樓市整體不會(huì)雪崩式下滑

　　2016年行至年末，盡管調(diào)控收緊，但全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍走出一波整體向好的行情，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，銷售情況也普遍比較樂(lè)觀。

　　截至11月，多數(shù)房企已經(jīng)完成年度目標(biāo)，部分企業(yè)甚至大幅超額完成任務(wù)。與此同時(shí)，千億企業(yè)提升至10家，除了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3000億元銷售金額的恒大和萬(wàn)科，碧桂園也在12月11日宣布突破3000億元。

　　而在市場(chǎng)表現(xiàn)方面，商品房銷售金額和面積也雙雙創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月商品房銷售面積達(dá)13.58億平方米，這比2013年行業(yè)成交規(guī)模頂峰130551萬(wàn)平方米高出5278萬(wàn)平方米。豪宅市場(chǎng)在這一年也迎來(lái)井噴，這主要集中在一線及熱門二線城市，上海、北京和深圳成為豪宅聚集地。而在商品住宅成交市場(chǎng)，二線城市已是市場(chǎng)主力，從2016年1-11月商品住宅成交總量TOP10的城市來(lái)看，全部由二線城市占領(lǐng)，且較近兩年同期全部大幅上漲。上海、北京則占據(jù)了銷售金額榜前兩名。

　　但值得注意的是，在頻繁刷新的記錄下是不可忽視的現(xiàn)象。一方面是，房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅較大，地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)漲幅，面粉貴過(guò)面包，高面粉價(jià)繼而推高面包價(jià)格。另一方面，一線城市投資性需求溢出明顯，購(gòu)房害怕“踏空”心態(tài)突出且焦慮，居住地與房產(chǎn)所在地分離現(xiàn)象突出。

　　為此，中央緊急收緊調(diào)控，部分城市成交已經(jīng)有所回落。因此，對(duì)于2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)或無(wú)法達(dá)到2016年水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。

　　首先，就整體走勢(shì)而言，監(jiān)管力度加大、供給規(guī)模受限，成交規(guī)模將大大弱于今年。在三季度末，不少企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始面臨無(wú)貨可賣的情況，再加之土拍限售令、銷售監(jiān)管力度加大等因素的影響，2017年重點(diǎn)城市推貨節(jié)奏將面臨挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)成交量會(huì)弱于2016年。相同情況也曾出現(xiàn)于2013年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷商品房銷售金額和面積雙雙創(chuàng)新高后，進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。

　　其次，就政策而言，整體調(diào)控短期不會(huì)轉(zhuǎn)向，資金將定向收緊，仍可能繼續(xù)加碼。基于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始回升、實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控提供有利環(huán)境，部分城市投資需求帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升、居民購(gòu)房杠桿過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)聚集，整體調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)資金面實(shí)行定向調(diào)控，全面收緊企業(yè)開(kāi)發(fā)貸，嚴(yán)查居民“非標(biāo)”房貸，給樓市、地市降溫。如果調(diào)控效果不明顯，不排除已出政策城市繼續(xù)加碼、未出政策城市跟進(jìn)出臺(tái)的可能。

　　再次，就房?jī)r(jià)而言，上漲將戛然而止，整體不會(huì)雪崩式下滑。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)“瘋漲”將戛然而止，部分“瘋炒”起來(lái)的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回調(diào)，但不會(huì)出現(xiàn)全面性“雪崩式”下滑。一方面熱點(diǎn)城市的供求矛盾依舊難以扭轉(zhuǎn)，另一方面成本端的高位地價(jià)也是有力支撐。但在中央“去庫(kù)存”大方針不變的背景下，大部分三四線城市政策面仍會(huì)維持寬松，而部分長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市還將迎來(lái)需求外溢機(jī)會(huì)。

　　此外，在土地市場(chǎng)，調(diào)控“地王”必須取得預(yù)期效果，不排除政策會(huì)繼續(xù)加碼。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。不過(guò)10月份以來(lái)調(diào)控城市土拍熱度依舊有增無(wú)減，接下來(lái)地方政府仍有動(dòng)力、更有必要進(jìn)一步收緊土地側(cè)的調(diào)控，不僅是資金來(lái)源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

　　但對(duì)于不同城市來(lái)說(shuō)，一線城市雖然房?jī)r(jià)暫時(shí)受到人為抑制，但短期內(nèi)新增供應(yīng)仍將維持低位，再加之資產(chǎn)配置需求的影響，仍是投資首選區(qū)域。與一線城市不同，熱點(diǎn)城市此次成交暴增更多依賴投資性需求支持，未來(lái)部分城市房?jī)r(jià)可能回調(diào)。而對(duì)烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城等20個(gè)土地消化周期畸高且人口外溢嚴(yán)重的三四線城市而言，去庫(kù)存將成為長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

　　如此看來(lái)，面對(duì)新一年的銷售目標(biāo)，沖刺還是堅(jiān)守，成為各大房企面臨的最困難的選擇。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