商業(yè)地產(chǎn)去庫存從供需兩端發(fā)力

　　為了消化商業(yè)地產(chǎn)庫存，不少地方采取了各種應(yīng)對措施，其中包括“商改住”政策，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地。

　　商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力有多大？先看一組數(shù)據(jù)。其一，最近國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。其二，有數(shù)據(jù)表明，到去年12月，全國寫字樓平均空置率為18%，商業(yè)用房空置率達到30%。其三，二三線城市商業(yè)用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力還是相當大的。如何從根本上消化商業(yè)地產(chǎn)的庫存？回答這個問題，要先從源頭探究。

　　一是總量過剩。在住宅市場出現(xiàn)分化的情況下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就把商業(yè)地產(chǎn)作為開發(fā)的一個重點。據(jù)統(tǒng)計，2008至2014年，全國商業(yè)用房開發(fā)投資額增長了328%，明顯高于同期住宅開發(fā)投資187%的增幅。在需求方面，以電商為代表的新型業(yè)態(tài)的異軍突起，傳統(tǒng)實體店受到了前所未有的壓力，出現(xiàn)了集中關(guān)店現(xiàn)象，這一現(xiàn)象必然傳導到對商業(yè)地產(chǎn)的需求上。受到供需兩方面的夾擊，供過于求的局面在所難免，特別是三四線城市，由于整體消化能力有限，這種供過于求的現(xiàn)象就更加突出。

　　二是結(jié)構(gòu)性過剩。很多商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏獨特的理念和模式，模仿式開發(fā)直接導致了經(jīng)營層面的同質(zhì)化現(xiàn)象。以購物中心為例，一方面數(shù)量上相對飽和，另一方面經(jīng)營模式基本類同。通常逛過一個購物中心，就沒必要再去逛其他的了。所以說，缺乏主題、缺乏特色、缺乏差異的購物中心，必然出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。

　　與房地產(chǎn)去庫存相比，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存更為復(fù)雜一些，涉及到地方的經(jīng)濟發(fā)展程度、消費能力、商業(yè)設(shè)施整體規(guī)劃以及商業(yè)地產(chǎn)的運營水平等?！吧谈淖　闭邽樯虡I(yè)地產(chǎn)找到了一條出路，但效果也因地而異。比如，商業(yè)地產(chǎn)庫存突出的地方，同樣也面臨著住宅去庫存的壓力。所以，商業(yè)地產(chǎn)去庫存，應(yīng)該從供需兩端發(fā)力。

　　首先，在供給側(cè)要嚴格控制數(shù)量的增長。這就要求地方政府必須轉(zhuǎn)變一味追求數(shù)量的發(fā)展理念，在規(guī)劃和用地審批過程中，嚴格按照市場規(guī)律和行業(yè)特點，按照商圈的容量要求，適當控制數(shù)量避免過剩。像四川就對商業(yè)地產(chǎn)庫存較大的城市，嚴格控制新增土地供應(yīng)和規(guī)劃指標。

　　其次，根據(jù)不同需求，提供差異化的項目產(chǎn)品。影響商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的因素比較復(fù)雜，除了要有好的地段、適宜的建筑設(shè)計外，對投資運營的專業(yè)化要求也比較高。所以，商業(yè)地產(chǎn)去庫存，最主要的還是要在市場經(jīng)營方面想辦法，通過差異化經(jīng)營，通過不同的主題功能設(shè)計和與眾不同的服務(wù)，避免結(jié)構(gòu)性過剩問題。病去如抽絲。商業(yè)地產(chǎn)去庫存要有打持久戰(zhàn)的準備，一蹴而就的想法，很可能欲速則不達。（本報評論員魏穩(wěn)虎）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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