調(diào)控“新藥”能否除樓市痼疾？

日前國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)毫無懸念地繼續(xù)著上漲的態(tài)勢。其中最讓人印象深刻的是，北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市的房價(jià)同比上漲幅度均超過了20%，北京領(lǐng)漲全國，同比價(jià)格漲幅高達(dá)20.6%。

　　字面理解這個(gè)房價(jià)數(shù)據(jù)的含義：一年之內(nèi)北京的房價(jià)又漲了五分之一。與年初北京提出“全市新建商品住房價(jià)格與上年比保持穩(wěn)定”的房價(jià)控制目標(biāo)相比，連續(xù)數(shù)月20%左右的同比漲幅顯然離“穩(wěn)定”的要求相去甚遠(yuǎn)。就在國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的第二天，北京市住建委出臺(tái)了房地產(chǎn)市場調(diào)控新政策，在《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中提出七項(xiàng)規(guī)定。

　　這份被業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為“京七條”的調(diào)控政策，核心內(nèi)容就是在今年年底和明年年內(nèi)向北京市場投放多達(dá)7萬套“自住型商品住房”。這種既不同于保障性住房又不同于普通商品住宅的新型商品房將目標(biāo)人群定位在北京的無房“剛需”人群，最重要的是，它的入市價(jià)格被嚴(yán)格限制，至少低于周邊房屋均價(jià)的30%。無論最終這7萬套住房花落誰家，京城樓市的均價(jià)隨之回落已是必然，從數(shù)據(jù)的意義上看，未來北京控制房價(jià)的成果已經(jīng)一目了然。

　　從限制需求的行政調(diào)控，到增加供給的市場手段，“自住型商品住房”的出現(xiàn)似乎預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控開始有了新的思路，不少業(yè)內(nèi)人士將“京七條”解讀為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一次具體嘗試。

　　回顧近三年來的房地產(chǎn)調(diào)控，從最初的“限購、限貸”，到今年年初的嚴(yán)格落實(shí)國務(wù)院的“新國五條”，北京無疑是對房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策執(zhí)行速度最快、執(zhí)行力度最大的城市。不過，北京市的房價(jià)上漲卻并未因此而稍作停留，依舊走出了一條從“貴”到“很貴”再到“非常貴”的上漲曲線。

　　面對熱度不減的樓市，2013年北京市不僅開始嚴(yán)格預(yù)售證的發(fā)放，通過“限價(jià)”直接干預(yù)商品房定價(jià)，同時(shí)也在土地買賣上多次嘗試“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式，以控制土地的溢價(jià)，進(jìn)而調(diào)控未來的房價(jià)。事實(shí)上，“自住型商品住房”正是在這種嘗試的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的，與其說是新政策，不如說是前期精心鋪排之后水到渠成的結(jié)果。

　　從政策設(shè)計(jì)的初衷和政策前期的籌劃，“京七條”的出臺(tái)可謂用心良苦，準(zhǔn)備充分。不過，這劑旨在醫(yī)治樓市高燒的“新藥”，是否真的能讓房地產(chǎn)市場的痼疾藥到病除依舊有著一連串的問號。

　　首當(dāng)其沖的質(zhì)疑來自“自住型商品住房”涉及的社會(huì)公平問題。無論是從價(jià)格、面積的設(shè)計(jì)，還是未來的買賣方式，“自住型商品住房”都像極了曾經(jīng)飽受詬病的經(jīng)濟(jì)適用房，它在分配環(huán)節(jié)會(huì)不會(huì)一樣產(chǎn)生尋租與腐敗？其在分配方式中明確規(guī)定要優(yōu)先針對有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的人群同樣引來質(zhì)疑，這種讓保障性住房對象參與到商品住房優(yōu)先買賣當(dāng)中的制度設(shè)計(jì)本身就包含著一種悖論，原本應(yīng)該買不起商品房的人為什么卻有資格優(yōu)先購買商品房（這些房子僅僅便宜了30%）？

　　除此之外，更讓人對這一政策充滿擔(dān)憂的是它究竟有沒有持續(xù)的生命力。盡管今明兩年“自住型商品住房”的投放量多達(dá)7萬套，但未來“自住型商品住房”的年投放量將如何持續(xù)？在目前極其有限的“限房價(jià)、競地價(jià)”的地塊上，這一政策究竟是平抑房價(jià)的權(quán)宜之計(jì)，還是調(diào)控市場的長遠(yuǎn)手段并沒有相應(yīng)的政策保障。

　　從本質(zhì)上講，“限房價(jià)、競地價(jià)”的賣地方式并沒有過多改變政府從土地上獲得的收益，其讓利幅度遠(yuǎn)不可與保障性住房的土地供應(yīng)相提并論。既不愿大幅度降低地價(jià)，又要求房價(jià)被嚴(yán)格限制，被攤薄的只能是開發(fā)企業(yè)的利潤。一旦開發(fā)企業(yè)感覺無利可圖，甚至意識到“自住型商品住房”會(huì)嚴(yán)重影響到普通商品住房的開發(fā)與買賣，他們是否還有動(dòng)力繼續(xù)從事類似的開發(fā)？一旦開發(fā)企業(yè)缺乏動(dòng)力，那么相關(guān)區(qū)縣是否還愿意拿出更多的地塊用于“限房價(jià)、競地價(jià)”？

　　“自住型商品住房”已經(jīng)畫好了餅，能不能充饑，其前景和效果仍有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。不過，無論它是否真的能在保證公平和持續(xù)供應(yīng)的基礎(chǔ)上調(diào)節(jié)房價(jià)，一個(gè)無法回避的事實(shí)是，它都沒有改變目前困擾房地產(chǎn)市場的體制性問題：對土地財(cái)政的需求和對房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)依賴。（作者：羅宇凡 華曄迪）

來源：新華網(wǎng)

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