MBS釋放流動(dòng)性有限 樓市明年或面臨資金短缺

　　縱觀2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前三季度成交持續(xù)低迷，房企打折、降價(jià)不斷，亦有不少企業(yè)的破產(chǎn)傳聞和資金危機(jī)閃現(xiàn)。

　　四季度始，央行出臺(tái)“9·30房貸新政”，大規(guī)模放松房貸，且首次提出動(dòng)用MBS等金融衍生工具為商業(yè)銀行提供貸款額度。市場(chǎng)一片歡欣鼓舞，認(rèn)為房價(jià)又將迎來一輪上漲。

　　然而狂歡過后，對(duì)于新政效應(yīng)的冷思考提醒市場(chǎng)：央行重新定義首套房，寄望給居民家庭加杠桿，意圖刺激經(jīng)濟(jì)，這中間隔著個(gè)商業(yè)銀行；而MBS這一住房金融衍生品的規(guī)?；瘜?huì)曠日持久，短期難以提供更多的流動(dòng)性，長期卻是轉(zhuǎn)移樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)的工具。

　　易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱認(rèn)為，2014年四季度末或2015年春節(jié)前后，商業(yè)銀行房貸額度或?qū)⒃俅蚊媾R資金枯竭；萬科有關(guān)人士則判斷，大多數(shù)房企會(huì)利用銷售窗口期以價(jià)換量，四季度將會(huì)看到更多樓盤降價(jià)。

　　家庭部門的加杠桿

　　包括萬科總裁郁亮、碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌在內(nèi)的多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)同，今年以來的樓市調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整，是在房地產(chǎn)庫存高企，流動(dòng)性緊縮的背景下發(fā)生的。而商業(yè)銀行收緊房貸，是關(guān)鍵性因素。

　　今年上半年，商業(yè)銀行普遍提高了房貸利率，首套房貸款不僅沒有優(yōu)惠，還有不同程度的上浮，貸款發(fā)放速度也無限延長。

　　與此同時(shí)，2014年，就業(yè)依然維持良好態(tài)勢(shì)，且當(dāng)前家庭資產(chǎn)負(fù)債表依然健康，居民購買力并沒有下降，加杠桿的空間比較大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末個(gè)人購房貸款余額為9萬億，占GDP的15.8%；而家庭各類貸款余額12萬億，占GDP比值約21%，與國外家庭部門的杠桿率相比，中國處于一個(gè)較低的水平。

　　世聯(lián)行研究部人士認(rèn)為，這些都說明居民的購買力并沒有透支，購房需求的萎縮更多是由于信貸收縮房貸利率上浮和放款周期拉長所導(dǎo)致。對(duì)于不少家庭來說，五六成的首付和1.1倍的按揭貸款利率可能買不起，但是兩三成的首付和9折及以下的按揭貸款利率就能買得起。

　　在該人士看來，商業(yè)銀行房貸意愿不足，而刺激經(jīng)濟(jì)增長唯家庭部門加杠桿仍有空間，這是一個(gè)矛盾。

　　對(duì)于此次央行新政的“突襲”，世聯(lián)行指出，限貸政策的調(diào)整有利于居民加杠桿，而按揭貸的發(fā)放除了受制于銀行的發(fā)放意愿外，還受制于信貸額度，MBS提供了從制度層面上解決按揭額度不足的問題。

　　在新政刺激下，改善型需求市場(chǎng)在9月出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。萬科9月銷售中144平方米以下占比88-89%左右。這意味著144平方米以上的房子更加好賣了。央行新政對(duì)于換房的人是一個(gè)明顯利好，對(duì)改善型需求有支持作用。

　　世聯(lián)行報(bào)告預(yù)計(jì)，家庭部門加杠桿的沖動(dòng)，會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年4季度或者2015年1季度成交放量見底。

　　MBS遠(yuǎn)水不解近渴

　　從央行新政目前的意圖來看，通過MBS或住房貸款專項(xiàng)金融債，可以提高金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，并且指出其要專門用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。

