房地產(chǎn)擠泡沫不是短期能完成的

　　日前，國(guó)家政策層面再次強(qiáng)調(diào)“抑制房地產(chǎn)泡沫”。2016年12月21日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出，“要抑制房地產(chǎn)泡沫”。而稍早前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，則提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　在任何一個(gè)國(guó)家，去房地產(chǎn)泡沫都不是一件簡(jiǎn)單容易的事情。在全球范圍，房地產(chǎn)同時(shí)具備著居住和保值增值的雙重屬性，當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在此之中并存。大部分國(guó)家重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往都會(huì)成為一些金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置的重要標(biāo)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在泡沫，但無論我們?cè)鯓尤D泡沫，房?jī)r(jià)也不可能跌到真正的白菜價(jià)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就具備保值增值的屬性。在正常情況下房?jī)r(jià)會(huì)一直保持著平穩(wěn)增值、上漲的趨勢(shì)。

　　但從歷史情況來看，也有部分國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過崩盤。日本就是一個(gè)例子，但我們需要明白，日本房?jī)r(jià)崩盤的原因是房?jī)r(jià)非理性地瘋狂上漲。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來看，只要房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)過量的上漲，只要貨幣秩序沒有改變，那么市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也就會(huì)一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

　　從人們的投資心理角度來看，資金往往都會(huì)流向風(fēng)險(xiǎn)較低且回報(bào)率相對(duì)較高的地方。在可支配收入開始增多的情況下，人們的投資熱情也在不斷高漲，各種資金也會(huì)分流進(jìn)入各種市場(chǎng)。綜合來看，房地產(chǎn)一方面具有穩(wěn)定性，另一方面具有保值性，同時(shí)還可以通過杠桿形式進(jìn)行投資，相比而言是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的投資品種。

　　想要弱化房地產(chǎn)的投資屬性，需要從兩方面入手：一種是行政手段，一種則是市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。行政手段就是當(dāng)前各地已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)并且在不斷升級(jí)的限購措施，以此防止外地炒客對(duì)某些房地產(chǎn)活躍的城市進(jìn)行炒作。這些政策方式，無外乎都是限制非本地戶口或繳交社保時(shí)間不足者購房，提升按揭購買二套房甚至是首套房的首付比例。

　　而市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的方式，就是增加更多的低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資產(chǎn)品，以降低人們對(duì)房地產(chǎn)的投資熱。這種方式說起來簡(jiǎn)單實(shí)施起來難，因?yàn)榫彤?dāng)前市場(chǎng)而言，我們基本上找不到低風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)小、收益率高的項(xiàng)目。當(dāng)前，初創(chuàng)型企業(yè)的存活率還比較低。如果初創(chuàng)型企業(yè)發(fā)展向好，存活率顯著提升，隨著越來越多造富神話的增多，必然會(huì)吸引等多的投資者“看不起”房地產(chǎn)市場(chǎng)而參與到創(chuàng)業(yè)投資當(dāng)中。

　　這也意味著，政府需要通過各種合理的方式來振興實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)會(huì)和投資機(jī)會(huì)。隨著人們的生活壓力逐漸降低、投資范圍不斷擴(kuò)大，自然會(huì)令房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑力逐漸降低，那么泡沫就會(huì)逐漸減少，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸到理性的價(jià)格區(qū)間。

　　一些城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)上漲，往往是因?yàn)檫@些座城市的綜合能力在不斷增強(qiáng)，形成了較強(qiáng)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，能夠吸引高水平人才、高端企業(yè)等各種資源不斷進(jìn)入。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市數(shù)量較少，在全局上出現(xiàn)了資源分配極不合理的情況。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市人均擁有住房極少，但三四線城市和中西部城市人均住房擁有率卻較高。如果政府能夠?yàn)槿?、四線及以下城市引入高水平、高層次人才和中高端企業(yè)，一能推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，二能夠消化掉當(dāng)?shù)剡^剩房地產(chǎn)庫存，三能降低一、二線城市住房市場(chǎng)的壓力。

　　由此可以看出，擠掉房地產(chǎn)泡沫，去除三、四線城市的房地產(chǎn)庫存，不僅是住建部的任務(wù)，更是一個(gè)整體的和事關(guān)全局的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，需要政府、企業(yè)、社會(huì)大眾共同努力。只有共同推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展，才能漸漸令房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)理性、實(shí)現(xiàn)均衡。只不過，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，不是短期內(nèi)就能完成的，但這不是不去務(wù)實(shí)地推進(jìn)問題解決的借口。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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