樓市調(diào)控：地方政府應發(fā)揮主體作用

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2月份中國70個大中城市新建住宅銷售價格同比下降5.7%，這是現(xiàn)行《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》自2011年1月份開始實施以來的最大降幅。此外，2月份北京、上海、廣州三個一線城市新建商品住宅價格環(huán)比降幅擴大。

　　這一現(xiàn)象最令人驚詫的地方在于，在央行兩次降息和一次降準之后，全國整體房價不但未止跌企穩(wěn)，一線城市下降的幅度反而在增加。由此不難看出，目前全國房地產(chǎn)的趨勢性下滑勢頭難以平復，跌幅擴大之勢已從三、四線城市蔓延至二線城市，甚至進一步影響一線城市。

　　當然，如果僅根據(jù)一個月的數(shù)據(jù)就判斷一線城市的房價已經(jīng)形成趨勢性放緩，尚且為時過早。但是這一罕見的跌幅擴大現(xiàn)象可以說是為樓市發(fā)展敲響了警鐘。

　　從目前的情況看，北京、上海等一線城市的地方政府對當?shù)貥鞘邪l(fā)展似乎并不擔心。兩會期間，在北京團開放活動中，全國人大代表、北京市常務副市長李士祥表示，北京市住房限購不會取消，是永恒的。這一表態(tài)也并非孤例，全國人大代表、上海市市長楊雄也于日前表示，今年總的政策和指導思想是繼續(xù)促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，在政策上沒有大的調(diào)整，住房限購政策不取消。

　　但是，僅僅延續(xù)固有政策顯然不是所有地方政府的共同選項。那么，我國政府到底將采取何種態(tài)勢來應對目前樓市的這種低迷呢？

　　事實上，中央政府對2月份房地產(chǎn)市場的低迷形勢早有預判，并提出了針對性的應對措施。兩會上，國務院總理李克強即在《政府工作報告》中指出，要“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！睘榻衲陿鞘姓{(diào)控奠定了基調(diào)。

　　其中，“分類指導，因地施策”的原則體現(xiàn)了樓市調(diào)控的針對性目的。當前，中國房地產(chǎn)市場分化明顯，一二線城市與三四線城市的商品房供求格局和房價差異巨大。在這種情況下，中央政府通過放松公積金使用門檻、寬松的信貸政策等全局性舉措固然可以在一定程度上刺激樓市的短期需求，但針對性不足，長期效果并不顯著。與之相比，根據(jù)各地的供需情況因地施策的效果或?qū)⒏用黠@。例如，在一線城市短期內(nèi)保持限購政策不退出，抑制投機性需求的同時，庫存居高不下的三四線城市，可通過降價、契稅補貼或其他利好政策激活部分剛性需求，以加速消化庫存。

　　而強調(diào)“落實地方政府主體責任”，則是指為確保樓市調(diào)控取得實效，地方政府需在樓市調(diào)控中扮演重要甚至主要角色。由于我國各地情況差異較大，真正了解本地樓市實際情況的當屬地方政府。因此，地方政府有能力也有動力推動樓市調(diào)控。

　　事實上，目前各地已經(jīng)密集出臺了多項針對性的救市政策。從2014年年初開始背負著超過60萬平方米庫存壓力的寧波，就于近日召開的第59次常務會議中，審議并原則通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導意見》，提出了兩種創(chuàng)新方式：一是發(fā)放住房補貼，實行貨幣保障；二是收購市場房源，籌集保障性住房。

　　福州市則于今年1月底出臺《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見（試行）》，由各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。而濟南住房公積金管理中心在3月16日宣布，對改善居住條件購買自住商品房的家庭，放寬了公積金貸款政策。

　　隨著這些因城施策的措施不斷出臺，各地目前明確的供需結(jié)構(gòu)失衡狀況有望得到緩解。此外，接下來地方政府將可能出臺更多的稅費減免、購房補貼等救市政策；廣州、深圳等一線城市，未來也可能出臺一些降低購房資格辦理難度的政策，比如針對部分房源、購房客戶的松綁限購政策。

　　可以預期，在中央果斷出手、地方主體制定因城制宜等政策調(diào)控主導思想下，未來將有一波托底中國樓市、避免中國經(jīng)濟硬著陸的政策出臺。通過信貸、稅收等一系列政策，房地產(chǎn)市場或?qū)⒄嬲貧w到消費市場，踏上健康發(fā)展之路，從而促進中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。

來源：金融時報

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