商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”正當時

　　近來，以萬達、萬科為代表的開發(fā)商告別傳統(tǒng)開發(fā)模式，紛紛開啟了商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式。

　　很久以來，城市綜合體自我開發(fā)管理是開發(fā)商慣有的操作方式，尤以萬達商業(yè)在全國各地興建的萬達廣場為代表。這種集投資、建設(shè)、管理等于一體的運營方式，固然能夠以住房銷售收入貼補商業(yè)地產(chǎn)部分，但是毫無疑問這種模式會沉淀較多的資金，并影響到企業(yè)的資金鏈。

　　而在國外，成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營模式早已經(jīng)告別“重資產(chǎn)”，并進入了“輕資產(chǎn)”運營時代，因此業(yè)內(nèi)人士紛紛建議，為了商業(yè)地產(chǎn)的更好發(fā)展，應(yīng)該推出輕資產(chǎn)運營模式，即在城市綜合體或者商場興建之前與相關(guān)機構(gòu)合作，構(gòu)思設(shè)計好綜合體未來的發(fā)展方向，一起開發(fā)，最終將其推向REITs。

　　領(lǐng)軍企業(yè)萬達不久前啟動了輕資產(chǎn)運營模式，即萬達廣場由合作機構(gòu)專項基金投資，萬達負責設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，使用萬達廣場品牌。

　　而萬科商業(yè)地產(chǎn)也表示，互聯(lián)網(wǎng)對購物中心的沖擊巨大。而萬科總裁郁亮也表示，萬科商業(yè)地產(chǎn)將“輕資產(chǎn)”運營，并將會像住宅一樣成為萬科的一個主要業(yè)務(wù)。據(jù)悉，萬科不會沿用傳統(tǒng)開發(fā)模式，未來的盈利模式會直接建立在移動互聯(lián)的基礎(chǔ)之上。

　　萬達與萬科同時向商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型在行業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議，知名企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的新探索能否一帆風順？其他開發(fā)商是否會持續(xù)跟進？在輕資產(chǎn)運營過程中又應(yīng)該注意些什么？

　　商業(yè)地產(chǎn)的新轉(zhuǎn)型

　　萬達的輕資產(chǎn)運營模式，好處在于沒有任何房地產(chǎn)的銷售行為，主要靠租金獲得長期穩(wěn)定的租金流。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)此前公布，其分別與中國光大控股有限公司的附屬公司光大安石北京房地產(chǎn)投資顧問有限公司等四家機構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20余座萬達廣場。對此，業(yè)內(nèi)認為萬達開始了“輕資產(chǎn)”運營新模式。

　　中國商報記者就此事聯(lián)絡(luò)萬達方面，對方給予肯定的答復(fù)。

　　萬達此番進行“輕資產(chǎn)”新模式改造，并非是一時心血來潮的突發(fā)奇想。從以下幾個數(shù)據(jù)能看出萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型軌跡。記者從萬達了解到，去年萬達商業(yè)地產(chǎn)新開業(yè)24個萬達廣場，累計開業(yè)109個萬達廣場，商業(yè)地產(chǎn)總租金收入116.8億元，其中萬達廣場租金110.8億元，同比增長30.5%。

　　王健林表示：“最近幾年，萬達非房地產(chǎn)的各項收入增幅均大大高于房地產(chǎn)銷售收入增幅，這是一個很好的現(xiàn)象。萬達廣場租金收繳率100%，連續(xù)第二年達到100%?！?/p>

　　“重運營、輕資產(chǎn)”已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的共識。隨著市場的進一步深度調(diào)整，以及開發(fā)商資金鏈的緊繃，行業(yè)利潤空間逐漸被壓縮，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)必須要邁出的一步。萬達商業(yè)在轉(zhuǎn)型的過程中選擇了輕裝上陣，致力于住宅市場的萬科也選擇了與互聯(lián)網(wǎng)相通的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，這兩家龍頭企業(yè)的示范帶頭作用不容小覷。

　　在談到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問題時，王健林表示首先要力推輕資產(chǎn)模式?！斑^去萬達成功靠的是城市綜合體，建一個萬達廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來投資持有萬達廣場，這是重資產(chǎn)模式。現(xiàn)在萬達要推一種輕資產(chǎn)模式，就是萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、運營、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬達自己做，使用萬達廣場品牌，但所有投資由別人出，資產(chǎn)歸投資方。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成?！?/p>

　　王健林所闡述的輕資產(chǎn)運營模式，好處在于沒有任何房地產(chǎn)的銷售行為，主要靠租金獲得長期穩(wěn)定的租金流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中將不受樓市起伏變化，以及房價高低等因素影響。用王健林的話來說，就是“經(jīng)濟周期熨平了，使收入更加穩(wěn)定”，這是目前國外常用的商業(yè)地產(chǎn)操作模式。

