樓市需要理性 不能拒絕相信

　　春節(jié)以來，一線城市房價(jià)進(jìn)入了“飛行模式”、“暴走模式”，隨后，樓市“高燒不退”的現(xiàn)實(shí)引出了調(diào)控新招。上海出臺最嚴(yán)“滬九條”，深圳出臺貸款首付比例最低4成、連繳3年個(gè)稅才能買房等政策，北京也在對二手房市場進(jìn)行專項(xiàng)檢查。政策疊加效應(yīng)之下，一線城市樓市顯現(xiàn)退燒跡象，更多購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，鄰近深圳的多個(gè)樓盤的來訪、成交均出現(xiàn)不同程度的下滑，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)了50%的降幅。

　　看清、看透、看穿房價(jià)的真相，關(guān)鍵在于三個(gè)指標(biāo)，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上常說的市場三要素——人口、購買力、需求。以深圳為例，過去一年深圳新增人口將近60萬，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模，對于始終處于人口凈增長的深圳來說，想讓房價(jià)全面下降真的不容易。

　　反觀北京，近年新增戶籍人口呈現(xiàn)下降的趨勢，加之北京歷來實(shí)行全國最嚴(yán)的調(diào)控政策，可以想見，北京的房價(jià)不會大幅暴漲，也不會大幅暴跌，平穩(wěn)、穩(wěn)健，是北京、上海、廣州樓市的客觀必然。

　　房地產(chǎn)去庫存是今年五項(xiàng)最重要經(jīng)濟(jì)工作之一。供給側(cè)改革如今提得很多，而供給側(cè)改革并不是高大上的經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語，說白了就是要讓樓市的供給更加優(yōu)化而不是混亂無序，生產(chǎn)什么、不生產(chǎn)什么，多生產(chǎn)什么、少生產(chǎn)什么，應(yīng)該更加科學(xué)理性而不是依然任性。

　　樓市問題的核心在于調(diào)控預(yù)期，但不是管理農(nóng)民進(jìn)城買房的預(yù)期，

　　而是調(diào)控地方政府在樓市問題上基于土地財(cái)政訴求的強(qiáng)烈預(yù)期，以及自以為是的亂作為。很多城市的政府官員經(jīng)常會因?yàn)楸镜胤績r(jià)太低感覺很沒尊嚴(yán)，這就是極其錯(cuò)位的政績觀，這種政績觀不改房地產(chǎn)就永遠(yuǎn)走不出怪圈。房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為地方政府的一項(xiàng)必須要完成的任務(wù)，北上廣深之外的城市大都“壓力山大”。但是不管怎樣，不能違背客觀規(guī)律，不能拔苗助長，不能讓樓市的高庫存風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果是那樣的話，極可能是一場無法承受的災(zāi)難。

　　供求關(guān)系是市場經(jīng)濟(jì)的核心法則、核心原理，但是，需要說明的是，

　　如今很多城市的房價(jià)其實(shí)并不完全是由供求關(guān)系決定的，而是受很多其他因素影響，比如北京的房價(jià)為什么這么高，一方面是供需失衡導(dǎo)致的，同時(shí)不可忽視的因素就是房價(jià)高企背后的推手。

　　目前房地產(chǎn)市場的基本特征是總量過剩、區(qū)域分化、緊的更緊、松的更松。地價(jià)不管控等于沒調(diào)控，不管是打壓樓市還是刺激房價(jià)，

　　樓市亂象的根源在于土地供應(yīng)和貨幣政策。

　　雖然樓市存在亂象，但不會像當(dāng)年的日本那樣發(fā)生崩盤，因?yàn)閲椴灰粯樱覀兪怯袘?zhàn)略縱深的國家，1990年的時(shí)候日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了77.4%，而我們的城鎮(zhèn)化率在2011年才剛剛過50%。之所以如此強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化率，是因?yàn)槌擎?zhèn)化率代表著人口的走勢，而人口的走勢則影響、決定著樓市的趨勢。

　　世上不存在只漲不跌的樓市。雖然不會重蹈覆轍，但日本樓市帶來的警示卻不容忽視。在上世紀(jì)90年代日本樓市泡沫的鼎盛時(shí)期，

　　幾乎所有日本人都不相信房價(jià)會下跌。而現(xiàn)如今，不管北上廣深一線城市的房子漲多少、怎么漲，理性的人們一定不要陷入到拒絕相信的狀態(tài)，這就是日本樓市泡沫破滅留給我們的最大的啟示和教訓(xùn)?！駨堃恚ㄌ丶s評論員）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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