2020年樓市展望：整體維穩(wěn) 城市間分化明顯

　　2019年，我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控次數(shù)達(dá)到620次，刷新歷史記錄，房地產(chǎn)市場在上半年“小陽春”之后，便處于全線降溫的態(tài)勢。

　　放眼2020年，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)市場總趨勢，不過，業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期或許已經(jīng)過去，未來不少城市將會(huì)釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。那么，2020年房地產(chǎn)政策將會(huì)怎么走？

　　今年調(diào)控“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　2019年12月10日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　展望未來，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”同樣也是今年樓市調(diào)控工作的目標(biāo)。

　　在2019年12月23日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部對(duì)2020年樓市調(diào)控再次提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，并重申“房住不炒”的定位不變。值得注意的是，此次會(huì)議新聞通稿中連續(xù)提了20次“穩(wěn)”字。

　　“再次明確要求‘房住不炒’，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的狀態(tài)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。

　　在張大偉看來，2019年房地產(chǎn)長效機(jī)制在“租售并舉”“房住不炒”等環(huán)節(jié)已經(jīng)快速落地，今年房地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

　　“今年中國房地產(chǎn)重視‘穩(wěn)’的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)相關(guān)指標(biāo)不大會(huì)下跌。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說道，中長期看，城鎮(zhèn)化率還會(huì)繼續(xù)提高，以省會(huì)城市為核心的都市圈還在持續(xù)做大，各類指標(biāo)還沒到頂部。另外，從周期的節(jié)點(diǎn)上看，2008、2011和2019年屬于市場降溫年，那么，其他年份會(huì)有新的調(diào)整。

　　另外，2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，要保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。1月4日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文明確，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策依舊是繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的精神。今年杠桿率小幅提高的動(dòng)作或也可以容忍，但大幅提高、過快增長則依然是不允許的，這樣都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展?？傮w上看，此類政策對(duì)于違規(guī)資金和杠桿率等方面的管控，客觀上有助于凈化房地產(chǎn)金融環(huán)境，對(duì)于未來樓市的健康發(fā)展也有積極的作用。

　　保障住房和租賃住房是今年重點(diǎn)

　　完善住房保障體系和發(fā)展政策性租賃住房將是今年的重點(diǎn)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。

　　2019年12月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會(huì)上指出，要完善住房保障體系，進(jìn)一步加強(qiáng)城市困難群眾住房保障工作，大力發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，著力解決新市民、年輕群體的住房困難。

　　在住房保障方面，住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房，強(qiáng)化對(duì)環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準(zhǔn)保障。

　　住建部部長王蒙徽此前表示，我國保障性住房已惠及1億多住房困難群眾，下一步將加快完善住房保障體系，加快解決新市民住房問題，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。

　　對(duì)于租賃市場，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

　　同時(shí)，住房租賃市場亂象整治也將是明年的重點(diǎn)。2019年12月25日，住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》要求，突出問題導(dǎo)向，強(qiáng)化有效監(jiān)管，將整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態(tài)化。

　　易居方面認(rèn)為，這明確了今年中國樓市的定位、發(fā)展機(jī)制和目標(biāo)?？傮w來講，“房住不炒”定位不變。從供給端政策來看，今年將加大城市困難群眾住房保障工作，住房保障建設(shè)的力度不會(huì)放松；老舊小區(qū)改造的力度明顯會(huì)強(qiáng)化，各大城市也將繼續(xù)加大試點(diǎn)和對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣的力度，同時(shí)相關(guān)配套政策也會(huì)跟進(jìn)；租賃住房方面，和“租售并舉”發(fā)展目標(biāo)相關(guān)，今年依然會(huì)發(fā)力，預(yù)計(jì)在土地的供應(yīng)和保障、產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面會(huì)有各類新舉措。

　　張大偉認(rèn)為，城市更新、存量住宅改造將是今年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口，預(yù)計(jì)未來將有大量企業(yè)進(jìn)入。

　　“因城施策”促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

　　就行業(yè)發(fā)展而言，上海易居房地產(chǎn)研究院指出，今年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“探明底部，跌多漲少”特征。

　　易居方面認(rèn)為，在“增長速度換擋期、外在壓力陣痛期、前期泡沫消化期”三期疊加的特殊背景之下，今年雖然政策見底趨松，房地產(chǎn)融資穩(wěn)中有松，但全國總體市場仍將探底，不過難以明顯反彈，仍在低位糾結(jié)、盤整。

　　同時(shí)，區(qū)域分化明顯，市場降溫較早的一線和強(qiáng)二線、東部都市圈等地區(qū)市場將企穩(wěn)，部分指標(biāo)小幅反彈；而市場降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區(qū)，市場將繼續(xù)降溫、探底；就最重要的指標(biāo)房價(jià)而言，全國下跌城市數(shù)量將多于上漲城市數(shù)量。

　　從政策面來看，樓市政策或?qū)⒎潘?，預(yù)計(jì)購房需求會(huì)釋放。張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。

　　據(jù)記者了解，從去年12月到今年初，南京溧水區(qū)，廣州南沙區(qū)、花都區(qū)、黃埔區(qū)，溫州等區(qū)域?qū)θ瞬刨彿空哌M(jìn)行了調(diào)整，實(shí)施更加積極開放的人才保障措施，刺激了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展。進(jìn)入2020年，四川富順縣打響今年第一炮，推出購房財(cái)政補(bǔ)貼政策，衡陽衡東縣實(shí)施契稅補(bǔ)貼、減免費(fèi)用等優(yōu)惠鼓勵(lì)購房，重慶長壽區(qū)也通過購房契稅補(bǔ)貼刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

　　諸葛找房預(yù)測，今年“因城施策”的城市會(huì)越來越多，政府對(duì)于政策的調(diào)控也會(huì)更加頻繁，調(diào)整方向和內(nèi)容也會(huì)更加全面。但“因城施策”并不意味著政策的放松，“因城施策”的前提是當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場一定要平穩(wěn)發(fā)展，如果部分城市出現(xiàn)比較強(qiáng)的炒作跡象或者出現(xiàn)房價(jià)較快上漲的現(xiàn)象，該類城市仍會(huì)出臺(tái)收緊政策。

　　易居方面認(rèn)為，預(yù)計(jì)全年房產(chǎn)市場各種直接或間接的松綁性動(dòng)作會(huì)增多。從放松的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，上半年放松的概率小，而后續(xù)若是市場壓力較大，則下半年放松的概率將增大。從放松的城市情況看，部分省會(huì)城市或二線城市將首先放松。

　　至于價(jià)格端方面，易居方面分析稱，穩(wěn)價(jià)格導(dǎo)向不變。后續(xù)對(duì)于房價(jià)變動(dòng)的考量，會(huì)更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢、CPI走勢、居民可支配收入、樓盤成交結(jié)構(gòu)等。同時(shí)對(duì)于一些高價(jià)土地的項(xiàng)目，價(jià)格管控也會(huì)更加靈活。

　　諸葛找房分析認(rèn)為，從整體來看，今年房地產(chǎn)市場整體維持穩(wěn)定，但從分等級(jí)城市來看，城市間分化明顯，預(yù)計(jì)今年一二線城市市場穩(wěn)中有升，而隨著棚改貨幣化政策的收緊以及部分需求透支，三四線城市熱度將會(huì)逐漸下滑。從房價(jià)方面來看，今年絕大多數(shù)城市房價(jià)都有下降的可能，但受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，會(huì)導(dǎo)致全國平均值上升。（記者 趙碧）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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