房地產(chǎn)市場“拐點”到了么？

　　第三季度興起的地方政府限購松綁熱潮并沒有完全止住我國房地產(chǎn)市場的下行趨勢。

　　日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，7月份價格環(huán)比下降的城市急速增加到九成，4個一線城市―――北京、上海、廣州、深圳均未能“幸免”，這也是4個一線城市首次出現(xiàn)均價環(huán)比全部下降的情況。

　　那么，這是否意味著今年興起的房地產(chǎn)市場“拐點”論即將坐實呢？“整體來看，后期房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)急劇下行的趨勢，當然也不會再像往年那樣維持高速增長的趨勢，而是逐漸趨于穩(wěn)定?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長朱中一在接受《中國冶金報》記者采訪時如此表示。

　　房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期

　　相對于前些年動輒20%以上的投資增速，今年初以來，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速以及其他一系列指標都“很不好看”。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1月~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為50381億元，同比增長13.7%，增速回落6.8個百分點。剔除土地購置費，房地產(chǎn)投資累計完成額為41747.05億元，同比增長11.02%，增速回落13.46個百分點。

　　第三季度以來，雖然部分地方政府放松了房地產(chǎn)限購政策，希望以此刺激房地產(chǎn)市場，但從剔除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速來看，截至7月末，剔除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速保持回落，且有進一步回落的可能。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積連續(xù)5個月負增長，房屋新開工面積連續(xù)6個月負增長，施工面積增長率同比回落。1月~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為17824萬平方米，同比下降4.8%；房屋新開工面積為98232萬平方米，同比下降12.8%。

　　上述情況表明，鑒于對未來房地產(chǎn)市場預期收益的下降，房地產(chǎn)商對于購置土地、新開工、施工的熱情均受到影響。同時，市場觀望氛圍濃厚，房地產(chǎn)銷售面積繼續(xù)下降。1月~7月份，我國商品房銷售面積為56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比前6個月擴大1.6個百分點；商品房銷售額為36315億元，同比下降8.2%，降幅比前6個月擴大1.5個百分點。

　　“二手房市場基本是有價無市。”北京地區(qū)一家商業(yè)銀行負責信貸的工作人員向記者介紹，“有的客戶會進行房地產(chǎn)抵押貸款，以前價值1000萬元的別墅可以做750萬元的抵押貸款，今年只能貸到700萬元?？蛻裟壳罢龗炫瞥鍪?，但無人問津?！?/p>

　　該工作人員還表示，今年初以來，銀監(jiān)會多次提醒商業(yè)銀行警惕房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風險，因此銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款審批和發(fā)放更為審慎。

　　在這種形勢下，有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)的“拐點”即將到來，房地產(chǎn)市場開始進入調(diào)整期。不過，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)當前在國民經(jīng)濟中的重要地位，政府不可能眼睜睜看著它在短時間內(nèi)崩塌。今后，“微刺激”將成為常態(tài)?，F(xiàn)在來看，政府調(diào)控政策放松的速度和力度均高于預期，而且在一些城市已經(jīng)顯現(xiàn)出一定的效果。

　　例如，有最新消息顯示，杭州地區(qū)限購政策解禁后，首月新房成交量有所恢復。8月份，杭州市一共成交了新建商品房9453套，創(chuàng)下了該地區(qū)今年初以來的月成交新高，同時也創(chuàng)下了5年來的同期最高紀錄。

　　但業(yè)內(nèi)人士提醒，這是開發(fā)商以價換量的結(jié)果。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，杭州市區(qū)商品房成交均價為15669元/平方米，環(huán)比下降0.76%。其中，主城區(qū)成交均價為21374元/平方米，環(huán)比下降3.86%。中國指數(shù)研究院9月1日最新發(fā)布的《8月百城價格指數(shù)報告》也顯示，8月份，杭州新建住宅均價跌幅居十大城市首位。此外，從8月份十大城市二手住宅均價來看，杭州的跌幅也是最大的，為2.32%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在限購政策解禁的其他城市，后期樓市成交可能都會有所改善。

　　需求空間未現(xiàn)實質(zhì)性萎縮

　　“長期來看，隨著不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等政策措施的完善和實施，個人住房信息和需求更加透明，投資投機性需求將有所減少，房地產(chǎn)市場增速將放緩，價格也更趨于穩(wěn)定、合理?！敝熘幸槐硎?，“其理由是市場仍有需求空間。”

　　經(jīng)過3年多的編制和修改，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》已經(jīng)于今年3月16日正式出臺，新城鎮(zhèn)人口的涌入毋庸置疑將帶動住房市場的需求。朱中一介紹，按照53%的城鎮(zhèn)化率，今后還將有3億多農(nóng)民進城，這將帶來一定的剛性需求空間。而且，隨著限購和信貸政策的放松，一部分改善性需求也將釋放出來。

　　除了住宅市場外，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)⑦M一步升級。

　　商業(yè)地產(chǎn)包括兩部分：一是生活服務類，如商業(yè)中心、購物中心、寫字樓、百貨、超市、酒店等；二是生產(chǎn)服務類，如物流中心、工業(yè)園區(qū)等。

　　“由于開發(fā)商一哄而上，在部分城市，生活服務類商業(yè)地產(chǎn)存在過度開發(fā)的問題，部分一線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過剩?！敝熘幸槐硎荆安贿^，生產(chǎn)服務類的商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的需求空間。例如，目前國家比較支持的物流中心和工業(yè)園區(qū)?！?/p>

　　另外，從宏觀政策角度來看，增加普通商品房供應，通過財稅、貨幣政策繼續(xù)保障合理的自住性消費需求，抑制投機、投資性需求仍將是中央調(diào)控房地產(chǎn)的主要方向。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，下半年中央的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場自身的調(diào)整來化解房地產(chǎn)市場本身的供求矛盾。在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，地方政府出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性加大，除了取消、調(diào)整限購政策外，放松貸款政策、加大土地投放力度和減免房地產(chǎn)稅收等政策出臺的進程或?qū)⒓涌?，力度也可能更大。這將在一定程度上促進需求的釋放。

　　綜合來看，潛在的需求空間和國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運行的要求，使得房地產(chǎn)市場超速下滑的可能性不大。但是，正如朱中一所說，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)高速增長的可能性也不大。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)將進入逐漸穩(wěn)定的運行態(tài)勢。當然，不排除在這個過程中，受政策等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)變速震蕩的可能。

來源：中國冶金報

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