征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10倍，警惕推高房?jī)r(jià)

在28日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，討論通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案草案》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。會(huì)議決定將草案提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。雖然目前具體修改條款還未可知，但有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家推測(cè)，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補(bǔ)償數(shù)額，提高額度可能至少為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。11月29日《京華時(shí)報(bào)》

　　可以肯定，通過(guò)大幅度提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不但能有效降低土地征用過(guò)程中的矛盾，避免因強(qiáng)拆而引發(fā)的血腥案件發(fā)生，還能更好地體現(xiàn)農(nóng)民對(duì)集體土地的主導(dǎo)地位，對(duì)于縮小城鄉(xiāng)差別，也具有一定的積極意義。

　　但如此大幅度地提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也極有可能引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)檎鞯匮a(bǔ)償款的提高，會(huì)直接抬高土地一級(jí)市場(chǎng)成本，如果政府抱著既得利益不放，不愿意將目前過(guò)高的土地紅利直接讓渡給集體土地所有者，就必然會(huì)相應(yīng)提高土地的拍賣(mài)價(jià)格，那么房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本就會(huì)水漲船高，房?jī)r(jià)必然因此而上漲。

　　我們不妨測(cè)算一下征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10倍后對(duì)房?jī)r(jià)的影響。按照目前的土地管理法，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。也就是說(shuō)，一畝地一般征收補(bǔ)償不超過(guò)6萬(wàn)元，折合到每平方米補(bǔ)償不足100塊錢(qián)。而如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10倍，那么折合到每平方米補(bǔ)償就是提高了約1000塊錢(qián)。

　　每平米土地提高1000元補(bǔ)償金，對(duì)于一些房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)甚至幾萬(wàn)的一、二線(xiàn)城市而言，影響還不是太大，因?yàn)檫@些城市的容積率相對(duì)較高，最終折合到每平米樓面價(jià)，應(yīng)該說(shuō)不是很多，而且增加的成本占房?jī)r(jià)比例也不是很高，影響不是很大。比如一個(gè)高層住宅小區(qū)的容積率為5，那么每平米商品房分?jǐn)?00元新增地價(jià)；如果房?jī)r(jià)是2萬(wàn)元，新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也就抬高房?jī)r(jià)1%。

　　但對(duì)于一些房?jī)r(jià)在低位運(yùn)行的城市，矛盾就異常突出了。如果某樓盤(pán)的容積率只有2，則每平米樓面需分?jǐn)?00元新增地價(jià)；如果該樓盤(pán)房?jī)r(jià)為每平米5000元，則新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將直接抬高房?jī)r(jià)10%。

　　實(shí)際上，因土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響還遠(yuǎn)不止這些。因?yàn)橥恋貎r(jià)格被抬高的部分還要繳納契稅，并入房?jī)r(jià)后還要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加，甚至還要預(yù)交土地增值稅、企業(yè)所得稅，而這些稅款最終都將體現(xiàn)在商品房銷(xiāo)售價(jià)格里面。此外，土地價(jià)格抬高后，開(kāi)發(fā)商的融資成本也會(huì)相應(yīng)提高，最終也必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁于房?jī)r(jià)。

　　一些專(zhuān)家認(rèn)為該修正案將使農(nóng)民成為農(nóng)村集體土地的交易主體，終結(jié)政府壟斷土地，會(huì)讓土地交易價(jià)格下降，實(shí)際上是絕無(wú)可能的。因?yàn)橹袊?guó)作為人口大國(guó)，“十八億畝紅線(xiàn)”是絕不會(huì)隨意變動(dòng)的。此外，如果沒(méi)有政府對(duì)交通等基礎(chǔ)實(shí)施的投入，土地根本就賣(mài)不出去，因此農(nóng)民不可能成為政府在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者。

　　有鑒于此，該修正案極有必要制定相應(yīng)的規(guī)范，以警惕推高房?jī)r(jià)。（周蓬安）

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