結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，樓市“黃金時(shí)代”難續(xù)

　　近來(lái)，過(guò)去幾年不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策在逐步放松，大部分城市也已放棄限購(gòu)。9月底，央行放寬首貸認(rèn)定條件。有評(píng)論認(rèn)為政府在救市，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)暴漲。一個(gè)月過(guò)去了，市場(chǎng)反應(yīng)卻不熱烈，很多城市只是成交量有一定的增長(zhǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格反彈。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是整體性的低潮，已很難被一兩個(gè)政策左右而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，尤其是在結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境里，房?jī)r(jià)已經(jīng)缺乏全面上漲的可能。

　　從短期政策來(lái)看，限貸政策的放寬，只是降低了購(gòu)房的首付比例和貸款利率，但仔細(xì)分析政策原文會(huì)發(fā)現(xiàn)，每戶僅僅能貸款一套，銀行的杠桿仍是卡得很緊，這樣只能放出一部分的改善性需求。而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于完全的供過(guò)于求狀態(tài)，各城市的庫(kù)存都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。少量改善型需求的放出，雖能避免房?jī)r(jià)持續(xù)快速下滑，但不能從根本上將市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)到供不應(yīng)求的狀態(tài)，相當(dāng)于只是釋放了一個(gè)“銷售窗口”，讓開(kāi)發(fā)商可以借此機(jī)會(huì)出貨。可以說(shuō)，要想房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前的庫(kù)存下再次恢復(fù)價(jià)格上漲，除非是大量地放出投機(jī)需求。

　　從長(zhǎng)期政策的走向來(lái)看，尤其是放在“新常態(tài)”強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，投機(jī)需求的放出基本已成為不可能事件。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱與貨幣超發(fā)有著密切關(guān)系。新一任政府對(duì)貨幣增速控制嚴(yán)格，去年M2增速降低到多年來(lái)的低點(diǎn)13.6%，今年前三季度更是降到12.9%。貨幣增速的不斷下滑決定了投機(jī)行為缺乏較寬松的流動(dòng)性支撐，加上購(gòu)房行為還被嚴(yán)控使用貸款杠桿，各種投機(jī)需求很難找到資金入場(chǎng)。

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，關(guān)鍵是變過(guò)去靠出口和投資支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面，為由內(nèi)需支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。內(nèi)需的增長(zhǎng)有賴于民間創(chuàng)業(yè)的活躍和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，但是大量的企業(yè)飽受融資困難之苦。我國(guó)M2目前高達(dá)120萬(wàn)億元，貨幣與GDP比在2∶1左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)的0.6∶1，貨幣非常充盈。但由于過(guò)去這些年貨幣超發(fā)引起資產(chǎn)領(lǐng)域尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的高漲，使得房地產(chǎn)公司有能力以高回報(bào)率吸引社會(huì)資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，提高市場(chǎng)資金的整體融資成本。各類中小企業(yè)無(wú)法負(fù)擔(dān)，使得貸款意愿下降，再加上投機(jī)行為近期受貨幣增速收縮所制，整個(gè)社會(huì)融資規(guī)模在前三個(gè)季度下降到12.84萬(wàn)億元，比上年同期減少1.12萬(wàn)億元。

　　更宏觀的，美國(guó)量化寬松政策已經(jīng)在10月底退出，美元走強(qiáng)是長(zhǎng)期趨勢(shì)。這導(dǎo)致我國(guó)熱錢外流現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，三季度末外匯儲(chǔ)備比二季度少了一千億美元，此乃近年來(lái)少有。我國(guó)外匯占款發(fā)放貨幣的方式在未來(lái)很難成為常態(tài)。而之前數(shù)年通過(guò)建設(shè)大型項(xiàng)目，以信貸擴(kuò)張投放貨幣的方式，在投資效益不斷遞減，銀行壞賬率持續(xù)走高、風(fēng)險(xiǎn)偏好下降后，也已不可能成為貨幣發(fā)行的主渠道。

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型面臨的局面非常復(fù)雜：既要控制貨幣增速，又要尋找新的貨幣投放方式；既要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，避免它再次集聚社會(huì)資金，提高融資成本，使得經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型半途而廢，又不能讓它失速下滑，導(dǎo)致在建工程無(wú)法繼續(xù)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏支撐，同時(shí)還導(dǎo)致地方政府土地交易停滯，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)飆升。

　　就目前來(lái)看，中央政府的一系列操作似乎找到了解決上述復(fù)雜局面的方法。央行現(xiàn)在采取的是SLF（常設(shè)借貸便利）和MLF（中期借貸便利）等方式在投放貨幣，主要目的是要引導(dǎo)資金成本下行，下降到實(shí)體經(jīng)濟(jì)可承受的范圍，從而保證經(jīng)濟(jì)在扎實(shí)的基礎(chǔ)上逐步恢復(fù)活力。

　　為了避免錢放出去又被房地產(chǎn)行業(yè)吸走，怎么辦？在戰(zhàn)略上，必須嚴(yán)控房?jī)r(jià)格上漲，讓房企處于低利潤(rùn)水平，無(wú)法去高回報(bào)融資。方法就是控制貨幣增速和貸款杠桿讓投機(jī)缺乏手段，在控制投機(jī)之外，還通過(guò)放松之前過(guò)嚴(yán)的行政性調(diào)控政策來(lái)逐次釋放真實(shí)購(gòu)房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的交易量，確保實(shí)體經(jīng)濟(jì)和地方債務(wù)相對(duì)安全。

　　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要一個(gè)穩(wěn)定有效的金融環(huán)境，但房?jī)r(jià)的高漲必然破壞這個(gè)環(huán)境的產(chǎn)生。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不用再期盼所謂的“黃金時(shí)代”到來(lái)，最穩(wěn)妥的方式是在銷售窗口出現(xiàn)的時(shí)候盡快解決過(guò)高的庫(kù)存，并在一個(gè)更為平衡與理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中考慮自身的發(fā)展策略。

來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)

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