房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低谷了嗎？

7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見：千方百計地消化庫存，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。其中“千方百計地消化庫存”，被解讀為住建部對于2014年下半年樓市調(diào)控的定調(diào)。

樓市庫存量再創(chuàng)新高

國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，自今年2月末全國商品房待售面積突破5億平方米以來，這一數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐月遞增的態(tài)勢。截至6月底，全國商品房待售面積54428萬平方米，較2013年底增加5133萬平方米，增幅10.41%。

庫存的增加主要源于銷售的低迷。2014年上半年，受去年年末市場調(diào)控政策收緊及今年以來信貸持續(xù)收緊影響，購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變觀望情緒升溫，各類城市月均成交量均明顯低于去年同期。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告顯示，上半年一線城市住宅月均成交量為51萬平方米，同比下降達(dá)30.3%，降幅遠(yuǎn)超二、三線城市；二線城市月均成交量為56萬平方米，同比下降16.7%；三線城市月均成交22萬平方米，同比下降19.7%。整體來看，今年上半年50個代表城市住宅成交量大幅下降18.9%。在成交規(guī)模大幅下滑的情況下，各地的新增供應(yīng)卻達(dá)到了近五年同期的最高水平，并導(dǎo)致不少城市的庫存刷新了歷史新高，各地均面臨嚴(yán)重的去庫存壓力。

2014年上半年，20個代表城市住宅供應(yīng)量較去年同期明顯增長，累計新批上市面積達(dá)7923萬平方米，月均供應(yīng)量為1320萬平方米，處于近五年同期最高水平，同比增長7.3%。據(jù)了解，上半年供應(yīng)量明顯上升主要是因為前兩年住宅用地的大規(guī)模成交，尤其是武漢、北京等重點城市土地的大量供應(yīng)，再加上2014年上半年各房企融資壓力增大，整體推盤力度較以往有所加大等因素。

分析人士認(rèn)為，盡管連續(xù)兩年熱銷，但更大的潛在供應(yīng)量和不容樂觀的銷售形勢，將會導(dǎo)致存貨量再次上升。一線城市看跌情緒在未來幾個月內(nèi)難以驅(qū)散，進(jìn)而會影響各類物業(yè)的成交。預(yù)計未來幾個月，各類物業(yè)庫存和去化周期會繼續(xù)增加。

近來一、二線城市均有或明或暗的打折銷售。但是，消化庫存的作用不盡如人意。有關(guān)專家表示，高庫存使得房企經(jīng)營風(fēng)險加大，由此帶來的經(jīng)濟風(fēng)險顯而易見。如何去庫存，更多地考驗著地方政府的智慧。

房企資金狀況不容樂觀

2014年以來，受信貸政策收緊、企業(yè)銷售業(yè)績不佳等因素影響，房地產(chǎn)市場急速轉(zhuǎn)冷，房企的資金狀況也開始趨緊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預(yù)收款作為占比（上半年比例為24.2%）僅次于自籌資金的項目，是房企重要的現(xiàn)金流來源。

有關(guān)專家表示，雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化，但如果房企不能有效回籠資金，或找到其它有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。

有關(guān)專家表示，去年房企拿地過多，今年銷售一旦放緩，緊繃的資金鏈很快便會出現(xiàn)問題。

作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金有著極大的渴求。然而，在市場趨冷、經(jīng)濟疲軟的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著資金的寒冬。據(jù)稱，房地產(chǎn)企業(yè)的再融資之路再次受阻、銀行收緊房貸、海外融資下滑、銷售回款困難的回音，使得嗷嗷待哺等待資金的房企一籌莫展。

盡管苦等四年房地產(chǎn)企業(yè)再融資終于開閘，但是“跌跌不休”的股價早已與再融資預(yù)案中的價格倒掛。為此，一些地產(chǎn)商已不得不主動申請撤回再融資方案。據(jù)不完全統(tǒng)計，至少已有8家房地企業(yè)的再融資方案或因股價倒掛擱淺。

銀行在開發(fā)貸款方面更為謹(jǐn)慎。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀監(jiān)會有明確的監(jiān)管原則，如要求商業(yè)銀行實行名單式管理，加強對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標(biāo)準(zhǔn)；要求提高押品標(biāo)準(zhǔn)；把握貸款的額度限制等。

業(yè)內(nèi)專家指出，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)商“差錢”的緊張程度也將與日俱增。

而“房貸荒”從2013年下半年延續(xù)至今，依然沒有放松的跡象。今年以來，各大銀行網(wǎng)點房貸利率優(yōu)惠極少，而且不同程度地上浮了二套房的利率，有的二套房房貸利率甚至上浮30%。隨著銀行的風(fēng)險控制措施日漸趨嚴(yán)，房貸政策一緊再緊，“房貸荒”正愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著“失血”的局面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)境外融資能力便成關(guān)鍵。

近年來，海外融資已經(jīng)成為房企最主要的集資方式，有數(shù)據(jù)顯示，2013年內(nèi)地知名房企海外融資總額高達(dá)552.24億美元，折合人民幣3369億元，創(chuàng)歷史新高。然而，今年房企海外融資規(guī)模出現(xiàn)緊急剎車。4月份以來，中國房企海外融資額僅為14.74億美元，還不到3月份的一半，環(huán)比驟降56%。

分析人士表示，未來房企資金狀況改善困難重重，年內(nèi)房企資金不容樂觀。

各地紛紛松綁限購令

隨著資金壓力及庫存加大，一、二線城市房企或明或暗地打折銷售。但是，消化庫存的作用不盡如人意。于是，部分城市限購令開始松綁。近日，廈門也被傳放開限購政策。島外不僅全面解除限購，不限套數(shù)，同時島內(nèi)的外地戶口在購買限額1套的住宅時也無須社保證明。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過12個城市或明或暗取消了限購政策。從南寧、天津等地的放松限購，到呼和浩特、濟南、南昌以及武漢已經(jīng)明確放開限購，二、三線城市已掀起一輪限購放松甚至取消的熱潮。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于這一輪的限購放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市場認(rèn)為限購解禁有望，至少目前已經(jīng)得到了監(jiān)管層的默許。

在業(yè)內(nèi)人士看來，地方樓市調(diào)控松緊程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房價控制情況，而非一刀切。對于房價上漲過快的城市，將更加嚴(yán)格地執(zhí)行包括限購在內(nèi)的各種調(diào)控措施。

分析人士表示，預(yù)計在今年年底前至少有30個城市可能采取正式發(fā)文的形式，全面取消限購。尤其是大連、青島、杭州、福州、天津、長沙等存量偏大、存銷比排名靠前的城市。

目前市場較為關(guān)注的另一個問題是，限購松綁到底能對二、三線樓市起到多大促進(jìn)作用？一位房地產(chǎn)界人士稱，若松綁限購，可能會在兩個月時間里有效拉動一批需求入市。但后續(xù)需求不足的問題仍難以回避。

與限購松綁相比，業(yè)內(nèi)人士似乎更看重二套房信貸政策調(diào)整可能給市場帶來的拉動作用。因為二套房是改善性需求，一些城市現(xiàn)在二套房貸款的首付比例高達(dá)七成，嚴(yán)重影響了入市能力。如果這個門檻降低，或?qū)⒏L久地拉動樓市成交量。

分析人士表示，樓市大范圍降價在過去10年發(fā)生過三次，而房價大跌都有著庫存激增的背景。隨著資金壓力及庫存加大，今年下半年將成為房企出貨的窗口期。

來源：中國審計報

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