

　　要尊重房地產(chǎn)市場。樓市終究不能只漲不跌，為穩(wěn)定樓市，政府采取的措施已經(jīng)夠多，從取消限購、限貸到稅收優(yōu)惠，截至目前，可以說能用的政策手段已經(jīng)用得差不多了，政府之手已基本摸到了邊界，再伸長，可能就要越界了。以往出現(xiàn)過的一些事情，比如對開發(fā)商做出指令性要求，禁止打折降價等，在全面深化改革的背景下，希望不要再重現(xiàn)。

　　要尊重金融市場。央行、銀監(jiān)會出臺的房貸新政中本身對商業(yè)銀行自主經(jīng)營給予了充分尊重，不論是首套房還是二套以上住房的貸款首付及利率，都強調(diào)由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定，并無強迫。因此，在政策執(zhí)行過程中，地方政府不應(yīng)干預商業(yè)銀行的自主經(jīng)營，比如發(fā)出政策指令，要求利率必須打折、首付必須降低等等。

　　要尊重市場參與者即購房人。買不買房，貸不貸款，要每個人自主決定，政府和媒體應(yīng)避免誘導，杜絕忽悠。不久前某地方黨報在頭版頭條號召市民買房，稱“目前已到購房好時機”，有失身份，引發(fā)批評。當前要警惕利益集團對房貸新政進行故意的誤讀、炒作，營造房價上漲的預期。有的房企以房貸新政為借口醞釀漲價，無疑是誤判了形勢，錯打了算盤。試想，如果房價的上調(diào)抵消了利率和首付的下調(diào)，又何以讓更多剛需出手？

來源：金融時報

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