“回購(gòu)”欲除商品房空置頑疾

1月20日，在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

在銷售增長(zhǎng)乏力、空置面積不斷攀升的情況下，一些地方政府為了穩(wěn)定樓市，開(kāi)始支招消化空置房。而最新方式是由地方政府采購(gòu)空置商品房作保障性住房，但仍然面臨較多操作性難題。

有專家指出，地方政府回購(gòu)商品房不會(huì)作為一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)政策廣泛推行。目前可能僅限于三四線城市商品房存量過(guò)大，以及涉及棚戶區(qū)改造的地區(qū)。

政府舉措反哺保障房

此前，住建部1月6日出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房。意見(jiàn)指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問(wèn)題；有利于拓寬公共租賃住房房源渠道，完善住房保障體系；有利于盤(pán)活存量房源，提高資源利用效率；有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)人口有序流動(dòng)；有利于加強(qiáng)和改進(jìn)社會(huì)管理和服務(wù)，提高社會(huì)治理能力。意見(jiàn)還明確提出，用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

在2014年初的全國(guó)兩會(huì)上，有政協(xié)委員提出，目前不少商品房空置，在保障房建設(shè)壓力大的現(xiàn)狀下，政府可以探索回購(gòu)一批商品房用于保障房。2014年7月，住建部開(kāi)始關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購(gòu)商品房用于安置房的棚改新模式。分析人士指出，在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動(dòng)的前提下，通過(guò)政府回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進(jìn)。
在住建部此次表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。蕪湖的做法是以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開(kāi)發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。按試點(diǎn)規(guī)定，若回購(gòu)商品房充當(dāng)公開(kāi)配售的保障房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購(gòu)商品房充當(dāng)定向安置房，如棚改中的安置房，實(shí)行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

去年8月，湖南省住建廳也印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確規(guī)定政府可回購(gòu)普通商品房用作保障房源等五項(xiàng)措施，來(lái)促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。湖南出臺(tái)的這份意見(jiàn)，要求各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受國(guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。

1月24日，福建省福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)試行》。該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府。去年福州就有幾個(gè)商品房項(xiàng)目被政府回購(gòu)作為保障房，價(jià)格也差不多低于市價(jià)15%。

分析人士指出，在多個(gè)地方進(jìn)行試點(diǎn)后，由地方政府統(tǒng)購(gòu)商品房作為保障房將在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)來(lái)。各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

政策意在一舉兩得

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的趨勢(shì)性下行，以及空置房存量的持續(xù)積累，商品房的新一輪高庫(kù)存期到來(lái)，而新增庫(kù)存將具有地價(jià)高、售價(jià)高的特點(diǎn)，銷售難度更大，意味著2015年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高的一年。

在銷售增長(zhǎng)乏力、空置面積不斷攀升的情況下，一些地方政府為了穩(wěn)定樓市，開(kāi)始出招消化空置房，而由地方政府采購(gòu)空置商品房作保障住房，實(shí)際上是地方政府推出的新一輪救市舉措。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年末，全國(guó)商品房待售面積攀升至6.2億平方米的歷史高點(diǎn)，同比大幅增長(zhǎng)26.1%，今年樓市去庫(kù)存依然任重道遠(yuǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，地方政府開(kāi)始頻繁提及商品房回購(gòu)以及貨幣化安置的棚改模式，棚改新模式加速推進(jìn)，與樓市高庫(kù)存不無(wú)關(guān)系。

據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模將不低于2014年的470萬(wàn)戶，力爭(zhēng)完成500萬(wàn)套以上的硬任務(wù)。若均以政府統(tǒng)建的模式安置，按60平方米一套估算，2015年的棚改將產(chǎn)生近3億平方米的供應(yīng)。這將進(jìn)一步推高庫(kù)存，加劇樓市風(fēng)險(xiǎn)。

