土地市場(chǎng)降溫 開發(fā)投資向理性回歸

　　進(jìn)入10月，土地市場(chǎng)降溫不僅體現(xiàn)在三四線城市，一二線城市土地流拍的現(xiàn)象也有增加。在資金鏈趨緊、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地?zé)崆橄鄬?duì)減弱。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)顯示，一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)刷新同期歷史紀(jì)錄，隨著持續(xù)加碼的各地調(diào)控政策推出，預(yù)計(jì)住宅土地流標(biāo)數(shù)量可能越來越多。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，全國300個(gè)城市共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。從流拍占比來看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%。

　　全國多地出現(xiàn)土地流拍的情況，一是由于一些地方出臺(tái)了嚴(yán)厲的限購政策，住房按揭的條件日趨嚴(yán)格，住宅貸款的基準(zhǔn)利率也出現(xiàn)上調(diào)，而且審核也從嚴(yán)了，很大程度上導(dǎo)致了購買意愿的下降。二是在去杠桿背景下，房企融資成本越來越高，融資難度也越來越大，在巨大的資金壓力下，房企拿地自然就會(huì)越來越謹(jǐn)慎了。

　　三是很多城市市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的土地已經(jīng)很少了，這些流標(biāo)的土地相對(duì)偏遠(yuǎn)，且屬性比較復(fù)雜，在整體資金面收緊的情況下，相對(duì)而言土地質(zhì)量和屬性都不很理想。四是由于一些地方規(guī)定，土地競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，開發(fā)商拿地建房后只能自持或用于出租，不能對(duì)外銷售。由于租賃資金回收慢、成本高、利潤(rùn)偏低，開發(fā)商積極性不會(huì)很高。綜合各個(gè)角度可表明，房地產(chǎn)行業(yè)開始變得更加理性，拿地、建房、銷售然后賺取巨額利潤(rùn)的時(shí)代或已逐漸過去。

　　過去，開發(fā)商只要拿到土地，那就意味著可以獲得巨大的利潤(rùn)，就算土地價(jià)格再高，由于房?jī)r(jià)不受控制，完全可以通過抬高房?jī)r(jià)來賺錢。而一些地方政府為了獲取更多的"土地財(cái)政"收入，把大量的土地拿出來拍賣，也希望開發(fā)商把價(jià)格抬得越高越好，從而使一些地方"土地出讓金"每年都成倍增長(zhǎng)，有的甚至占了地方財(cái)政收入的大頭。

　　多地出現(xiàn)土地流拍的情況，讓土地出讓返璞歸真。這種現(xiàn)象說明土地已由市場(chǎng)來定價(jià)，既不是政府說了算，也不是由開發(fā)商說了算。流拍多了，土地出讓金就變少了，也可以推動(dòng)地方盡快轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，回歸到高質(zhì)量發(fā)展的軌道，把更多的精力投入到有利用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的項(xiàng)目上。在加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，必須多開發(fā)一些投入少、產(chǎn)出多，適合當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而不是通過房地產(chǎn)開發(fā)等短期見效的建設(shè)項(xiàng)目，推高土地和房產(chǎn)價(jià)格。多地出現(xiàn)土地流拍，也預(yù)示著靠出讓土地贏得政績(jī)的時(shí)代已經(jīng)成為歷史。

　　近年來，一些地方為了獲得更多的"土地財(cái)政"，忽視民眾的切身利益，甚至出現(xiàn)了憑借公權(quán)力強(qiáng)行征地拆遷的情況。然而，土地的無序征用，在一些地方也誘發(fā)其他社會(huì)問題的產(chǎn)生。多地出現(xiàn)土地流拍，讓土地出讓返璞歸真，樓市也將會(huì)變得更加理性。（特約評(píng)論員 胡建兵）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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