經濟換擋期穩(wěn)定住房需求可從減稅突圍

　　近日召開的國務院常務會議提出“穩(wěn)定住房消費”，在供需關系發(fā)生逆轉、投機投資需求淡出的背景下，這一提法無疑有其現實意義。真正“穩(wěn)定”住房需求，應是一個有步驟、分階段的系統(tǒng)工程?，F階段，從調整部分稅種入手實施稅收調控，應是較好的突破口，房地產相關的營業(yè)稅和個人所得稅均有調整空間。

　　近期，房地產政策層面利好消息不斷。9月30日三部委聯合出臺房貸新政，提出首套房“認房不認貸”的新標準，并重申購買首套房的最低利率優(yōu)惠額度。該項政策一定程度上改變了市場預期，并對10月樓市升溫起到了重要作用。

　　不過，信貸杠桿雖能撬動需求，但利率的設定畢竟是市場行為。在資金成本普遍高企、銀行吸儲相對困難的背景下，期待金融機構給予購房者實質性的利率優(yōu)惠恐是奢望。因此，若想真正維持市場熱度，穩(wěn)定消費行為，還需財稅政策發(fā)力。

　　在房地產交易環(huán)節(jié)的各項稅收中，以契稅、營業(yè)稅、個人所得稅最為重要。其中，契稅的稅率相對固定，其成本主要視普通住房標準而定。真正的變量，在于后兩個稅種。

　　2011年，我國曾將二手房交易營業(yè)稅的免征年限由2年改為5年。2013年，監(jiān)管層又出臺政策，對于不滿五年、或非唯一的二手房交易，征收20%的個人所得稅。這兩個調整的時間點雖有差別，但共同之處頗多。其一，出臺背景均為市場供不應求，房價上漲動力充足；其二，目的均在于遏制投機投資需求，穩(wěn)定市場交易；其三，均為短期政策。

　　從市場表現看，這兩個調整的確起到明顯效果。但如今市場環(huán)境已發(fā)生變化。一方面，除個別城市外，多數城市出現“供大于求”，投機投資需求逐漸淡出；另一方面，房地產市場已經歷大半年的低迷期，盡管近期有所回暖，但顯然難以恢復到以往水平。

　　在這種情況下，營業(yè)稅和個人所得稅的高門檻，已成為穩(wěn)定市場需求與交易的障礙，甚至在一定程度上影響了剛性需求的正常釋放。因此，從“穩(wěn)定住房消費”的出發(fā)點來看，通過對年限、稅率等的調整來降低交易成本，無疑是較合時宜的辦法。

　　具體而言，二手房營業(yè)稅的免征年限可從5年調整至2年，稅率仍按照具體情況，維持目前水平。在個人所得稅方面，免征年限和稅率均可下調，從而降低交易成本。若站在激活存量房市場的角度，順應市場呼聲，暫免征收，亦未嘗不可。

　　當然，房地產業(yè)體量龐大，涉及領域眾多，單一的政策調整并不能一勞永逸地解決問題。在信貸、稅費等政策的調整之外，運用土地、保障房等多重手段進行綜合調整，同樣十分必要。同時，房地產調控長效機制也需盡快出臺，從而在樓市的轉折期真正實現平穩(wěn)過渡。

　　另外，在經濟換擋期，地方政府對房地產業(yè)的依賴仍然較大，在“穩(wěn)定住房消費”的過程中，需把握好“促剛需、抑投機”的政策原則，謹防地方政府借機“救市”，從而導致過剩風險。

來源：中國證券報

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