　　截至今年上半年，我國個(gè)人購房貸款余額達(dá)到10.74萬億元，如果按照一半額度發(fā)行MBS，相當(dāng)于市場(chǎng)重新獲得超過5萬億元的流動(dòng)性，如果考慮之后的再次證券化，貌似解決了流動(dòng)性問題。

　　但丁祖昱指出，這完全是一廂情愿。事實(shí)上，目前中國住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)還沒有形成，MBS還只是停留在紙面上。

　　從發(fā)行渠道來看，一家大型券商內(nèi)部人士介紹，目前MBS主要在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，其購買主體是各家銀行、公募基金、大型非銀金融機(jī)構(gòu)等，互相持有。而交易所的資產(chǎn)證券化嘗試目前并不順利，銀行間市場(chǎng)和交易所的互通更需時(shí)日。

　　此外，在當(dāng)下無風(fēng)險(xiǎn)利率較高的特殊環(huán)境下，MBS由于久期較長、收益偏低，亦是掣肘其規(guī)?；l(fā)展的原因。

　　“一年期理財(cái)收益率達(dá)到5.27%、信托收益率9%，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力；以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率為6.5%，扣除管理費(fèi)用，提供給投資者的收益可能更低?！逼职l(fā)銀行報(bào)告表示。

　　更重要的是，要實(shí)施MBS，需要一個(gè)受政府支持的金融機(jī)構(gòu)作為“樞紐”平臺(tái)。在美國，這樣的平臺(tái)功能是由“兩房”來實(shí)現(xiàn)的，但中國版“兩房”還只停留在專家的建議報(bào)告中。招商證券固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，MBS和住宅專項(xiàng)金融債短期很難體現(xiàn)效果，也很難降低銀行資金來源成本高的問題，就四季度來看，無法有效為增加住房信用投放提供幫助。

　　丁祖昱認(rèn)為，美國MBS從上個(gè)世紀(jì)70年代發(fā)展至今經(jīng)歷了40余年。按照一般規(guī)律，中國的MBS從政策出臺(tái)到實(shí)施細(xì)則，再到有專門操作的企業(yè)主體及平臺(tái)，“沒有個(gè)10年、8年很難走上正軌”。

　　世聯(lián)行稱，未來有兩種情形可能有利于MBS發(fā)展：其一，社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，剛性兌付有序打破；其二，通過金融創(chuàng)新對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行分級(jí)，并出現(xiàn)專門機(jī)構(gòu)支持MBS發(fā)行。

　　明年初房貸枯竭？

　　根據(jù)9·30房貸新政，央行重申首套房按揭貸款優(yōu)惠利率下限為基準(zhǔn)7折，雖然在利率市場(chǎng)化下，銀行受制于攬儲(chǔ)成本，7折優(yōu)惠利率幾不可能，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，9-9.5折會(huì)是主流，此外政策的出臺(tái)會(huì)促使商業(yè)銀行加快放款速度。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道-飛笛資訊研究員調(diào)研顯示，目前一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了多個(gè)銀行下調(diào)房貸利率的案例。在北京，6家銀行出現(xiàn)9折；在深圳，7家銀行下調(diào)至9.4-9.5折。

　　新政也帶來了成交的回暖。萬科十一期間新推盤30多億，認(rèn)購80億元，認(rèn)購遠(yuǎn)大于新推。相比去年十一期間認(rèn)購30多億元，同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看，從9/1至10/8，推盤290億，認(rèn)購270億。數(shù)據(jù)好了很多。

　　十一期間，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)銷售都比較理想。萬科認(rèn)為大部分主要同行認(rèn)購數(shù)字都高于2013年，應(yīng)該是一倍左右增長。

　　限貸放松后的一片熱火朝天景象，與今年上半年政策限貸和銀行惜貸形成鮮明反差。但丁祖昱認(rèn)為，最核心的資金來源問題并未得到解決，銀行的流動(dòng)性壓力并不會(huì)因?yàn)檠胄小y監(jiān)會(huì)的一紙公文而緩解。