　　記者從萬達方面了解到，目前萬達商業(yè)地產(chǎn)正與海內(nèi)外多家投行、保險以及基金進行商務(wù)洽談。據(jù)悉，萬達將于2017年開業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬達廣場合同已經(jīng)簽署。

　　穩(wěn)定現(xiàn)金流是關(guān)鍵

　　在現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)市場上缺少具有“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流”的投資性物業(yè)。

　　如今的商業(yè)地產(chǎn)更加注重企業(yè)資產(chǎn)流動性的比重，為了抵抗外部的市場風險，有效利用資源并快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化在這種背景下顯得尤其重要。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉在接受中國商報記者采訪時認為：“目前在中國市場上，只有少數(shù)幾家開發(fā)商在進行輕資產(chǎn)運行。但是輕資產(chǎn)運營在國外已經(jīng)很成熟，其中以凱德模式最為盛行?！睋?jù)悉，凱德模式為集運營與投資于一體，運營機構(gòu)同時作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運營管理，在投資的開始階段已經(jīng)設(shè)定好投資退出的機制，這是一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　此外，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還存在著以運營商為核心、投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式及以投資機構(gòu)為核心、運營機構(gòu)作為受托管理人的基金模式。

　　這三種輕資產(chǎn)模式是未來中國商業(yè)地產(chǎn)的大致發(fā)展方向。其實無論中國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營往何處發(fā)展均要解決好一個關(guān)鍵問題——如何打造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　為了解決現(xiàn)金流的問題，許多商業(yè)地產(chǎn)運營商選擇“租售并舉”的模式，但這種模式的成功要依靠強大的資金實力、穩(wěn)健的財務(wù)報告以及良好的市場收益。

　　陳仲偉指出，在現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)市場上缺少具有“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流”的投資性物業(yè)?！霸S多公司將財報和賬面做得非常漂亮，但是仔細調(diào)查研究之后會發(fā)現(xiàn)，沒有幾家房地產(chǎn)公司擁有能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)?！标愔賯フJ為，“能夠擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流”恰恰是最終完成REITs的關(guān)鍵，也是輕資產(chǎn)運營的重要環(huán)節(jié)。

　　陳仲偉還指出，“有很多開發(fā)商持有投資性物業(yè)，但是投資性物業(yè)并不都是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的。一個能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)并不容易運營?！?/p>

　　“國外許多商業(yè)地產(chǎn)最終是奔著REITs去的，如果最終無法實現(xiàn)，則在商業(yè)物業(yè)運營成熟之后，持有人會將商業(yè)物業(yè)、寫字樓等打包出售。”陳仲偉表示，目前中國沒有真正意義上的REITs。

　　輕資產(chǎn)破題高融資成本

　　在眾多商業(yè)地產(chǎn)尋找轉(zhuǎn)型機遇的當下，應(yīng)該引導(dǎo)社會資金朝更健康的房地產(chǎn)投資模式靠攏。

　　日前，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本越來越高，單純的持有型商業(yè)地產(chǎn)商無法實現(xiàn)類似住宅地產(chǎn)的資金高效運轉(zhuǎn)模式。萬達和萬科率先開啟了“輕資產(chǎn)”的運營模式，似乎尋找到了解決問題的方法。

　　對外經(jīng)貿(mào)大學經(jīng)貿(mào)系主任梁蓓在接受中國商報記者采訪時認為，從長遠發(fā)展角度看，在眾多商業(yè)地產(chǎn)尋找轉(zhuǎn)型機遇的當下，應(yīng)該引導(dǎo)社會資金朝健康的方向發(fā)展。梁蓓此前一直倡導(dǎo)建立健康的資本退出機制。

　　梁蓓認為，開發(fā)商與機構(gòu)合作投資商業(yè)物業(yè)之前，應(yīng)該設(shè)計好商場的定位、升值空間、盈利點。然后通過租金、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等的調(diào)整，讓商業(yè)物業(yè)在資本市場上體現(xiàn)潛在價值，找到合理的價格定位，為最后的退出找到一個升值空間。她認為，這是資本載體的戰(zhàn)略性投資轉(zhuǎn)移。

　　相比較國外成熟的金融操作模式，國內(nèi)的融資渠道以及機構(gòu)規(guī)模難以支持大量的商業(yè)地產(chǎn)項目迅速實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。在重資產(chǎn)或者輕資產(chǎn)的探索過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)外部的發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)自身的運營水平考慮戰(zhàn)略性的選擇。業(yè)內(nèi)人士認為，無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)都不存在誰優(yōu)誰劣的問題，這是一個企業(yè)長期發(fā)展的選擇性問題。

　　而中國指數(shù)研究院華東分院研究總監(jiān)高院生則認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，行業(yè)利潤空間被壓縮，轉(zhuǎn)型已成為房企順勢而為邁出的關(guān)鍵一步，“重運營、輕資產(chǎn)”也將成為眾多房企的共識。

來源：中國商報

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