“爆雷”頻發(fā) 長租公寓的未來在哪里？

　　如果要觀測一個產(chǎn)業(yè)如何迅速從風口跌落，或許長租公寓是最好的例證。

　　長租公寓的好日子似乎早已過去，就以今年來看，近段時間，全國各地長租公寓事件頻出：杭州友客、巢客、上海嵐越、廣州城璞相繼被曝公司資金鏈斷裂，而未來恐怕還會有更多的長租公寓企業(yè)進入這一名單。

　　長租公寓的出現(xiàn)，似乎是應(yīng)和了天時、地利、人和，一方面，國家對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀政策調(diào)整，強調(diào)租售并舉，為長租公寓提供了發(fā)展利好，可謂天時。另一方面，基于前些年人們租住房屋面臨的痛點：房源質(zhì)量參差不齊、房東個體管理能力和意識偏弱等，長租公寓試圖通過統(tǒng)一化、規(guī)?；姆课莞脑旒昂罄m(xù)管理，為用戶提供更有品質(zhì)保證的租房服務(wù)。用商業(yè)創(chuàng)新手段改造某個行業(yè)，之前在零售、餐飲、出行等領(lǐng)域已經(jīng)有大量成功案例，顯然，長租公寓被寄予了同樣的期待。

　　而隨著以上多個領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)投資和入場者飽和的局面，租住領(lǐng)域則看似有著足夠的成長性。我國租房市場的結(jié)構(gòu)性不足長期存在。根據(jù)某些機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年租賃住房數(shù)量大約為1億套，其中90%以上是個人出租，品牌公寓企業(yè)的占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不到1%。與此同時，租房需求呈現(xiàn)較高增速，預(yù)計到2020年底，全國租金成交總額將達到兩萬億元，租賃人口達到兩億；到2025年，租賃市場成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。地利和人和都已具備，一個規(guī)模巨大、具有“錢”景的藍海產(chǎn)業(yè)冉冉升起，這也成為眾多企業(yè)入局、資本加持的重要推動力。

　　有意思的是，長租公寓模式的嘗鮮者是小米創(chuàng)始人雷軍，2014年，雷軍斥資近1億元人民幣，入股一家名為you+國際青年公寓的創(chuàng)業(yè)公司，在移動互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投熱潮正盛之時，這一動作將長租公寓推至市場關(guān)注熱點。隨之，在2015年前后，長租公寓平臺不斷涌現(xiàn)。

　　2019年前10月，長租公寓創(chuàng)投融資近120億元人民幣，資本的快速進入，進一步激發(fā)了創(chuàng)業(yè)者參與的熱情。也因此，僅在2017年，就有144家企業(yè)進入。供應(yīng)端的持續(xù)擴容，也就給了租客以足夠的選擇。而對于年輕人來說，需要找到品質(zhì)較好、能夠提供選房、簽約、物業(yè)等全周期服務(wù)的房源，長租公寓相比傳統(tǒng)碎片化租房也具備了更強的吸引力。

　　可是，短短兩三年時間，長租公寓迅速從頂峰滑落，其速度之快堪比共享單車。原因就在于，長租公寓是一個重投入、長周期的產(chǎn)業(yè)，而基于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)思維的長租公寓企業(yè)則繼續(xù)沿用短平快打法，通過價格補貼形式爭搶房源，低價向用戶推銷，通過收取用戶一次性長租資金，用于其他領(lǐng)域的投資套利，這種混合了電商與互聯(lián)網(wǎng)金融的運營模式，在市場規(guī)律下被證偽。

　　如今，對于長租公寓而言，檢討過往的失敗教訓(xùn)，并探討未來的發(fā)展方向尤為重要。長租公寓的未來在哪里？或許需要三方面的破題。

　　首先，正視長租公寓的重資產(chǎn)本質(zhì)，中小玩家被驅(qū)逐出場是必然趨勢。未來，只有兩類企業(yè)能夠在長租公寓領(lǐng)域繼續(xù)生存。第一類是自有房源的開發(fā)商，如萬科泊寓等，對于開發(fā)商而言，他們可以解決當前房地產(chǎn)調(diào)控下售房市場受限的難題，嘗試將部分房源從出售改為出租。第二類則是已經(jīng)做大、融資及運營實力強的頭部長租公寓平臺。它們已經(jīng)具備了一定的體量，可以通過規(guī)模化運營所產(chǎn)生的邊際成本遞減，來減少高成本壓力，同時能夠有較多資金用于后續(xù)擴展及應(yīng)對不時之需。

　　需要指出的是，這類玩家所需要的不僅是資金實力，對其運營管理的精細化程度也有更高訴求。近期自如頻繁曝光的質(zhì)量問題，就是對頭部長租公寓平臺的警告。如果沒有形成系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合及管理體系，再多的融資也無法幫助企業(yè)做大做強。

　　其次，在金融投資受阻后，長租公寓平臺需要從單一服務(wù)主業(yè)向更縱深、多元的服務(wù)形態(tài)進化。蛋殼、自如都在嘗試通過保潔、搬家、維修、新零售等服務(wù)新品類拓展營收來源。由于自建不現(xiàn)實，需要引入第三方合作商，這考驗著長租公寓系統(tǒng)的質(zhì)量管控能力，能夠做好這一點就能通過高質(zhì)量服務(wù)來吸引用戶使用，提升復(fù)購率，帶來更多收益，反之則會帶來更多的消費糾紛，造成平臺品牌受損。

　　最后，長租公寓平臺需要快速適應(yīng)政策變化及采取應(yīng)對舉措的能力。今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，對住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機制及法律責任進行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。杭州等地更是試行“風險防控金”等監(jiān)管新政。隨著政策環(huán)境的變化，長租公寓平臺需要采取更為規(guī)范的運營模式，并加大對于市場及政策趨勢的深入研究，提出預(yù)防性舉措，而不能再像以往那樣埋頭不理。

　　還需要看到的是，互聯(lián)網(wǎng)巨頭正在加速進場長租公寓平臺，阿里、騰訊、京東都在布局。顯然，阿里的本地生活服務(wù)，騰訊以微信為入口的社群運營，都會給長租公寓市場帶來更多的增量。而現(xiàn)有長租公寓平臺面對巨頭，能否拿出更多的商業(yè)創(chuàng)新服務(wù)，通過加大服務(wù)增值獲客及留存，同時降低成本，提高資金和房源使用效率，也將是關(guān)系其發(fā)展的決定性因素。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報

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