管好用好房屋養(yǎng)老金

　　最近在互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度的討論成為熱點(diǎn)。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度會(huì)讓房屋持有者繳納更多資金用于養(yǎng)護(hù)住房，從而增加居住成本，增加房屋持有者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。果真如此嗎？

　　當(dāng)前我國正在研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，此“三項(xiàng)制度”有助于構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。應(yīng)該明確的是，房屋養(yǎng)老金制度設(shè)立的初衷是保障住房安全。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，時(shí)間跨度長、房屋老化日益嚴(yán)重。近年來，個(gè)別自建樓房的坍塌事故，以及因房屋老化、體檢缺失帶來的房屋坍塌事故令人痛心、教訓(xùn)深刻。同時(shí)，城鄉(xiāng)居民對(duì)住房的需求正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。而老舊小區(qū)中設(shè)施設(shè)備及管線銹蝕老化、屋面滲漏、墻體透寒等問題并不鮮見，影響居住體驗(yàn)。建立住房養(yǎng)老金制度就是要未雨綢繆，為房屋積累養(yǎng)老金，定期對(duì)房屋進(jìn)行體檢，加強(qiáng)修繕，預(yù)防安全事故發(fā)生，讓居民住上更安全舒適的房子。

　　房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個(gè)人賬戶就是業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金。購買商品住房時(shí)，購房者按建筑安裝成本的5%至8%繳納住宅專項(xiàng)維修資金。個(gè)人賬戶資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。但現(xiàn)狀是，很多小區(qū)的維修資金已經(jīng)不能滿足維修和品質(zhì)維護(hù)的需要。特別是需要進(jìn)行房屋基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補(bǔ)、外保溫層更換、消防及電梯設(shè)施更新等較大規(guī)模工程時(shí)，需要高額維修費(fèi)用，很多老舊小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金正快速減少甚至枯竭。住宅專項(xiàng)維修資金不足，也是此次政策層面進(jìn)一步推動(dòng)房屋養(yǎng)老金制度改革的重要背景。

　　根據(jù)現(xiàn)行政策，房屋養(yǎng)老金公共賬戶不增加房屋持有者負(fù)擔(dān)。我國在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)，房屋養(yǎng)老金中的個(gè)人賬戶就是買房時(shí)已繳納的住宅專項(xiàng)維修資金，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府建立公共賬戶，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則建立。從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。房屋養(yǎng)老金公共賬戶建立的目的是增加社會(huì)福祉，而不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

　　建立房屋養(yǎng)老金制度還可以繼續(xù)通過開闊思路來拓寬資金來源。比如，房屋維修資金增值收益的結(jié)余也可以納入其中。還有小區(qū)中的公共空間和公共設(shè)施，如商鋪、停車場(chǎng)、廣告牌、體育設(shè)施的出租和經(jīng)營性收益等，都可以作為房屋養(yǎng)老金的來源。

　　放眼海外，很多國家都有類似的房屋養(yǎng)老金制度。韓國政府通過發(fā)行彩票、政府出售土地收益、收取的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅的一部分等，可以歸集到數(shù)量可觀的住房基金，并用于突發(fā)性房屋安全管理和更新補(bǔ)助。美國的小區(qū)一般實(shí)行自治管理，代表全體業(yè)主的業(yè)委會(huì)向業(yè)主收取用于小區(qū)公共設(shè)施維修的維修基金，并聘請(qǐng)專業(yè)維修人員進(jìn)行維修。日本的房產(chǎn)也需要繳納房屋修繕基金，資金主要來源于業(yè)主每月繳納的修繕金，如果修繕金不夠，大樓管理組織會(huì)向銀行貸款，之后再用業(yè)主繳納的修繕金還款。

　　建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長遠(yuǎn)。除了資金來源問題，房屋養(yǎng)老金如何使用好，管理好，以及如何監(jiān)督，都將是房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)面臨的問題。期待房屋養(yǎng)老金制度日益完善，切實(shí)保障房屋安全，讓百姓居住更加放心舒適。

　　房屋體檢、房屋保險(xiǎn)、房屋養(yǎng)老金“三項(xiàng)制度”互為銜接補(bǔ)充，為的是讓老百姓住上好房子。房屋體檢制度為排查房屋安全隱患提供了基礎(chǔ)保障，房屋保險(xiǎn)制度通過市場(chǎng)化手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制，房屋養(yǎng)老金制度為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障。“三項(xiàng)制度”應(yīng)協(xié)同推進(jìn)，方能保障房屋全生命周期更安全。 （作者：亢舒）

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