去年樓市在城市間的分化進(jìn)一步加劇。在人口吸附力強(qiáng)的一線城市，土地供應(yīng)依舊緊張。盡管一線城市庫(kù)存絕對(duì)量仍在攀升，但去庫(kù)存化時(shí)間仍處合理區(qū)間，中長(zhǎng)期供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍會(huì)持續(xù)。而在人口持續(xù)凈流出的三四線城市，失去產(chǎn)業(yè)和人口等基本面支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，市場(chǎng)新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐臐撛谛枨笠?guī)模，造成庫(kù)存量不斷攀升。

據(jù)稱，三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開(kāi)始一直增長(zhǎng)，截至目前全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存，其中很大部分位于三四線。如此高的庫(kù)存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房?jī)r(jià)漲不動(dòng)或者下跌、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，甚至還引發(fā)了資金鏈斷裂。在房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已無(wú)必要。因此，在這些城市，通過(guò)政府回購(gòu)商品房轉(zhuǎn)為回遷安置房、貨幣化安置等來(lái)消化庫(kù)存具有可行性。地方政府回購(gòu)商品房的最大亮點(diǎn)在于，其通過(guò)回購(gòu)適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源，打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，商品房庫(kù)存與保障房缺口的匹配是政府回購(gòu)商品房落實(shí)保障房政策推行的基礎(chǔ)，同時(shí)必須考慮制定出合理的價(jià)格區(qū)間，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

6.2億平方米的庫(kù)存如何消化，700萬(wàn)套保障房從哪里來(lái)？據(jù)稱，按照最高限額，地方政府回購(gòu)商品房措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫(kù)存以及少建設(shè)100萬(wàn)套保障房。

多重難題阻礙推廣

分析人士指出，地方政府回購(gòu)商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫(kù)存高企的城市。但與此同時(shí)，仍然面臨有多少房源可被回購(gòu)、資金何來(lái)、如何定價(jià)等操作性難題。

由地方政府統(tǒng)購(gòu)商品房，自然存在一個(gè)資金來(lái)源及操作的問(wèn)題。首先是棚改的資金。根據(jù)部署，2015年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬(wàn)套。

業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100多萬(wàn)套商品房的需求。

其次是財(cái)政撥款。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在2014年12月底的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上說(shuō)，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要盤(pán)活存量房。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，可大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，組織居民自主購(gòu)買，或者由地方政府購(gòu)買安置住房進(jìn)行安置；與此同時(shí)推進(jìn)國(guó)開(kāi)行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。

然而，在具體的實(shí)施層面上，地方政府收購(gòu)商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。即便未來(lái)住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過(guò)程。

比如，地方政府拿著財(cái)政拔款，收購(gòu)什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車享受國(guó)開(kāi)行支持？地方政府回購(gòu)商品房的定價(jià)權(quán)，房子到底值多少錢？諸多問(wèn)題待解。

值得一提的是，如何防范地方政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過(guò)程中的權(quán)力尋租？從政府初衷來(lái)看，政府回購(gòu)是對(duì)資源進(jìn)行配置；但是，地方政府回購(gòu)商品房存在權(quán)力尋租空間。一旦放手后出現(xiàn)異化，將與讓市場(chǎng)來(lái)配置資源，以及反腐等大方向背道而馳。

1月24日福州下發(fā)通知，市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府，政府的統(tǒng)購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)15%。但即便政府提供回購(gòu)渠道，市民仍不太愿意低價(jià)賣房給政府。

事實(shí)上，地方政府回購(gòu)商品房政策雖好，但對(duì)于巨大的三四線城市庫(kù)存的消化來(lái)說(shuō)，作用可能并不大。以60平米一套計(jì)算，回購(gòu)100萬(wàn)套也就只有6000萬(wàn)平方米，占6億平方米庫(kù)存的10%。去年中國(guó)新建商品房銷售面積是12億平方米。

有關(guān)專家指出，地方政府統(tǒng)購(gòu)商品房這一做法不宜作為長(zhǎng)期之策，否則又有可能重回福利分房的時(shí)代。在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的情況下，福利分房已經(jīng)是過(guò)去式，不會(huì)再卷土重來(lái)成為這個(gè)時(shí)代的主流。（林華）

來(lái)源：中國(guó)審計(jì)報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