據報道，北京住建委網站及中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示，7月份新房純住宅成交均價為22514元/平方米，環(huán)比漲0.8%，同比則上漲20.67%，創(chuàng)下歷史新高。但新房純住宅的成交量為6129套，環(huán)比跌33%。
7月份新房價格創(chuàng)出新高，成交量卻跌幅較大，這一有趣而異常的變化，讓人充滿好奇。很多時候，房價上漲則交易量上漲，即量價齊漲，說明市場比較活躍；房價下跌則交易量下滑，即量價齊跌，表明市場低迷。
然而，這次房價與成交量卻選擇了相反的方向。值得注意的是，不僅北京樓市“價漲量跌”，7月份廣州、秦皇島等地樓市也是這種情況。
這種現(xiàn)象值得我們關注。在筆者看來，此現(xiàn)象不外乎四種原因。
其一，“價高殺量”。即房價過高就會對交易量有一定抑制作用。由于價格過高，買房者就會無奈地選擇等待、觀望甚至退縮?！百I漲不買跌”心理在這時失靈了。
其二，高價樓盤集中入市就會拉高住宅均價，同時由于高價房一般成交量小，就會拉低交易量。盡管很多地方之前采取了明限價、明限購、暗限售的調控手段，但據相關報道，最近很多高檔項目被放行。如此，高檔項目從限制入市變成集中入市，對住宅成交均價的拉升就會顯現(xiàn)出來。
其三，供需嚴重失衡就會導致“價漲量跌”。供應量偏少，不僅會導致成交量減少，而且還由于需求旺盛，導致房價被拉高。比如，北京某“日光”樓盤的開發(fā)商日收入38億元，創(chuàng)下單日單盤全國新紀錄。這是供需嚴重失衡的一種表現(xiàn)。這些年來中國房價之所以“步步高”，歸根結底都是因為供需失衡——不管需求是自住型剛需還是投資型需求。
最后也是最重要的是樓市預期管理尚不到位。盡管樓市多年來頻繁調控，今年還出臺了“國五條”，取得了一定效果，但市場是檢驗調控成效的重要標準。房價持續(xù)上漲，說明市場依然普遍看漲房價，樓市調控還沒有真正改變這種預期。要想改變房價上漲預期，關鍵在于中長期政策，比如對房產持有環(huán)節(jié)長期征稅。另外，樓市政策走向不明朗也會影響購房者心理和開發(fā)商心理，導致購房者早買房，以防止政策大變；而開發(fā)商也會更注重眼前利益。
所以，樓市政策還需要進一步明朗，究竟是穩(wěn)定房價，還是讓房價回歸合理水平，或者說允許房價在“紅線”范圍內上漲。只有明確政策走向，樓市各方才能進行理性選擇。（馮海寧 財經評論員）
來源：京華時報
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