　　萬科有關(guān)人士也指出，成交回升并不能說明市場(chǎng)就此反轉(zhuǎn)。新政并不能扭轉(zhuǎn)房價(jià)下降預(yù)期，四季度銷售會(huì)有明顯起色，但房價(jià)不太可能漲，甚至?xí)懈鄻潜P降價(jià)，降價(jià)的比例和范圍會(huì)更寬，而且購房人會(huì)更加果斷出手。

　　丁祖昱判斷，新政帶來的銷售窗口期僅有2-4個(gè)月時(shí)間。目前銀行資金有限，到年底銀根將收緊。特別是在10月和11月房貸額增加，而MBS和長債還來不及發(fā)售，所以年末銀根仍將短缺，這是此次窗口期最大的制約。也許明年春節(jié)前后，又將是一輪資金緊張的關(guān)口。

　　防范MBS風(fēng)險(xiǎn)

　　亦有人擔(dān)心，MBS一旦大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)泡沫向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的防火墻被拆除，成為房地產(chǎn)泡沫的接盤者?！癕BS和REITs為代表的房地產(chǎn)企業(yè)融資工具更加豐富，房地產(chǎn)金融行為更加市場(chǎng)化，風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步被延后且鏈條延長?！鄙轿髯C券分析師張旭認(rèn)為。

　　華泰證券首席策略師徐彪明確指出，資產(chǎn)證券化并不能消滅風(fēng)險(xiǎn)，其作用更多的是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，只要風(fēng)險(xiǎn)能夠持續(xù)轉(zhuǎn)移，地產(chǎn)發(fā)動(dòng)機(jī)就能繼續(xù)轟鳴。

　　而作為MBS的基礎(chǔ)資產(chǎn)，中國的個(gè)人住房貸款市場(chǎng)是一個(gè)高度壟斷并受政策管控的市場(chǎng)。個(gè)人住房貸款的首付比例也非常高，基本都在20%以上。

　　但值得關(guān)注的是，過去被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)貸，目前也正在接受更多“不合格”的借款人。

　　2014年以來，對(duì)首付的金融支持已經(jīng)是開發(fā)商營銷中必不可少的策略，首付分期和零首付今年以來大量出現(xiàn)。

　　合生創(chuàng)展在北京的新盤合生摩爾公館，推出“100%貸款購房”計(jì)劃。購房者利用自己或親友名下房產(chǎn)，經(jīng)過估值評(píng)測(cè)后，抵押給金融機(jī)構(gòu)，半個(gè)月內(nèi)即可獲得為期10年到30年不等、50%抵押物評(píng)估價(jià)的專項(xiàng)資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

　　搜房電商的金融產(chǎn)品“天下貸”則不需要任何抵押。具體模式是，購房者先交納一半的首付款，搜房給購房者貸另外一半首付，利率為7%，低于銀行房貸利率。

　　易居旗下的房金所為購房者提供了如房險(xiǎn)貸、房保貸、房抵貸、房惠貸、房金貸等各類產(chǎn)品，一方面降低購房門檻，提高客戶購買力，另一方面也能加快了開發(fā)企業(yè)的銷售回款。

　　世聯(lián)行云貸則針對(duì)世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3- 6個(gè)月的短期貸款，月利率為本金的2%；長期為1-3年，月利率50萬元以下貸款為1.2%，50萬元以上為1.4%。

　　若以美國次貸危機(jī)為鑒，購房首付比例的實(shí)際降低實(shí)則隱含風(fēng)險(xiǎn)。借款人擁有的權(quán)益份額首付是衡量貸款違約風(fēng)險(xiǎn)最重要的指標(biāo)，權(quán)益份額越大，則違約可能性越低。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，免首付、首付分期等政策之下，很可能會(huì)出現(xiàn)購房者中途違約現(xiàn)象；而一旦降價(jià)潮持續(xù)，原有房產(chǎn)的剩余還貸額度甚至高于房產(chǎn)價(jià)值，那么購房者的情緒就會(huì)激化，出現(xiàn)斷供。

　　他認(rèn)為，要提防中國出現(xiàn)類似美國的“抵押贖回權(quán)喪失”的問題，以及防止私人家庭部門的資產(chǎn)損失社會(huì)化，私人部門的債務(wù)危機(jī)演化為主權(quán)債務(wù)危機(jī)。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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