長(zhǎng)短并舉 化解“地王潮”風(fēng)險(xiǎn)

　　自2004年8月31日，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)開(kāi)啟“招拍掛”，以“價(jià)高者得”的核心原則，讓開(kāi)發(fā)商們“搶地”至今，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪驚心動(dòng)魄的“地王潮”?！暗赝酢鳖l現(xiàn)，直接推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。此輪“地王潮”，資金炒作、避險(xiǎn)投資、資產(chǎn)配置等特性非常突出。

　　據(jù)悉，近期國(guó)資委已約談央企，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部也在醞釀應(yīng)對(duì)政策，南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市也推出了“熔斷”、配建保障房、嚴(yán)格出讓金繳交時(shí)間等，或意味著二線樓市政策將會(huì)收緊，企業(yè)也將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，2003年至2015年誕生的“地王”項(xiàng)目，平均開(kāi)發(fā)周期21個(gè)月，遠(yuǎn)慢于非地王項(xiàng)目。近三年總價(jià)地王的前20位，4塊未動(dòng)遷，9塊未開(kāi)工。

　　應(yīng)對(duì)“地王”風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)有效的選擇就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競(jìng)地價(jià)”是一個(gè)可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建規(guī)模，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。一方面，根據(jù)供求情況適當(dāng)調(diào)整配建比例，緩減住宅市場(chǎng)供求關(guān)系；另一方面，定配建導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升，降低開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景過(guò)分樂(lè)觀的預(yù)期，拍地時(shí)不會(huì)肆無(wú)忌憚地舉牌。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商之所以賭性十足，就在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能夠“拉高拍低”，即用少量空間提高普通住房的容積率，并擠壓普通住房的公共配套，騰出更多的空間來(lái)做高溢價(jià)豪宅、別墅，借助豪宅投資熱潮來(lái)實(shí)現(xiàn)增值收入。因此，建議在土地出讓規(guī)劃條件中，明確單體建筑限高和限低，在源頭上壓縮樓市投機(jī)炒作的空間，并明確中小戶型普通住房在總套數(shù)供應(yīng)中的比例。同時(shí)，提高出讓金交付的時(shí)間門(mén)檻，如開(kāi)發(fā)商必須在一個(gè)月之內(nèi)付清出讓金。

　　對(duì)國(guó)企和央企頻繁制造“地王”，一方面，在長(zhǎng)期預(yù)算約束不夠硬化，追求規(guī)模業(yè)績(jī)的激勵(lì)下，特別是當(dāng)前國(guó)企承擔(dān)“穩(wěn)增長(zhǎng)”先遣部隊(duì)角色的情況下，再考慮到當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，要客觀看待國(guó)企和央企制造“地王”的必然性；另一方面，正如媒體近期“三評(píng)樓市變局”中指出的，央企國(guó)企搶“地王”，與國(guó)有企業(yè)改革重組過(guò)程中爭(zhēng)取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。因此，不管是單方面禁止，還是約談，效果都是暫時(shí)的。

　　從長(zhǎng)期看，抑制國(guó)企央企搶“地王”，一方面要以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、挖掘創(chuàng)新增長(zhǎng)動(dòng)力、專注國(guó)計(jì)民生為導(dǎo)向，加快推進(jìn)國(guó)企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國(guó)企和央企要逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)要向城市一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中；另一方面，貫徹2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要淡化對(duì)于央企和國(guó)企經(jīng)濟(jì)績(jī)效考核，強(qiáng)化社會(huì)和民生考核。（李宇嘉）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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