靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)何時(shí)了

　　回顧今年以來(lái)的樓市政策，先是“限購(gòu)”在大多數(shù)城市退出，接著是證監(jiān)會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打開(kāi)融資大門，然后是央行與銀監(jiān)會(huì)在“十一黃金周”之前出臺(tái)房貸新政。地方“房產(chǎn)新政”更是頻出，暫停保障房建設(shè)、政府購(gòu)商品房做保障房、調(diào)整普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼大學(xué)生買房……

　　毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)“救市”已經(jīng)從諱言進(jìn)入“明言”、從以地方政策為主進(jìn)入全國(guó)普遍實(shí)施、從以刺激需求進(jìn)入保護(hù)開(kāi)發(fā)商的階段，只是這次的“救市”不像以往的“強(qiáng)刺激”，而是采取了“溫水煮青蛙”的方式。

　　為何要“救市”？從根本上說(shuō)，是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴太深，承受不了房地產(chǎn)的“硬著陸”。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，形勢(shì)更加復(fù)雜，未來(lái)的“救市”，是否從目前以去庫(kù)存化為主進(jìn)入以刺激投資為主的時(shí)代，也是值得觀察的。

　房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，除了房地產(chǎn)本身對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，更重要的是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大，對(duì)上、下游行業(yè)影響大。

　　今年上半年房地產(chǎn)投資占GDP的比重，全國(guó)加權(quán)平均為18.17%，最高的海南省則達(dá)到了36%；而房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，全國(guó)加權(quán)平均為35.5%，最高的上海更是達(dá)到了55%，北京達(dá)到了52%。另?yè)?jù)工業(yè)和信息化部原部長(zhǎng)李毅中透露，2013年全國(guó)固定資產(chǎn)投資占GDP比例高達(dá)76.7%。由此可見(jiàn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度是何等嚴(yán)重。

　　而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自1960年以來(lái)，但凡房地產(chǎn)投資占GDP比重超過(guò)6%的，最終都以泡沫破滅了事。當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫大破滅，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比是9%，結(jié)果日本經(jīng)濟(jì)至今沒(méi)有恢復(fù)元?dú)?；美?guó)2008年“次貸危機(jī)”爆發(fā)時(shí)，局部峰值僅6.2%，但直到如今美國(guó)經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有真正確立強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭。而且，我國(guó)包括銀行貸款、地方政府融資平臺(tái)、信托等經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)所有的融資，60%與房地產(chǎn)有直接或間接關(guān)系，如果房地產(chǎn)“硬著陸”，還可能帶來(lái)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)崩潰，不僅會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)傷筋動(dòng)骨，而且真正高興的國(guó)民也不會(huì)多，畢竟我國(guó)60%老百姓的財(cái)富就是房產(chǎn)。所以，在房地產(chǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，政府就不得不“救市”。但常識(shí)告訴我們，國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)就是“房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)”。

　　一旦經(jīng)濟(jì)下行，就習(xí)慣性地放寬政策甚至是出臺(tái)刺激政策，用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，這無(wú)疑是一種惡性循環(huán)，只會(huì)進(jìn)一步加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，只會(huì)進(jìn)一步固化國(guó)民經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)投資的“懶政”思維。

　　因此，房地產(chǎn)的問(wèn)題不解決，消費(fèi)這一拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的最核心力量，就難以真正到位，信貸擴(kuò)張、赤字增加、加速賣地、債臺(tái)高筑、土地財(cái)政、產(chǎn)能過(guò)剩，問(wèn)題恐怕只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

　　但就如房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，不是一天形成的；國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)去房地產(chǎn)化的過(guò)程，特別是地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，也必然有一個(gè)過(guò)程，所以，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題，不是該不該救市的問(wèn)題，而是該怎么救市的問(wèn)題。

　　造成我國(guó)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的根本原因，一是寬松的貨幣政策，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的直接寬松信貸，從而讓開(kāi)發(fā)商可以犧牲成交量來(lái)堅(jiān)持房?jī)r(jià)，以時(shí)間制造趨勢(shì)；二是樓市交易秩序不完善，特別是信息發(fā)布質(zhì)量不高甚至虛假信息欺行霸市，購(gòu)房者往往只能在信息幾乎完全非對(duì)稱下“被接受價(jià)格”。

　　今年樓市趨淡，在很大程度上，正是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序預(yù)期改變結(jié)果。16家上市銀行半年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，上半年新增的涉房貸款盡管高達(dá)1.09萬(wàn)億元，但其中住房按揭的增長(zhǎng)超過(guò)了8000億元，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，相比去年，不升反降。

　　相關(guān)報(bào)道還說(shuō)，在《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》草案稿公開(kāi)向全社會(huì)征求意見(jiàn)的同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記查詢系統(tǒng)平臺(tái)也已經(jīng)開(kāi)始設(shè)計(jì)和搭建，房產(chǎn)稅的可能推出，反腐之下官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度的呼聲，都將可能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱預(yù)期。

　　十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性的作用，要真正厘清政府與市場(chǎng)的邊界。因此，即使不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在樓市出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，政府不“救市”毫無(wú)疑問(wèn)就是失職。但如果樓市出現(xiàn)危機(jī)，政府就直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商“救市”，顯然就是越位，因?yàn)橹苯俞槍?duì)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。

　　所以，盡管目前地方和中央都出臺(tái)了一些“救市”措施，表面上和以往救市區(qū)別不大，但這次“救市”一個(gè)顯著不同的地方，就是基本上都集中在交易環(huán)節(jié)，多是針對(duì)購(gòu)房者的，而不是直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商的。

　　盡管央行的貨幣政策不斷在微調(diào)，但在不斷強(qiáng)調(diào)將“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”之外，一個(gè)鮮明的特點(diǎn)就是央行調(diào)控貨幣政策，正從過(guò)去的數(shù)量調(diào)節(jié)為主向價(jià)格調(diào)節(jié)為主轉(zhuǎn)變，而且微調(diào)的步伐也比實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下滑的步伐慢，這說(shuō)明目前的貨幣政策取向依然是審慎偏緊的。

　　特別是《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》明確規(guī)定：“對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，要與政府脫鉤，完全推向市場(chǎng)，其債務(wù)等同于一般競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)債務(wù)”，實(shí)際上也對(duì)地方政府可能的、直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商的“救市”進(jìn)行了釜底抽薪。

　　我們每次提起中國(guó)房地產(chǎn)的“泡沫”，總會(huì)拿日本來(lái)類比。但日本的歷史告訴我們，一是樓市“硬著陸”的影響是非常深遠(yuǎn)的，二是在樓市下行之時(shí)，從緊的貨幣政策、特別是央行大幅加息，是刺破樓市泡沫的首要原因。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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