地方政府要慎用對商品房定價的干預(yù)

　　今年7月，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)同意，南京江北新區(qū)成為全國第13個國家級新區(qū)，之后當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨?，房價快速上漲。近日，有消息稱由于江北新區(qū)樓市漲價過猛，政府已約談部分房地產(chǎn)商，要求房企合理定價。

　　無獨有偶，前期北京通州建設(shè)城市副中心的消息傳出之后，7月通州商品住宅成交量創(chuàng)下近兩年新高，均價達(dá)每平方米2.5萬元。同樣有消息稱相關(guān)部門約談開發(fā)商，要求不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價。還有的開發(fā)商因為房價漲幅較大，被停發(fā)預(yù)售證。

　　其實，約談開發(fā)商、指導(dǎo)其樓盤定價并不算什么新鮮事。在2007年、2010年及2013年這些房價高漲的年份，很多城市的樓盤開發(fā)商都因為房價過高被地方政府約談過。

　　而在過去10年，我國房地產(chǎn)調(diào)控中還曾出現(xiàn)許多限制：限購、限售、限價、限貸、限外外資購房、限面積新建住宅項目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下的戶型必須占到整個項目的70%以上.

　　這些林林總總的限制性指令雖然屬于行政干預(yù)手段，但在房價大漲、市場機制失靈之時，政府進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而使房價趨于平穩(wěn)，應(yīng)當(dāng)說是有其合理性的。

　　一般來說，房地產(chǎn)調(diào)控有三種手段：經(jīng)濟手段為上策，主要為信貸和稅收；法律手段為長遠(yuǎn)之計，有助于健全法制社會，但對于市場短期波動，針對性不強；行政手段是下策，見效快，但有后遺癥，有損市場機制，甚至可能導(dǎo)致殺敵一千、自損八百的后果。

　　正因為此，新一屆政府開始轉(zhuǎn)變之前的房地產(chǎn)調(diào)控手段與方式，著力建立長效機制。長效機制包括“四菜一湯”：住房發(fā)展規(guī)劃、宅地供應(yīng)計劃、金融信貸政策、稅收政策，以及包括不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)與共享。

　　黨的十八屆三中全會也提出發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。去年以來，多數(shù)地區(qū)的限購、限貸、限價、限售、限外、限面積等調(diào)控政策已經(jīng)放松或取消。

　　地方政府約談開發(fā)商，出發(fā)點是好的，可以防范區(qū)域性房價暴漲，穩(wěn)定市場預(yù)期。然而，盡管基于好的出發(fā)點，使用的手段仍值得商榷。

　　首先，開發(fā)商自主決定樓盤售價，只要沒有違反相關(guān)法律規(guī)定，換句話說，商品房價格只要是由當(dāng)事人，也即買賣雙方開發(fā)商和購房者協(xié)商議定的，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為具有合理性。如果地方政府直接干預(yù)商品房的定價，在法律方面或許缺乏一定的依據(jù)。

　　當(dāng)然這里必須要劃分出界限，即享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。比如非商品房，類似經(jīng)濟適用房、限價房、拆遷安置房等，地方政府是有權(quán)參與定價的。而對于商品房和非商品房的定價規(guī)定，也正是劃清了市場和政府各自的邊界。

　　當(dāng)前南京的江北新區(qū)和北京通州區(qū)政府限制開發(fā)商定價的如果是商品房項目，那么法律或許并不支持。從契約精神分析，地方政府在出售國有土地使用權(quán)的時候，一般并不會約定項目建成后的售價高限，由此在房價大漲時要限定開發(fā)商的定價，這個邏輯就難以成立。否則換個角度講，當(dāng)房價下跌、項目虧損時，地方政府是否也應(yīng)補貼開發(fā)商呢？

　　作為市場經(jīng)濟條件下的商業(yè)行為，開發(fā)商在區(qū)域利好規(guī)劃公布之前，在江北新區(qū)和通州拿地，是企業(yè)對于區(qū)域發(fā)展走勢的精明預(yù)判。但也應(yīng)看到，為了吸引開發(fā)商購地，某些地方政府夸大區(qū)域規(guī)劃的現(xiàn)象也并不少見，為此也常常有開發(fā)商訴苦，稱拿了地后卻遲遲等不到官方承諾的規(guī)劃與配套，最終導(dǎo)致項目虧損。

　　地方政府約談開發(fā)商，是否合理的關(guān)鍵要看約談內(nèi)容。比如，針對囤地捂盤、虛假宣傳等，就不僅應(yīng)當(dāng)約談，甚至需要出手懲罰。因為《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：滿一年不開工可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　黨中央提出全面推進依法治國，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是商品住房領(lǐng)域，也應(yīng)要求地方政府堅持依法行政。同時政府要在保障房和商品房這兩個市場，扮演好不同的角色，發(fā)揮不同的作用。

來源：每日經(jīng)濟新聞

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